Uygun fiyatıyla dikkat çeken iskansız evler, ilk bakışta cazip bir gayrimenkul fırsatı gibi görünse de beraberinde ciddi hukuki, teknik ve finansal riskler taşıyabiliyor.

Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması; konutun ruhsat ve projeye uygunluğu, kat mülkiyetine geçiş, elektrik ve su hizmetleri, konut kredisi ve gelecekteki satış süreci açısından sorun oluşturabiliyor. Peki iskansız ev alınır mı, hangi durumda risk kabul edilebilir ve satın almadan önce hangi belgeler mutlaka incelenmeli? İşte tüm detaylar.

İskan Nedir ve Bir Ev İçin Neden Bu Kadar Önemlidir?

Ev satın alırken çoğu kişinin ilk baktığı belgeler tapu, metrekare ve bina yaşı oluyor. Ancak bir yapının hukuki ve fiili durumunu anlamak açısından yapı kullanma izin belgesi, yani halk arasında kullanılan adıyla “iskan”, en az tapu kadar önemli belgelerden biri.

İskan, tamamlanan yapının ruhsat ve eklerine uygun şekilde yapıldığının ve kullanılmasında teknik açıdan sakınca bulunmadığının ilgili idare tarafından değerlendirilmesi sonucunda verilen yapı kullanma iznidir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesi, yapı tamamen tamamlandığında veya kullanılabilir bölümleri tamamlandığında bu bölümlerin kullanılabilmesi için yetkili idareden izin alınmasını öngörüyor.

Bu nedenle bir binanın fiziksel olarak tamamlanmış olması, otomatik olarak hukuken tamamlandığı anlamına gelmiyor. Dışarıdan bakıldığında son derece modern ve kullanıma hazır görünen bir binanın yapı kullanma izin belgesi bulunmayabilir.

Tam da bu noktada “İskansız ev alınır mı?” sorusu ortaya çıkıyor.

Bu sorunun tek kelimelik cevabı ise “evet” veya “hayır” değil. Çünkü iskansız bir taşınmazın satın alınabilir olup olmadığı kadar, neden iskan alınamadığı da önem taşıyor.

İskansız ev ne demek?

İskansız ev, bağlı bulunduğu yapı veya ilgili bağımsız bölüm için yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı taşınmazı ifade ediyor.

Ancak iskansızlık tek başına binanın kaçak olduğu anlamına gelmez.

Örneğin bina ruhsatına ve onaylı projesine uygun şekilde tamamlanmış olabilir ancak müteahhit, yapı sahibi veya ilgili kişiler tarafından iskan başvurusu henüz sonuçlandırılmamış olabilir.

Bunun tam tersine, binada ruhsata veya projeye aykırı uygulamalar da bulunabilir. Fazladan kat yapılması, projede bulunmayan kapatma veya büyütmeler, ortak alanların değiştirilmesi, otopark ve sığınak gibi zorunlu alanlarda mevzuata aykırı uygulamalar yapılması gibi durumlar iskan sürecini engelleyebilir.

Bu iki senaryo arasında çok büyük fark bulunuyor.

İskanın henüz alınmamış olması ile binanın iskan alamayacak durumda olması aynı şey değildir.

İskansız ev almak yasak mı?

İskansız bir taşınmaz için “kesinlikle satılamaz” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru olmaz.

Taşınmazın tapu durumu, bağımsız bölümün hukuki niteliği, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu, belediyedeki dosyası ve yapıdaki fiili durum birlikte incelenmelidir.

Özellikle kat irtifaklı taşınmazlarla kat mülkiyetli taşınmazların birbirinden ayrılması gerekiyor.

Tapuda kat irtifakı bulunması, tek başına binanın iskanının bulunduğunu göstermiyor. Buna karşılık yapı kullanma izin belgesi alınmış bir binada kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için mevzuatta kolaylaştırılmış işlemler bulunuyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, gerekli şartların oluşması halinde yapı kullanma izin belgesi alınmış kat irtifaklı yapıların kat mülkiyetine resen geçirilebildiğini belirtiyor.

