VİDEO
Evini satmak isteyen ancak kiracısının potansiyel alıcılara konutu göstermesine izin vermemesi nedeniyle sorun yaşayan mülk sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir hukuki gelişme yaşandı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan konutun satış amacıyla gösterilmesine izin verilmesi için açılacak davalarda zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerektiğine hükmetti. 15 Haziran 2026 tarihli karar, ev sahiplerinin mahkemeye gitmeden önce izlemesi gereken hukuki yolu netleştirirken kiracıların konut ve özel hayat haklarının da korunması gerektiğini bir kez daha gündeme getirdi.
Kiracı Evi Alıcılara Göstermek Zorunda mı? Yargıtay'dan Zorunlu Arabuluculuk Kararı
Evini satmak isteyen ancak kiracısının potansiyel alıcılara konutu göstermesine izin vermemesi nedeniyle sorun yaşayan mülk sahiplerini yakından ilgilendiren önemli bir hukuki gelişme yaşandı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiralanan konutun satış amacıyla gösterilmesine izin verilmesi için açılacak davalarda zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerektiğine hükmetti. 15 Haziran 2026 tarihli karar, ev sahiplerinin mahkemeye gitmeden önce izlemesi gereken hukuki yolu netleştirirken kiracıların konut ve özel hayat haklarının da korunması gerektiğini bir kez daha gündeme getirdi.
Yargıtay'dan ev sahipleri ve kiracılar için önemli karar
Konut piyasasında yaşanan satış ve kiralama hareketliliği, ev sahipleri ile kiracılar arasında zaman zaman hukuki anlaşmazlıklara neden olabiliyor. Özellikle kirada bulunan bir taşınmazın satışa çıkarılması durumunda, potansiyel alıcıların evi görmek istemesi taraflar arasında yeni bir uyuşmazlık konusu oluşturabiliyor.
Ev sahipleri, mülkiyet hakları kapsamında taşınmazlarını satmak ve alıcı adaylarına göstermek isterken kiracılar da yaşadıkları konutun kullanımını ve özel hayatlarının gizliliğini korumak istiyor. Tarafların gösterim günleri ve saatleri konusunda anlaşamaması ise konunun mahkemeye taşınmasına kadar ilerleyebiliyor.
Bu konuda yaşanan hukuki görüş ayrılıklarına Yargıtay 3. Hukuk Dairesi açıklık getirdi. Daire, kiracının konutun satış amacıyla gösterilmesine izin vermemesi üzerine açılacak davalarda zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerektiğine karar verdi.
15 Haziran 2026 tarihli, 2026/4277 Esas ve 2026/3806 Karar sayılı ilamda, kiralananın gösterilmesine izin verilmesi talebinin kira ilişkisinden kaynaklandığına dikkat çekildi. Bu nedenle söz konusu davaların 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk düzenlemesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtildi.
Kararın en önemli sonucu ise ev sahiplerinin, kiracıyla yaşadıkları bu tür anlaşmazlıklarda doğrudan mahkemeye başvurmak yerine öncelikle arabuluculuk yolunu tüketmek zorunda olması.
Uyuşmazlık Mersin'de başladı: Evini satmak isteyen mülk sahibi mahkemeye başvurdu
Yargıtay kararına konu olan olay Mersin'de yaşandı. Konutunu satışa çıkarmak isteyen bir mülk sahibi, kiracısının potansiyel alıcıların evi gezmesine izin vermediğini ileri sürerek hukuki yollara başvurdu.
Ev sahibi, yaşanan anlaşmazlığın çözülmesi amacıyla Mersin 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açtı. İlk derece mahkemesi, kiralanan konutun alıcılara gösterilmesine izin verilmesi yönünde karar verdi.
Ancak dosyanın istinaf incelemesi sırasında uyuşmazlığın yalnızca evin gösterilmesiyle sınırlı olmadığı, dava açılmadan önce arabuluculuk şartının yerine getirilip getirilmediğinin de değerlendirilmesi gerektiği ortaya çıktı.
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklandığını belirterek zorunlu arabuluculuğun dava şartı olduğunu kabul etti. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılmış olması nedeniyle ilk derece mahkemesinin kararını kaldırdı.
Buna karşılık Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin benzer uyuşmazlıklarda farklı değerlendirmeler yapması, yargı uygulamasında görüş ayrılığına neden oldu.
Bir tarafta kiralananın gösterilmesine ilişkin davaların zorunlu arabuluculuğa tabi olduğunu savunan yaklaşım, diğer tarafta bu taleplerin acele işler kapsamında değerlendirilmesi gerektiği görüşü bulunuyordu.
