VİDEO
Ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan kira artışı, tahliye, depozito ve sözleşme uyuşmazlıklarında arabuluculuk önemli bir çözüm yolu sunuyor.
1 Eylül 2023'ten itibaren birçok kira uyuşmazlığı davasında zorunlu ön başvuru aşaması hâline gelen sistem, tarafların mahkeme süreci başlamadan anlaşabilmesine imkân tanıyor. Peki, 2026 yılında arabuluculuk başvurusu nasıl yapılıyor, süreç kaç gün sürüyor, ücretleri kim ödüyor ve anlaşma sağlanamazsa ne oluyor?
Ev Sahibi ve Kiracı Anlaşmazlıklarında Arabuluculuk: 2026'da Süreç Nasıl İşliyor?
Ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan kira artışı, tahliye, depozito ve sözleşme uyuşmazlıklarında arabuluculuk önemli bir çözüm yolu sunuyor. 1 Eylül 2023'ten itibaren birçok kira uyuşmazlığı davasında zorunlu ön başvuru aşaması hâline gelen sistem, tarafların mahkeme süreci başlamadan anlaşabilmesine imkân tanıyor. Peki, 2026 yılında arabuluculuk başvurusu nasıl yapılıyor, süreç kaç gün sürüyor, ücretleri kim ödüyor ve anlaşma sağlanamazsa ne oluyor?
Ev Sahibi ve Kiracı Arasında Arabuluculuk Neden Önemli?
Konut kiralama ilişkilerinde yaşanan anlaşmazlıklar, yalnızca kira bedelinin ödenmemesiyle sınırlı kalmıyor. Ev sahibinin kira artışı talebi, kiracının tahliye edilmek istenmesi, güvence bedelinin iadesi, taşınmazın kullanımından kaynaklanan zarar iddiaları ve sözleşme hükümlerinin farklı yorumlanması da tarafları karşı karşıya getirebiliyor.
Özellikle ekonomik koşulların değişmesiyle birlikte kira bedelinin belirlenmesi konusunda yaşanan görüş ayrılıkları, ev sahibi ile kiracı ilişkisini zorlaştırabiliyor. Bir taraf mülkünden beklediği geliri elde etmek isterken diğer taraf barınma ihtiyacını sürdürülebilir maliyetlerle karşılamaya çalışıyor.
Bu uyuşmazlıkların tamamının uzun mahkeme süreçlerine dönüşmesi, taraflar açısından zaman ve gider kaybı yaratabiliyor. Arabuluculuk ise tarafların uyuşmazlığı kontrollü bir görüşme ortamında değerlendirmesini sağlayan alternatif bir yöntem olarak öne çıkıyor.
Ancak sistemin en önemli özelliği, taraflardan birinin diğerine zorla anlaşma kabul ettirememesi. Arabuluculuk görüşmesine katılmak ile anlaşmayı kabul etmek aynı anlama gelmiyor.
Arabuluculuk Nedir, Ev Sahibi ve Kiracı İçin Ne Anlama Gelir?
Arabuluculuk, hukuki bir anlaşmazlığı bulunan tarafların bağımsız ve tarafsız bir arabulucu yardımıyla görüşerek ortak çözüm aradığı uyuşmazlık çözüm yöntemidir.
Arabulucu hâkim gibi karar vermez, taraflardan birini haklı ilan etmez ve zorunlu bir uzlaşma metni dayatamaz. Bunun yerine müzakereleri yürütür, tarafların taleplerini anlamalarına yardımcı olur ve çözüm seçeneklerini değerlendirmeleri için uygun ortamı oluşturur.
Örneğin kira bedelinde anlaşamayan bir ev sahibi ile kiracı, hukuki sınırlar içerisinde yeni ödeme koşullarını görüşebilir. Depozito iadesinde uyuşmazlık yaşayan taraflar ise kesintilerin dayanaklarını ve ödeme takvimini değerlendirebilir.
Bu görüşmelerin anlaşmayla sonuçlanması hâlinde koşullar yazılı belgeye dönüştürülür. Anlaşma sağlanamazsa ilgili yargı yollarına başvuru imkânı, kanuni şartlar çerçevesinde devam eder.
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Ne Zaman Başladı?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü için dava şartı arabuluculuk uygulaması 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girdi.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, belirlenen uyuşmazlık türlerinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını öngörüyor.