Dolayısıyla satın alma aşamasında sadece “tapusu var” denilerek karar verilmemeli.

İskan ile yapı ruhsatı aynı şey değildir

Gayrimenkul satın alırken sık yapılan hatalardan biri yapı ruhsatı ile iskanı aynı belge sanmak.

Oysa ikisi farklı aşamaları ifade ediyor.

Yapı ruhsatı, yapının belirli şartlar ve onaylı proje kapsamında inşa edilmesine izin veren belgedir.

Yapı kullanma izin belgesi ise tamamlanan yapının kullanılabilmesi için verilen izin niteliğindedir.

Başka bir ifadeyle ruhsat inşaatın yapılabilmesiyle, iskan ise tamamlanan yapının kullanılabilmesiyle ilgilidir.

Bu ayrım özellikle eski binalarda ve kat irtifaklı tapularda büyük önem taşıyor.

İskan neden alınamamış olabilir?

Bir evin iskanının bulunmamasının çok farklı nedenleri olabilir.

Bazen süreç yalnızca idari işlemlerin tamamlanmaması nedeniyle gecikebilir.

Bazen de binanın projeye uygun olmaması iskan alınmasının önündeki engel olabilir.

Örneğin projede gösterilen otoparkın fiilen bulunmaması, ortak alanların değiştirilmesi, ruhsat dışı alan oluşturulması, yapı güvenliği veya teknik şartlarla ilgili eksiklikler ya da belediyenin istediği belgelerin tamamlanmaması iskan sürecini etkileyebilir.

Bu nedenle satıcının “Müteahhit daha başvurmadı” şeklindeki açıklaması tek başına yeterli kabul edilmemeli.

Alıcının ilgili belediyenin imar ve şehircilik biriminden binanın dosyasını ve iskan durumunu araştırması gerekiyor.

Belediyelerin yapı kullanma izni işlemleri, yapı ruhsatı ve imar mevzuatına uygunluk kontrolleri kapsamında yürütülüyor. Örneğin Karabağlar Belediyesi, yapı kullanma izni işlemlerinin imar mevzuatı ve ilgili yapı denetim mevzuatı çerçevesinde yürütüldüğünü açıkça belirtiyor.

İskansız ev daha ucuz olabilir mi?

Evet, bazı durumlarda iskansız konutlar aynı bölgede bulunan iskanlı ve hukuki durumu daha net konutlara göre daha düşük fiyattan satışa çıkabiliyor.

Bunun temel nedeni alıcının üstlendiği belirsizlik.

İskansız bir ev satın alan kişi, gelecekte iskan alınması için ortaya çıkabilecek masrafları, süreci ve olası hukuki problemleri de değerlendirmek zorunda.

Bu nedenle “ucuz ev” ile “fırsat ev” kavramları birbirinden ayrılmalı.

Bir taşınmaz piyasa değerinin altında satılıyorsa bunun nedeninin mutlaka araştırılması gerekiyor.

İskansızlık gerçekten yalnızca prosedürel bir eksiklikse ve belediye dosyasında yapının iskan almasına engel ciddi bir aykırılık bulunmuyorsa fiyat avantajı anlamlı olabilir.

Fakat yapı ruhsatına aykırılık varsa düşük fiyat, ileride doğabilecek maliyetlerin yanında çok küçük kalabilir.

İskansız Ev Almanın Riskleri Neler?

Elektrik, su ve doğalgaz konusunda dikkat

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 31. maddesinde, kullanma izni verilmeyen veya alınmayan yapılarda izin alıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlanılmamasına ilişkin hüküm bulunuyor. Bununla birlikte geçmişte yapılan yasal düzenlemeler ve farklı özel durumlar nedeniyle uygulamada taşınmazın tarihine ve hukuki durumuna göre farklı sonuçlar ortaya çıkabiliyor.

