VİDEO
Bir yıllık kira sözleşmesi imzalayan ancak çeşitli nedenlerle sözleşme süresi dolmadan evden ayrılmak isteyen kiracılar, kalan ayların kirasını ödemek zorunda olup olmadıklarını merak ediyor.
Özellikle evini erken boşaltan kiracılardan sözleşmenin sonuna kadar tüm kira bedellerinin istenip istenemeyeceği tartışma konusu oluyor. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi ise bu konuda önemli bir düzenleme içeriyor. Kanuna göre kiracı her durumda sözleşmenin kalan bütün aylarının kirasını ödemek zorunda değil. Ancak taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira sorumluluğu devam edebiliyor.
Kiracı Evi Erken Boşaltırsa Kalan Kiraları Ödemek Zorunda mı? İşte Yasal Hakları
Kiralık konutlarda kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilmesi, ev sahipleri ile kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlıkların başında geliyor. Özellikle bir yıllık kira sözleşmesi imzalayan ancak iş değişikliği, tayin, ailevi nedenler veya başka bir konuta taşınma gibi sebeplerle birkaç ay sonra evden ayrılmak isteyen kiracılar, sözleşmenin kalan süresine ait kiraları ödemek zorunda olup olmadıklarını araştırıyor.
Ev sahiplerinin bir bölümü, sözleşmede belirtilen sürenin tamamlanmadığını gerekçe göstererek kalan ayların kira bedelini talep edebiliyor. Ancak Türk Borçlar Kanunu, erken tahliye durumunda kiracının sorumluluğunu belirli şartlara bağlıyor. Buna göre kiracı, evi erken boşalttığı için otomatik olarak sözleşmenin sonuna kadar bütün kiraları ödemek zorunda değil. Bununla birlikte taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira sorumluluğu devam edebiliyor.
Peki, kiracı altıncı ayda evden ayrılırsa kalan altı ayın kirasını öder mi? Ev sahibi kaç aylık kira talep edebilir? Kiracı yeni bir kiracı bulursa sorumluluktan kurtulabilir mi? İşte kiracı ve ev sahiplerinin bilmesi gereken hukuki ayrıntılar.
Bir Yıllık Kira Sözleşmesi İmzalamak Evde Bir Yıl Kalma Zorunluluğu Getiriyor mu?
Konut kiralamalarında genellikle bir yıllık kira sözleşmesi düzenleniyor. Sözleşmede başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilirken tarafların hak ve yükümlülükleri de kayıt altına alınıyor.
Ancak kiracının sözleşmeyi bir yıllık imzalaması, hiçbir koşulda erken taşınamayacağı anlamına gelmiyor. Kiracı, çeşitli nedenlerle sözleşme süresi tamamlanmadan kiralananı boşaltabilir ve anahtarları ev sahibine teslim edebilir.
Burada önemli olan, taşınmazın boşaltılmasıyla kira sözleşmesinden doğan mali sorumluluğun aynı anda ve kendiliğinden sona ermemesidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesi, kiralananın sözleşme süresi dolmadan geri verilmesi durumunda uygulanacak esasları düzenliyor.
Bu düzenlemeye göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan evi boşaltırsa kira sözleşmesinden doğan borçları, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam edebilir.
Dolayısıyla ev sahibinin sözleşmede kalan bütün ayların kirasını hiçbir değerlendirme yapmadan talep etmesi, kanundaki düzenlemeyle doğrudan örtüşmüyor.
Türk Borçlar Kanunu 325. Madde Ne Diyor?
Erken tahliye konusunda kiracıların ve ev sahiplerinin bilmesi gereken en önemli yasal düzenleme TBK 325. madde.
Kanunun ilgili hükmüne göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verdiğinde, kira borçları taşınmazın benzer şartlarda yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam ediyor.
Ancak kanun, kiracıya önemli bir imkân da tanıyor.
Kiracı, bu makul süre dolmadan önce ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa mevcut kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları sona eriyor.
Burada yalnızca yeni bir kiracı adayı göstermek yeterli değil. Bulunan kişinin kira bedelini karşılayabilecek ekonomik güce sahip olması ve kira ilişkisini devralmaya gerçekten hazır bulunması gerekiyor.