Bu düzenleme, her kira uyuşmazlığında mutlaka uzlaşma sağlanması gerektiği anlamına gelmiyor. Zorunlu olan, kapsam içindeki davalarda öncelikle arabuluculuk başvurusunun yapılmasıdır.
Önemli bir istisna da bulunuyor. Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler, kira uyuşmazlıklarındaki dava şartı arabuluculuk düzenlemesinden ayrı tutuluyor.
Dolayısıyla tahliye talebinin hukuki dayanağına ve kullanılacak yönteme göre izlenmesi gereken prosedür farklılaşabiliyor.
Hangi Kira Anlaşmazlıkları Arabuluculuğa Gider?
Arabuluculuk uygulamasının kapsamına girebilen başlıca uyuşmazlıklar kira bedelinin tespiti, sözleşmeden kaynaklanan alacaklar, depozito iadesi, kiralananın kullanımına ilişkin sözleşmesel ihtilaflar ve birçok tahliye davasıdır.
Kira artışı konusunda anlaşamayan taraflar, talep edilen bedelin ve sözleşme koşullarının hukuki çerçevede değerlendirilmesini sağlayabilir.
Kiracının kira borcunu ödemediği iddiasında, borcun miktarı veya taksitlendirilmesi gibi konular görüşülebilir. Güvence bedeli konusunda ise taşınmazın teslim durumu, varsa hasar iddiaları ve geri ödeme koşulları ele alınabilir.
Tahliye konusunda da tarafların gönüllü biçimde anlaşmaya varması mümkün olabilir. Bununla birlikte bir anlaşma metninin içeriği, tahliye taahhüdünün geçerlilik koşulları ve icra edilebilirlik meselesi özel hukuki değerlendirme gerektirir.
Her uyuşmazlığın aynı usule tabi olduğu düşünülmemeli; başvurunun kapsamı somut olayın niteliğine göre belirlenmelidir.
Arabuluculuk Başvurusu Nasıl Yapılır?
Kira uyuşmazlığı nedeniyle arabuluculuğa başvurmak isteyen kişi, kural olarak yetkili adliyenin arabuluculuk bürosuna müracaat edebilir. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde ilgili yazı işleri müdürlüğü üzerinden işlem yapılabilir.
Elektronik başvuru imkânları da bulunmaktadır. Ancak vatandaşların yalnızca e-Devlet şifresiyle her başvuruyu doğrudan tamamlayabileceği varsayılmamalı; ilgili resmî başvuru ekranları ve kimlik doğrulama koşulları kontrol edilmelidir.
Başvuruda uyuşmazlığın konusu, tarafların kimlik bilgileri ve biliniyorsa iletişim bilgileri önem taşıyor. Kira sözleşmesi, yazışmalar ve ödeme kayıtlarının önceden hazırlanması başvurunun doğru tanımlanmasını kolaylaştırabiliyor.
Dava şartı arabuluculukta arabulucu, ilgili büro tarafından görevlendirilir. Tarafların listeden ortak bir arabulucu üzerinde anlaşmaları hâlinde mevzuatın izin verdiği şekilde bu kişinin görevlendirilmesi de mümkün olabilir.
Arabuluculuk Süreci Kaç Gün Sürer?
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk süreci, kanunda öngörülen genel düzenlemeye göre arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır.
Zorunlu hâllerde arabulucu bu süreyi en fazla bir hafta uzatabilir. Dolayısıyla normal yasal çerçevede üç haftalık süre ve zorunlu hâllerde bir haftalık ek süre söz konusudur.
Görüşmelerin mutlaka bu süre boyunca devam etmesi gerekmiyor. Taraflar daha erken uzlaşabilir veya anlaşmanın mümkün olmadığı anlaşılırsa süreç daha kısa sürede tamamlanabilir.
Toplantılar fiziki ortamda gerçekleştirilebildiği gibi uygun teknik ve hukuki koşullarda çevrim içi iletişim araçlarından da yararlanılabilir.
Arabulucunun toplantıyı düzenlemesi, tarafları bilgilendirmesi ve süreci usulüne uygun sonlandırması önem taşıyor.
Ev Sahibi Arabuluculuk Sürecinden Nasıl Yararlanabilir?
Ev sahipleri açısından arabuluculuk, özellikle kira alacağının tahsili ve sözleşme şartları hakkındaki uyuşmazlıklarda görüşme zemini oluşturabilir.