Bu nedenle “Bu binada elektrik ve su var, demek ki iskan sorunu yok” düşüncesi doğru değil.

Bir binada fiilen elektrik, su veya doğalgaz kullanılması, tek başına yapı kullanma izin belgesinin bulunduğunu kanıtlamaz.

Özellikle eski yapılarda aboneliklerin hangi statüde olduğu, bağımsız bölümlerin ayrı aboneliklerinin bulunup bulunmadığı ve belediye kayıtları ayrıca kontrol edilmeli.

Konut kredisi kullanmak zorlaşabilir

İskansız evlerin en önemli sorunlarından biri finansmana erişim olabilir.

Bankalar konut kredisi verirken yalnızca alıcının gelirine bakmıyor. Krediye konu taşınmazın hukuki ve teknik durumunu da değerlendiriyor.

Örneğin Ziraat Bankası konut kredisi sayfasında kredi tutarının ekspertiz raporundaki değer ve BDDK tarafından belirlenen oranlara göre belirlendiğini, taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini belirtiyor.

Bazı bankalar ise yapı kullanma izin belgesini açık bir kredi şartı olarak arayabiliyor. Örneğin Anadolubank'ın konut kredisi bilgilendirmesinde kat irtifaklı veya kat mülkiyetli tapunun yanı sıra yapı kullanım izin belgesinin alınmış olması gerektiği belirtiliyor.

Bu nedenle iskansız bir ev için kredi kullanabileceğinizi varsayarak kapora vermek ciddi bir hata olabilir.

Tapuda kat irtifakı bulunması ne anlama geliyor?

Kat irtifakı, tamamlanmış bir binanın iskanının bulunduğu anlamına gelmez.

Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan yapı üzerinde bağımsız bölümlere ilişkin hakların kurulmasıyla ilgilidir.

Bu nedenle ilanda “kat irtifaklı tapu” yazması, alıcıya binanın kesin olarak iskanlı olduğu güvencesini vermez.

Tapuda kat irtifakı bulunan bir daireyi satın almak isteyen kişi, ayrıca yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığını ve belediyedeki yapı dosyasını kontrol etmeli.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de kat mülkiyeti işlemlerinde yapı kullanma izin belgesinin önemini açıkça ortaya koyuyor. Kurumun güncel SSS bilgilerinde kat mülkiyeti işleminde bağımsız bölümlerin tamamına ait yapı kullanma izin belgesinin aranabildiği belirtiliyor.

Kat mülkiyetli tapu her şeyi garanti eder mi?

Kat mülkiyetli tapu önemli bir avantaj olmakla birlikte alıcının bütün kontrolleri bırakması için tek başına yeterli değildir.

Taşınmazın tapu kaydında kat mülkiyetinin bulunması, taşınmazın hukuki durumunun daha belirgin olduğunu gösterir. Ancak satın alma öncesinde tapu kaydı, takyidatlar, belediye imar dosyası, bağımsız bölümün fiili durumu ve projeye uygunluğu yine kontrol edilmeli.

Özellikle sonradan yapılan kaçak tadilatlar veya bağımsız bölümde projeye aykırı değişiklikler varsa bunlar ayrıca araştırılmalı.

Projeye aykırılık varsa risk büyüyor

İskansız evlerde en kritik sorulardan biri “Bina neden iskan alamadı?” sorusudur.

Eğer neden yalnızca eksik evrak veya tamamlanmamış idari işlemler ise risk daha sınırlı olabilir.

Ancak binada ruhsat ve eklerine aykırılık bulunuyorsa konu çok daha ciddi hale geliyor.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların tespit edilmesi halinde ilgili idare tarafından işlem yapılmasını öngörüyor.

Bu nedenle “Nasıl olsa yıllardır herkes oturuyor” düşüncesi hukuki güvence sağlamaz.

İskan alınamazsa ne olur?

Binanın neden iskan alamadığını bilmeden satın alma kararı vermek en büyük risklerden biri.

