İstanbul çevresinde arsa yatırımı yapmak isteyenlerin ilgisi Arnavutköy, Çatalca, Silivri, Şile, Pendik-Tuzla hattı ile Çerkezköy-Çorlu bölgesinde yoğunlaşıyor.
Ancak yatırımcıların yalnızca metrekare fiyatına bakarak karar vermesi önemli riskleri beraberinde getirebiliyor. Aynı mahallede bulunan iki arsanın imar durumu, tapu niteliği, yola cephesi, altyapısı ve gelecekteki kullanım potansiyeli birbirinden tamamen farklı olabiliyor. Uzmanlara göre arsa yatırımında asıl önemli olan ucuz parsel bulmak değil, doğru parseli doğru koşullarda satın almak.
Arsa Yatırımı
Arsa Alırken Sadece Fiyata Bakmayın
Ucuz görünen bir parsel, doğru şartlara sahip değilse beklenen yatırım değerini oluşturmayabilir. İmar durumu, tapu niteliği, ulaşım, altyapı ve parsel özellikleri arsa yatırımında fiyat kadar önemli.
Arsa Yatırımında Ucuzluk Tuzağı: Ucuz Parsel Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
Arsa yatırımı, uzun vadeli yatırım araçları arasında yerini korurken özellikle büyük şehirlerin çevresindeki gelişim bölgeleri yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ediyor. İstanbul'da arsa ve arazi arayanların radarında ise farklı bölgeler öne çıkıyor. Arnavutköy, Çatalca, Silivri, Şile, Pendik-Tuzla çevresi ile Çerkezköy-Çorlu aksı, gelişme potansiyeli açısından yakından takip edilen bölgeler arasında bulunuyor.
Ancak arsa piyasasında yatırımcıların yaptığı en önemli hatalardan biri, bir parselin yalnızca metrekare fiyatına bakılarak “ucuz” veya “pahalı” şeklinde değerlendirilmesi.
Çünkü arsanın gerçek değeri yalnızca satış fiyatıyla belirlenmiyor. Parselin imar durumu, tapudaki niteliği, yola olan bağlantısı, altyapı imkanları, çevresindeki yapılaşma, ulaşım olanakları ve gelecekte hangi amaçlarla kullanılabileceği de yatırımın sonucunu doğrudan etkileyebiliyor.
Üstelik aynı ilçede, hatta birbirine oldukça yakın iki parsel arasında bile ciddi fiyat farkları oluşabiliyor. Bunun temel nedeni ise her taşınmazın aynı hukuki ve fiziki özelliklere sahip olmaması.
Bu nedenle arsa satın almak isteyenlerin “en ucuz arsayı bulma” yerine “özellikleri ve gelecekteki potansiyeli fiyatına göre en uygun arsayı bulma” yaklaşımını benimsemesi gerekiyor.
AS Bu Haberi Web Sitenizde Paylaşabilirsiniz
Arsa yatırımında fiyat neden tek başına yeterli değil?
Bir arsanın düşük fiyattan satışa çıkarılması ilk bakışta yatırımcı açısından cazip görünebilir. Özellikle aynı bölgede daha yüksek fiyatlarla satışa sunulan parsellerle karşılaştırıldığında düşük fiyat, önemli bir fırsat izlenimi yaratabilir.
Ancak düşük fiyatın arkasındaki neden araştırılmadan yapılan satın alma işlemi, ilerleyen dönemde beklenmedik sorunlara yol açabilir.
Örneğin bir parselin imar koşulları sınırlı olabilir. Yola cephesi yeterli olmayabilir. Altyapı hizmetleri bölgeye ulaşmamış olabilir veya tapu niteliği yatırımcının düşündüğü kullanım amacından farklı olabilir.
Bu nedenle yatırım kararından önce satış fiyatının neden düşük olduğu mutlaka araştırılmalı.
Ucuzluk, tek başına fırsat değildir. Ucuzluğun nedeninin anlaşılması gerekir.
İlk kontrol edilmesi gereken konu: İmar durumu
Arsa yatırımında en önemli konuların başında imar durumu geliyor.
Bir yatırımcı satın aldığı taşınmaz üzerinde ileride konut, ticari yapı veya farklı bir proje gerçekleştirmeyi düşünüyorsa, öncelikle parselin ilgili planlardaki durumunu öğrenmeli.
“Arsa” olarak pazarlanan her taşınmazın aynı yapılaşma imkanına sahip olduğu düşünülmemeli.
İmar planında farklı kullanım kararları bulunabileceği gibi yapılaşma koşulları da parselden parsele değişebilir.
Bu nedenle yatırım öncesinde ilgili belediyeden veya yetkili kurumlardan parselin güncel imar durumunun araştırılması önem taşıyor.
Sadece ilan açıklamasında yer alan “imarlı”, “yatırımlık” veya “geleceğin bölgesi” gibi ifadeler üzerinden karar vermek doğru bir yaklaşım değil.
Tapu niteliği mutlaka incelenmeli
Arsa yatırımında ikinci kritik konu tapu kayıtlarıdır.
Taşınmazın tapuda hangi nitelikle kayıtlı olduğu, mülkiyet yapısı ve varsa diğer hukuki durumları satın alma öncesinde araştırılmalı.
Özellikle hisseli taşınmazlarda yatırımcının çok daha dikkatli hareket etmesi gerekiyor. Birden fazla kişinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda satış ve kullanım süreçleri, tek tapulu bir parsele göre farklı koşullara sahip olabilir.
