Emlak Rehberi: Hangi Giderler Ev Sahibine Aittir bilgilendiriyoruz!

Bilindiği üzere kiralananın; emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası, çevre vergisi gibi birtakım kamusal giderleri bulunmaktadır. Yasa koyucu da 6098 sayılı TBK madde 302’de konuyu şu şekilde düzenlemiştir:

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

Görüldüğü üzere bu gider kalemleri kiraya veren tarafından karşılanır. Ancak bahsi geçen kural emredici değildir, yani taraflar sözleşmeyle aksini kararlaştırabilirler. Devamında bazı özel hüküm niteliğindeki kanunlarda, vergi yükümlüsünün kiracı olarak öngörülmesi hâli de saklıdır. Örneğin Belediye Gelirleri Kanunu’nda yer alan çevre temizlik vergisinin binayı kullananlar tarafından dolayısıyla kiracı tarafından ödenmesi gerektiği öngörülmüştür.

Yargıtay’ın konuyla ilgili bir kararı şu şekildedir:

Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan 06.09.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar üçüncü maddesinde stopajın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olmakla TBK’nin 302. maddesi gereği vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu davalı kiracıya yüklenmiştir. Somut olayda; stopaj bedellerinin esasen davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödeme yapmadığı ve stopaj bedellerinin davacı kiraya veren tarafından ödendiği anlaşılmaktadır. Mahkemece stopaj bedelinden davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödemediği hususu dikkate alınarak davacının ödediği stopaj bedelinin hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile bu talep açısından davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 05.03.2018 tarih 2017/2324 E. 2017/12841 K. sayılı ilamı.)

Kiracı Ev Sahibinden Hangi Tadilatları Talep Edebilir?

TBK madde 303’e göre kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Burada kastedilen çatı onarımı, dış sıva, bahçe düzenlemesi, park yeri düzenlemesi gibi giderlerdir. Dikkat edilirse bu giderler, kiralanan boş olsa da meydana gelebilecektir.

Hangi Giderler Kiracıya Aittir?

Kiracı TBK madde 314 gereğince, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Böylece taraflar yan giderleri kapsayacak şekilde bir kira sözleşmesi yapabilirler ve yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceğini kararlaştırabilirler.

TBK madde 317’ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Burada kullanım giderlerinden kasıt; elektrik, su, doğal gaz veya temizlik bedeli gibi gider kalemleridir. Dikkat edilirse bunlar, kiracının kullanımına bağlı olan giderlerdir. Başka bir ifadeyle kiralanan boş durduğunda meydana gelmeyecek giderlerdir.

Konut ve çatılı iş yeri kiraları için aynı yönde bir kural sevk eden TBK madde 341, hükümleriyle şöyledir:

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.

Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak 2012 yılında yürürlüğe giren yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, “yan giderleri” de tahliyeye dayanak olabilecek temerrüt nedeni olarak düzenlemiştir. Daha açık bir ifadeyle eskiden sadece kira bedelini ödemede temerrüde düşmek tahliye sonucu doğurabilirken; artık yan giderleri ödeme temerrüde düşmüş olmak da kiracının tahliyesine neden olabilmektedir.

Kiracının Yaptığı Masrafları Talep Hakkı

Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi nedeniyle de bazı giderler çıkması mümkündür. Söz gelimi musluk bozulması, ampul sönmesi, çatı akması, su sızıntısı, kombi arızası gibi muhtemel birçok masraf sonradan ortaya çıkabilir. Bu hâllerin nasıl çözüme bağlanacağı, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesini düzenleyen TBK madde 305 ve devamındaki hükümler esas alınarak belirlenir. Kiralanın sonradan ayıplı hâle gelmesiyle ilgili olarak ortaya çıkabilecek masraflarla ilgili temel hükümler şunlardır:

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir (TBK madde 306).

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (TBK madde 307).

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK madde 308).