Eğer binanın ruhsat ve projeye aykırılıkları varsa bu eksikliklerin giderilmesi için tadilat, yeniden ruhsatlandırma veya başka idari işlemler gerekebilir.

Bazı durumlarda sorun ortak alanları ilgilendirirken, bazı durumlarda yalnızca belirli bağımsız bölümlerdeki değişiklikler süreci etkileyebilir.

Dolayısıyla alıcının satın alacağı dairenin yanı sıra binanın tamamını araştırması gerekiyor.

Bir dairenin içi kusursuz görünse bile binanın ortak alanlarında bulunan bir aykırılık iskan sürecini etkileyebilir.

İskansız evin satışı gelecekte zorlaşabilir mi?

Bu da mümkündür.

Bugün iskansız bir ev için alıcı bulunabilirken gelecekte satıcı konumuna geldiğinizde aynı durum sizin karşınıza çıkabilir.

Özellikle banka kredisi kullanmak isteyen alıcılar, iskansız taşınmazlardan uzak durabilir veya bankanın ekspertiz sonucunu beklemek isteyebilir.

Bu da potansiyel alıcı sayısını azaltabilir.

Gayrimenkulün satış süresinin uzaması ve daha fazla pazarlık yapılması da olası sonuçlar arasında.

İskan sonradan alınabilir mi?

Bazı yapılarda evet.

Ancak bunun mümkün olup olmadığı binanın ruhsatı, onaylı projesi, fiili durumu ve belediyedeki kayıtlarına bağlı.

İskan alınabilmesi için yapının ilgili mevzuat ve ruhsatına uygunluğunun sağlanması gerekiyor.

Bu nedenle “Sonradan kesin iskan alınır” şeklindeki sözlü beyanlara güvenilmemeli.

Alıcı, belediyeden binanın mevcut durumunu ve iskan alınmasına engel görülen hususları mümkün olduğunca yazılı belgelerle öğrenmeli.

Yapı Kayıt Belgesi ile iskan aynı şey değil

Geçmiş yıllardaki imar düzenlemeleri nedeniyle bazı yapılarda Yapı Kayıt Belgesi bulunabiliyor.

Ancak Yapı Kayıt Belgesi ile yapı kullanma izin belgesinin aynı belge olduğu düşünülmemeli.

TKGM'nin ilgili açıklamalarında Yapı Kayıt Belgesi bulunan bazı yapılarda tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi için özel hükümler bulunduğu görülüyor.

Ancak bu düzenlemeler belirli şartlara ve ilgili mevzuata bağlı.

Dolayısıyla satıcının “İmar barışından belgemiz var, iskanla aynı” şeklindeki açıklaması hukuki açıdan yeterli değildir.

Belgenin niteliği, kapsamı ve taşınmaza sağladığı haklar uzman tarafından ayrıca incelenmeli.

Sonuç, Uzman Değerlendirmesi ve Önemli Bilgiler

İskansız ev alınır mı?

Evet, bazı durumlarda alınabilir; ancak neden iskansız olduğu kesin olarak araştırılmadan alınması önerilmez.

Burada en önemli kriter fiyat değil, riskin kaynağı.

Örneğin yeni tamamlanmış, ruhsatına uygun, belediyedeki işlemleri devam eden ve iskan için gerekli şartları büyük ölçüde tamamlanmış bir yapı ile ruhsata aykırı eklemeleri bulunan bir bina aynı kategoride değerlendirilmemeli.

Birinci durumda alıcı kontrollü bir risk alıyor olabilir.

İkinci durumda ise satın alınan taşınmazın hukuki ve finansal riski çok daha yüksek olabilir.

İskansız ev hangi durumda fırsata dönüşebilir?

İskansızlık yalnızca tamamlanmamış idari işlemlerden kaynaklanıyorsa ve belediye dosyasında yapının iskan almasına yönelik ciddi bir engel bulunmuyorsa, piyasa fiyatına göre makul bir indirim söz konusu olabilir.