Bu nedenle “tapusu var” ifadesi tek başına yeterli görülmemeli.
Tapunun niteliği, hissedar durumu ve taşınmaz üzerindeki olası kısıtlamalar profesyonel şekilde incelenmeli.
Yola cephesi olmayan parseller neden risk oluşturabilir?
Arsa yatırımında gözden kaçırılan konulardan biri de ulaşım bağlantısıdır.
Harita üzerinde oldukça değerli görünen bir parselin fiilen yola bağlantısının bulunmaması, yatırımın kullanım imkanlarını etkileyebilir.
Bu nedenle satın alma öncesinde parselin kadastro yolu ve fiili ulaşım durumu kontrol edilmeli.
“Araca kadar gidiliyor” ile “hukuken yola cephesi bulunuyor” ifadelerinin aynı anlama gelmediği unutulmamalı.
Özellikle gelişme aşamasındaki bölgelerde bu ayrıntı daha fazla önem kazanıyor.
Altyapı yatırımı arsanın değerini etkileyebilir
Su, elektrik, kanalizasyon, doğalgaz ve internet gibi altyapı imkanları taşınmazın kullanım değerinde önemli rol oynuyor.
Bir bölgenin gelecekte gelişmesi beklenebilir. Ancak yatırımcı arsa satın aldığı tarihte temel altyapı hizmetlerinin ne durumda olduğunu bilmek zorunda.
Altyapının bulunmadığı bölgelerde yatırımın kullanım süresi uzayabilir ve ek maliyetler ortaya çıkabilir.
Bu nedenle satın alma kararında sadece bugünkü fiyat değil, arsanın kullanılabilir hale gelmesi için gerekebilecek masraflar da hesaba katılmalı.
İstanbul çevresindeki bölgeler neden takip ediliyor?
İstanbul'un merkez bölgelerinde arsa arzının sınırlı olması, yatırımcıların kentin çeperlerinde ve çevre ilçelerde alternatif aramasına neden oluyor.
Arnavutköy, Çatalca, Silivri ve Şile gibi bölgeler geniş arazi yapıları ve farklı yatırım seçenekleri nedeniyle uzun süredir yatırımcıların ilgisini çekiyor.
Pendik-Tuzla hattı ise sanayi, ulaşım ve yerleşim hareketliliği açısından farklı bir yatırım profiline sahip.
İstanbul'un dışında Çerkezköy ve Çorlu aksı da sanayi faaliyetleri ve ulaşım bağlantıları nedeniyle yatırımcıların takip ettiği bölgeler arasında bulunuyor.
Ancak bu bölgelerin tamamında aynı yatırım fırsatının bulunduğunu düşünmek yanlış olur.
Aynı ilçede bile mahalleler arasında önemli farklılıklar bulunabilir.
Bölge gelişiyor demek yeterli mi?
Arsa ilanlarında sıklıkla “bölgenin geleceği parlak”, “yeni projelerin merkezi”, “imar geliyor” veya “değer kazanacak” gibi ifadeler kullanılabiliyor.
Bu tür ifadeler yatırımcı açısından dikkat çekici olsa da tek başına yatırım kararı vermek için yeterli değil.
Bir bölgenin gelecekte değer kazanması için ulaşım projeleri, nüfus hareketleri, yapılaşma eğilimi, kamu yatırımları, imar planları ve ekonomik gelişmeler gibi birçok unsurun birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Özellikle “imar gelecek” iddiasının resmi belgelerle doğrulanmadan kabul edilmesi önemli bir risk oluşturabilir.
Parselin şekli bile yatırım değerini değiştirebilir
Arsa yatırımında sadece metrekare miktarına bakmak da doğru değil.
Örneğin aynı büyüklükteki iki parselden birinin geometrik şekli yapılaşma açısından daha avantajlı olabilir.
Dar, uzun veya düzensiz şekilli bir parselin kullanım alanı, aynı metrekareye sahip daha düzgün bir parsele göre farklı olabilir.
Bu nedenle parselin harita üzerindeki görünümü ve yapılaşmaya uygunluğu da değerlendirmeye alınmalı.
“Metrekare fiyatı düşük” yaklaşımı neden yanıltabilir?
Yatırımcılar çoğu zaman çevredeki ilanları karşılaştırarak metrekare fiyatı hesaplıyor.
Bu yöntem ilk aşamada fikir verebilir ancak tek başına değerleme yöntemi olarak kullanılmamalı.
Çünkü iki taşınmazın;
- İmar durumu,
- Tapu niteliği,
- Yola cephesi,
- Parsel şekli,
- Altyapısı,
- Konumu,
- Manzarası,
- Ulaşım imkanları,
- Çevresindeki yapılaşma düzeyi
birbirinden farklı olabilir.
Dolayısıyla metrekare fiyatı düşük olan taşınmazın gerçekten ucuz olup olmadığını anlayabilmek için aynı özelliklere sahip emsallerle karşılaştırma yapılması gerekiyor.
Arsa yatırımında acele karar vermeyin
Arsa yatırımı genellikle uzun vadeli bir yatırım olarak değerlendirilir. Bu nedenle “bugün almazsam yarın fiyat yükselir” düşüncesiyle hızlı karar vermek yerine detaylı araştırma yapmak daha sağlıklı olabilir.