Ortaya çıkan bu farklılık üzerine konu, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi amacıyla Yargıtay'a taşındı.
Yargıtay görüş ayrılığını ortadan kaldırdı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, incelemesinde Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesini ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun ilgili hükümlerini esas aldı.
Daireye göre kiralanan bir taşınmazın satış amacıyla alıcılara gösterilmesine izin verilmesi talebi, doğrudan kira ilişkisinden kaynaklanıyor. Dolayısıyla bu talep için açılan davaların da kira uyuşmazlıklarında uygulanan zorunlu arabuluculuk düzenlemesi kapsamında değerlendirilmesi gerekiyor.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na 7445 sayılı Kanun ile eklenen 18/B maddesi, belirli istisnalar dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu hale getirmişti.
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemenin kapsamı değerlendirilirken kiralananın gösterilmesine izin verilmesi taleplerinin de bu kapsamda bulunduğu sonucuna ulaşıldı.
Yargıtay, bu davaların acele iş olarak değerlendirilmesi gerekçesiyle zorunlu arabuluculuk dışında bırakılamayacağını belirtti.
15 Haziran 2026 tarihinde oy birliğiyle verilen kararla, kiralananın gösterilmesine izin verilmesi istemiyle açılacak davalarda arabuluculuğa başvurulmasının dava şartı olduğu kesin olarak karara bağlandı.
Böylece bölge adliye mahkemeleri arasındaki uygulama farklılığının giderilmesi yönünde önemli bir adım atılmış oldu.
Kiracı evi göstermek zorunda mı? Türk Borçlar Kanunu ne diyor?
Yargıtay kararının ardından en çok merak edilen konulardan biri de kiracının satışa çıkarılan konutu potansiyel alıcılara göstermek zorunda olup olmadığı.
Bu konudaki temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesinde yer alıyor.
Kanuna göre kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için gerekli olduğu ölçüde, ev sahibinin ya da onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralanan taşınmazı gezip görmesine izin vermekle yükümlü.
Bu hüküm, ev sahibinin konutu satmak istemesi durumunda kiracının hiçbir koşulda gösterime izin vermeme hakkına sahip olmadığı anlamına geliyor.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrıntı bulunuyor: Kiracının evi gösterme yükümlülüğü, ev sahibine konuta istediği zaman ve haber vermeden girme hakkı tanımıyor.
Türk Borçlar Kanunu, ev sahibinin konutun gezilip görüleceğini uygun bir süre önceden kiracıya bildirmesini zorunlu tutuyor. Ayrıca gösterim sırasında kiracının menfaatlerinin de gözetilmesi gerekiyor.
Başka bir ifadeyle taşınmazın satışa çıkarılması, kiracının özel hayatının ve konut kullanım hakkının ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.
Ev sahibi, satış işlemlerini gerçekleştirmek isterken kiracının günlük yaşamını gereksiz yere aksatmayacak bir gösterim planı oluşturmalı.
Ev sahibi kiracının izni olmadan eve alıcı getirebilir mi?
Ev sahiplerinin dikkat etmesi gereken konuların başında, konutun gösterilmesi için izlenecek yöntem geliyor.
Taşınmazın mülkiyetinin ev sahibine ait olması, kiracının kullanımında bulunan konuta dilediği zaman girebileceği anlamına gelmiyor.
Konutun satış amacıyla gösterilmesi gerektiğinde öncelikle kiracıya makul bir süre önceden bilgi verilmesi gerekiyor. Gösterimlerin hangi günlerde ve hangi saat aralıklarında yapılacağı konusunda tarafların anlaşması, olası uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
Örneğin ev sahibi, her gün farklı saatlerde alıcı adaylarını konuta getirmek yerine belirli gün ve saatler belirleyerek daha düzenli bir gösterim planı hazırlayabilir.
Kiracının çalışma saatleri, aile yaşamı, konutun kullanım koşulları ve özel hayatının gizliliği de bu plan hazırlanırken dikkate alınmalı.
Kiracının makul gösterim taleplerini sürekli ve gerekçesiz biçimde reddetmesi durumunda ise ev sahibi hukuki yollara başvurabilir.
Ancak Yargıtay'ın kararı, ev sahibine doğrudan konuta girme veya kiracıyı zorla dışarı çıkarma yetkisi vermiyor. Karar, kiralananın gösterilmesine izin verilmesi talebiyle açılacak davalarda uygulanacak usulü belirliyor.
Evini satmak isteyen ev sahibi önce ne yapmalı?
Yargıtay'ın 15 Haziran 2026 tarihli kararıyla birlikte, kiracının konutu alıcılara göstermeyi kabul etmemesi durumunda izlenecek hukuki süreç de açıklığa kavuştu.