Ayrıca yeni kiracının mevcut taşınmazı benzer koşullarda kiralayabilecek nitelikte olması önem taşıyor.
Bu düzenlemenin amacı, kiracının erken tahliye nedeniyle sınırsız bir kira borcuyla karşılaşmasını önlerken ev sahibinin de makul ölçüde korunmasını sağlamak.
Kiracı 6 Ayda Evden Çıkarsa Kalan 6 Ayın Kirasını Öder mi?
En çok merak edilen örneklerden biri, bir yıllık sözleşme imzalayan kiracının altıncı ayda evden ayrılması.
Örneğin aylık 20 bin TL kira bedeliyle 12 aylık sözleşme yapan bir kiracı, altıncı ayın sonunda taşınma kararı alıyor. Sözleşmenin bitmesine altı ay kalmış durumda.
Ev sahibi, kalan altı ayın tamamı için 120 bin TL talep edebilir mi?
Bu sorunun cevabı, doğrudan kalan ayların sayısına bağlı değil. TBK 325 kapsamında belirleyici olan, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesi için gereken makul süre.
Örneğin evin bulunduğu bölgede benzer konutlara yoğun talep varsa ve taşınmaz kısa sürede yeniden kiraya verilebiliyorsa kiracının sorumluluğu da daha kısa bir dönemle sınırlı kalabilir.
Buna karşılık konutun özellikleri, konumu, kira bedeli ve bölgedeki talep nedeniyle yeniden kiralanması daha uzun zaman alıyorsa makul süre farklı değerlendirilebilir.
Bu nedenle her erken tahliye olayında otomatik olarak bir, iki veya üç aylık kira ödeneceğine ilişkin genel bir kural bulunmuyor.
Makul sürenin belirlenmesinde taşınmazın özellikleri ve somut olayın koşulları dikkate alınıyor.
Ev Sahibi Yeni Kiracı Bulmak İçin Çaba Göstermek Zorunda mı?
Erken tahliye durumunda yalnızca kiracının sorumlulukları bulunmuyor. Ev sahibinin de kanundan kaynaklanan yükümlülükleri var.
TBK 325. maddeye göre kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve taşınmazı başka şekilde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorunda.
Bu düzenleme, ev sahibinin kiracının erken ayrılmasını fırsata dönüştürerek aynı dönem için çifte kazanç elde etmesini engellemeyi amaçlıyor.
Örneğin kiracı evi boşalttıktan kısa süre sonra ev sahibi aynı konutu başka bir kişiye kiralarsa, yeni kiracının taşınmazı kullanmaya başladığı dönem bakımından eski kiracıdan aynı kira kaybı için yeniden ödeme talep edilmesi mümkün olmaz.
Ayrıca ev sahibinin taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul çaba göstermesi gerekir. Evi bilerek boş tutmak veya uygun kiracı adaylarını haklı bir neden olmadan reddetmek, kiracının sorumluluğunun değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.
Kiracı Yeni Bir Kiracı Bulursa Kira Borcundan Kurtulabilir mi?
Evet. Kanun, erken tahliye yapan kiracıya yeni bir kiracı bulması halinde önemli bir kolaylık sağlıyor.
Ancak bulunan kişinin yalnızca evi kiralamak istediğini söylemesi yeterli değil.
Yeni kiracı adayının şu özellikleri taşıması bekleniyor:
-
Mevcut kira bedelini karşılayabilecek ödeme gücüne sahip olması.
-
Kira ilişkisini devralmaya hazır bulunması.
-
Taşınmazı benzer koşullarda kiralamayı kabul etmesi.
-
Ev sahibinin kabul etmesinin makul ve beklenebilir olması.
Bu şartları karşılayan bir kişinin bulunması ve kiraya verene sunulması halinde, TBK 325 kapsamında eski kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erebilir.
Dolayısıyla evini erken boşaltmak zorunda kalan kiracının, uygun bir yeni kiracı bulmak için harekete geçmesi maddi açıdan önemli bir avantaj sağlayabilir.
Evi Boşaltmak Tek Başına Kira Sözleşmesini Bitirir mi?
Kiracıların sıklıkla yaptığı hatalardan biri, eşyalarını taşıyıp evden ayrılmalarının kira sözleşmesini otomatik olarak sona erdirdiğini düşünmek.