Örneğin kira borcu bulunan bir kiracıyla ödeme takvimi hazırlanması, mahkemeye taşınabilecek bazı sorunların daha erken çözümlenmesine yardımcı olabilir. Benzer biçimde kira bedeli konusunda anlaşma sağlanması, ileriye dönük ilişkinin daha öngörülebilir hâle gelmesini sağlayabilir.
Arabuluculuğun bir başka avantajı, tarafların uyuşmazlığın tüm yönlerini yalnızca geçmişte yaşanan sorunlar üzerinden değil, gelecekteki yükümlülükleri de düşünerek değerlendirebilmesidir.
Ancak arabuluculuk, ev sahibine tek taraflı kira belirleme, kiracıyı hukuki prosedür dışında çıkarma veya kanuni güvenceleri ortadan kaldırma yetkisi vermez.
Ev sahibinin talepleri kadar kiracının sözleşmeden ve mevzuattan doğan hakları da dikkate alınmalıdır.
Kiracılar İçin Arabuluculuk Neden Önemli?
Kiracılar, arabuluculuk görüşmelerinde kira artışı taleplerinin hukuki dayanağını sorabilir, ödeme kayıtlarını sunabilir ve tahliye taleplerine karşı görüşlerini açıklayabilir.
Depozito iadesinde anlaşmazlık yaşanıyorsa taşınmazın teslim edildiği durum, sözleşme hükümleri, varsa fotoğraflar ve ödeme belgeleri görüşmede değerlendirilebilir.
Kiracı bakımından önemli bir husus da görüşmenin müzakere süreci olmasıdır. Arabulucunun önerisini kabul etmek zorunlu olmadığı gibi kiracı haklarından vazgeçmesini sağlayacak bir belgeyi imzalamaya da mecbur değildir.
Özellikle yüksek tutarlı alacaklar, tahliye tarihi veya hak kaybına neden olabilecek sözleşme değişiklikleri söz konusuysa bağımsız avukat desteğiyle hareket etmek yararlı olabilir.
Arabuluculuk davetlerini görmezden gelmek yerine sürecin hukuki niteliğini öğrenmek ve katılım seçeneklerini değerlendirmek, olası gider sonuçlarının anlaşılması bakımından önem taşır.
Arabuluculuk Toplantısına Katılmamak Ne Sonuç Doğurur?
Dava şartı arabuluculukta ilk toplantıya geçerli bir mazeret göstermeden katılmamanın özel yargılama gideri sonuçları olabilir.
Kanunda bu konuda düzenlemeler bulunmakla birlikte Anayasa Mahkemesi kararları ve sonraki mevzuat değişiklikleri sebebiyle yaptırımların güncel uygulaması ayrıca kontrol edilmelidir.
Bu nedenle toplantıya katılmayan tarafın her durumda davayı kaybedeceği veya otomatik olarak haksız sayılacağı şeklinde yorum yapılması doğru değildir.
Katılmama ile anlaşmayı reddetme birbirinden farklıdır. Arabuluculuğa katılan kişi, koşulları kabul etmek istemiyorsa uzlaşma sağlamadan sürecin tamamlanmasını tercih edebilir.
Arabuluculuk Ücretini Kim Öder?
Kira uyuşmazlıklarında en çok sorulan konulardan biri arabuluculuk gideridir.
Dava şartı arabuluculukta taraflara ulaşılamaması, toplantı yapılamaması veya anlaşma sağlanamaması gibi durumlarda belirli süreye ilişkin ücretin kamu bütçesinden karşılanmasına dair yasal düzenlemeler bulunur. Ancak bu tutar, daha sonra açılabilecek davada yargılama gideri olarak değerlendirilebilir.
Tarafların anlaşmaya varması hâlinde ise arabuluculuk ücreti kural olarak yürürlükteki Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi ve kanuni esaslar çerçevesinde ödenir. Taraflar farklı bir paylaşımda anlaşmadıkça ücretin eşit karşılanması ilkesi uygulanabilir.
Dolayısıyla “arabuluculukta anlaşılırsa bütün ücretleri devlet öder” şeklindeki ifade doğru değildir.
2026 yılında uygulanacak kesin ücretin öğrenilmesi için ilgili yılın resmî arabuluculuk tarifesine bakılması gerekir.
