Gayrimenkul ortaklığında hisseli tapu, mülkiyetin birden çok kişi adına kayıtlı olması anlamına gelir.
Bu yapı, özellikle miras, ortak yatırım veya paylı mülkiyet ilişkilerinde sıkça karşımıza çıkar. Hissedarların hak ve yükümlülükleri arasında ön alım hakkı ve fiili taksim (diğer adıyla şifa hakkı), hem hukuki hem de pratik açıdan büyük önem taşır. Bu iki kavram, hisseli taşınmazların paylaşımı ve mülkiyet değişim süreçlerinde anlaşmazlıkların önlenmesinde merkezi rol oynar.
1. Hisseli Tapu Nedir ve Neden Önemlidir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişi arasında paylaştırıldığı durumlarda düzenlenen tapu türüdür. Her hissedar, taşınmaz üzerinde kendi payına düşen oran kadar hak sahibidir. Bu durum ortak karar gerektiren birçok hukuki ve idari süreci beraberinde getirir:
-
Tapu sicilinde yüzdelik ya da eşit paylı mülkiyet,
-
Yönetim, satış veya gelir paylaşımı konularında birden çok paydaş,
-
Tapu şerhlerinin hukuki bağlayıcılığı.
Hisseli taşınmazlarda ortakların haklarını korumak ve uyuşmazlıkları engellemek için iki önemli kavram devreye girer: “ön alım hakkı” ve “fiili taksim/şifa hakkı”.
2. Ön Alım Hakkı: Kimler İçin Geçerli ve Nasıl İşler?
Ön alım hakkı, hisseli olduğu bilinen bir taşınmazda, bir hissedar payını satmak istediğinde diğer hissedarlara ilk olarak bu payı satın alma hakkı tanıyan hukuki haktır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenir ve uygulamada şu şekilde işler:
Ön Alım Hakkının Temel İlkeleri
-
Diğer hissedarlara öncelik tanır: Payını satmak isteyen hissedar, satış teklifi yapmadan önce ortaklara aynı koşullarla teklif sunmak zorundadır.
-
Bildirim zorunluluğu: Satıcı, teklifini yazılı olarak diğer paydaşlara bildirmelidir.
-
Süre: Kanun veya sözleşmede belirtilen sürede diğer hissedarların yanıt vermesi beklenir.
-
Haklı alıcı: Diğer hissedarlar, üçüncü bir alıcıya devretmeden önce bu haklarını kullanabilirler.
Ön Alım Hakkının Faydaları
-
Ortakların paylarının dışarıya çıkmasını önler.
-
Mülkiyetin kontrol altında kalmasını sağlar.
-
Anlaşmazlık ve dış müdahaleleri azaltır.
3. Fiili Taksim (Şifa Hakkı) Nedir?
Fiili taksim ya da halk arasında kullanılan adıyla şifa hakkı, hissedarların aralarında anlaşarak taşınmazı fiilen kullanma veya paylaşma yöntemidir. Hukuken taşınmazın resmî sınırları değişmese de, paydaşların taşınmazı kullanım biçimi fiili bir paylaştırmaya dönüşebilir.
Fiili Taksimin Özellikleri
-
Rıza ile yapılan paylaşım: Tüm hissedarların onayıyla taşınmaz fiziksel parçalara ya da kullanım alanlarına bölünebilir.
-
Mahkeme süreci gerekmez: Ortak iradeye dayandıktan sonra fiili taksim geçerli olabilir.
-
Tapu sicili değişmez: Resmî olarak tapuda hâlâ hisseli mülkiyet görünür; ancak paydaşlar pratikte ayrı ayrı faydalanır.
-
Değerleme ve tespit: Fiili taksimin adil olması için gayrimenkulün değerinin doğru tespiti önemlidir.
Talep ve Uygulama
-
Ortağın haklı gerekçesi olmalıdır (yerleşim, işyeri ihtiyacı, kullanım zorluğu vb.).
-
Diğer paydaşların rızası şarttır; aksi halde fiili taksim hukuki sorunlara yol açabilir.
-
Dava yoluyla resmi taksim de mümkündür (medeni hukuka göre).
4. Ön Alım Hakkı ile Fiili Taksim Arasında Farklar
| Özellik | Ön Alım Hakkı | Fiili Taksim (Şifa Hakkı) |
|---|---|---|
| Amaç | Pay devrini düzenleme | Ortak kullanımı ve paylaşımı düzenleme |
| Uygulama | Hukuki bildirim + alım hakkı | Paydaş rızasıyla fiili kullanım |
| Mahkeme | Gerekebilir | Genellikle gerekmez |
| Tapu kaydı | Değişir | Değişmez |
| Zamanlaması | Satış öncesi | Ortak kullanım sürecinde |
5. Ortaklık Uyuşmazlıklarında Hukuki Güvence
Hisseli tapulu taşınmazlarda taraflar arasında anlaşmazlık çıkması yaygındır. Bu gibi durumlarda:
-
Arabuluculuk öncelikli çözüm yolu olabilir; zaman ve maliyet avantajı sağlar.
-
Değerleme raporları profesyonel kuruluşlardan alınmalıdır; adil paylaşım teminatı verir.
-
Resmî taksim davası açılabilir; mahkeme pay oranına göre bölme kararı verebilir.