Ancak bu fırsatın gerçek olup olmadığını anlamak için profesyonel inceleme gerekiyor.

Örneğin belediyeden yapı ruhsatı, onaylı mimari proje, yapı denetim bilgileri ve iskan sürecinin hangi aşamada olduğu öğrenilebilir.

Bina projeye uygun ise ve eksiklerin tamamlanması mümkün görünüyorsa risk daha yönetilebilir hale gelebilir.

Hangi durumda iskansız evden uzak durulmalı?

Aşağıdaki durumlar varsa çok daha temkinli olunmalı:

• Binanın ruhsatının bulunmaması,
• Projeye aykırı kat veya bölüm yapılması,
• Belediyede devam eden ciddi imar aykırılığı bulunması,
• Yıkım veya para cezası gibi işlemlerin bulunması,
• Satıcının belediye dosyasını göstermemesi,
• “İskan kesin çıkacak” denilmesine rağmen yazılı belge sunulmaması,
• Tapu niteliğinin konut olarak kullanılacak yerle uyuşmaması,
• Bankaların taşınmazı krediye uygun görmemesi,
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunun açıklanamaması,
• Binadaki ortak alanların projeye aykırı olması.

Bu durumlarda yalnızca evin piyasa fiyatından ucuz olması satın alma kararını haklı çıkarmayabilir.

Ev almadan önce belediyede hangi kontroller yapılmalı?

Alıcının mümkünse satıcıyla birlikte ilgili belediyenin imar birimine başvurması büyük önem taşıyor.

Özellikle şu soruların cevapları araştırılmalı:

Yapı ruhsatı var mı?

Ruhsatın tarihi ve geçerlilik durumu nedir?

Onaylı mimari proje ile mevcut yapı aynı mı?

Yapı kullanma izin belgesi alınmış mı?

Alınmamışsa neden alınmamış?

İskan başvurusu yapılmış mı?

Eksik veya aykırı görülen hususlar var mı?

Yapı hakkında yıkım kararı veya idari işlem bulunuyor mu?

Bu kontroller, evin fiyatından çok daha önemli olabilir.

Tapu kaydı nasıl incelenmeli?

Tapu aşamasında yalnızca ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasına bakılması yeterli değil.

Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, intifa, şerh veya başka bir takyidat bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli.

TKGM'nin Web-Tapu sistemi üzerinden taşınmaz maliklerinin güncel tapu senedi, ipotek belgesi ve tapu kayıt örneği gibi belgelere erişebilmesi mümkün. Sistem ayrıca tapu işlemlerinin elektronik ortamda başlatılmasına imkan sağlıyor.

Alıcı, mümkün olduğunca resmi kayıtları görmeden kapora veya yüksek miktarda ön ödeme yapmamalı.

Ekspertiz raporu neden önemli?

Özellikle yüksek tutarlı gayrimenkul alımlarında bağımsız bir gayrimenkul değerleme raporu önemli bir kontrol noktası olabilir.

Ekspertiz yalnızca evin piyasa değerini belirlemek için değil, taşınmazın krediye uygunluğu ve bazı teknik/hukuki özelliklerinin değerlendirilmesi açısından da önem taşıyabilir.

Ancak ekspertiz raporunun belediyedeki tüm imar dosyasının yerine geçmediği de unutulmamalı.

Bu nedenle ekspertiz + tapu incelemesi + belediye dosyası birlikte değerlendirilmesi gereken üç önemli başlık.

İskansız ev alacaklara 12 maddelik kontrol listesi

1. Yapı ruhsatını görün.
2. İskan durumunu belediyeden doğrulayın.
3. Onaylı mimari projeyi inceleyin.
4. Mevcut yapının projeyle aynı olup olmadığını kontrol ettirin.
5. Tapu niteliğini inceleyin.
6. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunu kontrol edin.
7. Takyidat kaydını alın.
8. İpotek ve haciz durumunu araştırın.
9. İskanın neden alınamadığını yazılı olarak öğrenmeye çalışın.
10. Bankadan krediye uygunluk konusunda ön değerlendirme alın.
11. Bağımsız bir uzman veya gayrimenkul avukatından görüş alın.
12. Tüm kontroller tamamlanmadan kapora vermeyin.

İskansız ev için pazarlık yapılır mı?

İskansızlık, pazarlıkta elbette dikkate alınabilecek bir unsur.

Ancak “İskanı yok, yüzde 20 indirim yapalım” gibi otomatik bir hesap doğru değil.

Çünkü iskansızlığın maliyeti her taşınmazda farklı.

Bir binada birkaç belgenin tamamlanmasıyla süreç çözülebilirken başka bir binada ciddi imar aykırılıklarının giderilmesi gerekebilir.

Bu nedenle yapılması gereken önce iskanın neden olmadığını ve sorunun çözüm maliyetini belirlemek, daha sonra fiyat değerlendirmesi yapmak.

Uzman değerlendirmesi

Gayrimenkul uzmanları açısından iskansız bir taşınmaz değerlendirilirken “ucuz mu?” sorusundan önce “neden iskansız?” sorusunun cevaplanması gerekiyor.

Çünkü gayrimenkulde fiyat avantajı ancak hukuki ve teknik riskin ölçülebilir olduğu durumlarda gerçek bir fırsata dönüşebilir.

Özellikle ilk kez ev alacak kişilerin, satıcının veya emlak danışmanının sözlü açıklamalarını resmi belgelerin yerine koymaması gerekiyor.

İskan konusunda en güvenli yaklaşım; belediye kayıtlarını incelemek, tapu bilgilerini doğrulamak, mümkünse bağımsız teknik inceleme yaptırmak ve yüksek tutarlı işlemlerde gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir avukattan görüş almak.

Sonuç: İskansız ev ucuz olabilir ama her ucuz ev fırsat değildir

İskansız evler, piyasadaki benzer taşınmazlara göre daha uygun fiyatlı olabilir.

Fakat düşük fiyatın nedeni araştırılmadan yapılan satın alma, ileride çok daha yüksek maliyetlerle karşılaşılmasına neden olabilir.

İskan, binanın ruhsat ve projeye uygunluğu ile kullanılabilirliği açısından önemli bir resmi belge.

Bu nedenle ev satın alırken yalnızca “tapusu var mı?” sorusuna değil, “Bu yapı ruhsatına uygun mu, iskanı neden yok ve ileride iskan alınabilecek mi?” sorularına da cevap aranmalı.

Özellikle banka kredisi kullanmayı planlayanların satın alma işleminden önce krediye uygunluk konusunu bankayla görüşmesi gerekiyor. Çünkü bankaların taşınmazın hukuki ve teknik durumuna ilişkin şartları farklılaşabiliyor. Ziraat Bankası ve Anadolubank'ın güncel konut kredisi açıklamaları da taşınmazın ekspertiz ve uygunluk koşullarının kredi sürecinde önem taşıdığını gösteriyor.

Sonuç olarak iskansız ev kesinlikle alınmaz demek de, iskansız ev kesinlikle fırsattır demek de doğru değil.

Asıl belirleyici olan, iskanın neden bulunmadığıdır.

Eğer sorun çözülebilir, yapı ruhsatına uygun ve resmi kayıtlar temizse fiyat avantajı değerlendirmeye alınabilir. Ancak ciddi imar aykırılıkları, belirsiz tapu durumu veya iskan alınmasına engel teknik/hukuki problemler varsa yalnızca düşük fiyata bakarak karar vermek büyük bir risk olabilir.

Etiketler

İskansız ev, iskan nedir, iskansız ev alınır mı, yapı kullanma izin belgesi, konut alırken dikkat edilmesi gerekenler, kat mülkiyeti, kat irtifakı,#İskansızEv, #İskan, #EvAlırkenDikkat, #Gayrimenkul, #Konut, #YapıKullanmaİzni, #Emlak