VİDEO
Ev alacak, satacak veya kiralayacak vatandaşları yakından ilgilendiren emlakçı komisyonu kuralları, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile düzenleniyor.
Konut satışında toplam komisyon bedeli KDV hariç satış fiyatının yüzde 4'ünü, kiralamada ise KDV hariç bir aylık kira tutarını aşamıyor. Üstelik emlakçılar, yalnızca taşınmazı göstermek için ayrıca ücret talep edemiyor. İşte gayrimenkul işlemlerinde bilinmesi gereken önemli kurallar.
Emlakçı Komisyonunda Sınır Net! Ev Gösterme Ücreti Alınabilir mi?
Ev satın almak, konutunu satmak veya yeni bir ev kiralamak isteyen vatandaşların en çok merak ettiği konular arasında emlakçı komisyonları yer alıyor. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, gayrimenkul danışmanlarının alabileceği hizmet bedellerine açık sınırlar getiriyor. Satış işlemlerinde KDV hariç toplam yüzde 4, kiralamada ise KDV hariç bir aylık kira bedeli sınırı uygulanırken, yalnızca ev göstermek için ayrıca ücret talep edilemiyor.
Emlakçı Komisyonunda Yasal Sınırlar Neler?
Türkiye'de gayrimenkul piyasasında ev alım satımı ve kiralama işlemleri sırasında ödenen emlakçı komisyonu, hem mülk sahiplerini hem de alıcı ve kiracıları yakından ilgilendiriyor. Özellikle konut fiyatlarının ve kira bedellerinin yüksek olduğu dönemlerde, gayrimenkul danışmanlarına ödenecek hizmet bedelinin ne kadar olduğu daha fazla önem kazanıyor.
Bu konuda temel düzenlemeler, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yer alıyor. Yönetmelik, taşınmaz ticaretiyle uğraşan işletmelerin faaliyetlerini ve aracılık hizmetlerinden alabilecekleri ücretleri belirli kurallara bağlıyor.
Mevzuata göre gayrimenkul danışmanlarının satış ve kiralama işlemlerinde talep edebileceği hizmet bedelleri sınırsız değil. Belirlenen üst sınırların üzerinde komisyon alınması mümkün olmadığı gibi, taşınmazın yalnızca gösterilmesi karşılığında ayrı bir ücret alınmasına da izin verilmiyor.
Bu nedenle vatandaşların, emlak ofisiyle herhangi bir işlem yapmadan önce komisyon oranlarını ve sözleşme şartlarını dikkatlice incelemesi önem taşıyor.
Ev Satışında Emlakçı Komisyonu En Fazla Yüzde 4
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 20. maddesine göre, alım satım işlemlerinde taşınmaz ticareti hizmet bedeli, katma değer vergisi hariç satış bedelinin yüzde 4'ünü geçemiyor.
Burada dikkat edilmesi gereken en önemli ayrıntı, yüzde 4'lük sınırın işlemin tamamı için geçerli olması. Başka bir ifadeyle emlakçı, alıcıdan ayrı yüzde 4 ve satıcıdan ayrı yüzde 4 komisyon alarak toplamda yüzde 8 hizmet bedeli talep edemiyor.
Taraflar arasında aksine yazılı bir anlaşma bulunmadığı durumda, satış işlemindeki hizmet bedeli alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılıyor. Böylece standart uygulamada alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2 olmak üzere toplam yüzde 4 komisyon söz konusu oluyor.
Ancak tarafların kendi aralarındaki komisyon paylaşımını yazılı olarak farklı şekilde kararlaştırabilmesi, toplam yasal üst sınırın aşılabileceği anlamına gelmiyor.
Örneğin 5 milyon TL değerinde satılan bir konutta, KDV hariç alınabilecek toplam emlakçı komisyonu en fazla 200 bin TL oluyor. Standart eşit paylaşımda alıcı 100 bin TL, satıcı ise 100 bin TL hizmet bedeli ödüyor. Bu tutarlara uygulanması gereken KDV ayrıca hesaplanıyor.
Kiralamada Emlakçı Komisyonu Bir Aylık Kirayı Geçemez
Kiralık konut arayan vatandaşlar açısından da emlakçı komisyonuna ilişkin önemli bir üst sınır bulunuyor.
Yönetmeliğe göre kiralama işlemlerindeki taşınmaz ticareti hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira tutarından fazla olamıyor.
Örneğin aylık kira bedeli 25 bin TL olan bir konutun kiralanmasında emlak ofisinin talep edebileceği toplam hizmet bedeli KDV hariç en fazla 25 bin TL olabiliyor.
Kira komisyonunun kim tarafından ödeneceği konusunda da sözleşme hükümleri önem taşıyor. Aksine yazılı anlaşma bulunmadığında hizmet bedelinin taraflar arasında eşit paylaşılması esas alınıyor.
Dolayısıyla emlakçı komisyonunun her durumda ve yalnızca kiracı tarafından ödenmesinin zorunlu olduğu yönündeki yaygın düşünce, mevzuatın genel paylaşım kuralını tam olarak yansıtmıyor.
Vatandaşların kiralama sözleşmesini imzalamadan önce aracılık hizmetine ilişkin yükümlülüklerini öğrenmesi, ileride ortaya çıkabilecek ücret anlaşmazlıklarını önleyebiliyor.
Emlakçılar Ev Gösterme Ücreti Talep Edebilir mi?
Gayrimenkul sektöründe en çok tartışılan konulardan biri de yer gösterme ücreti.
Ev arayan kişilerin zaman zaman karşılaştığı bu uygulamada, bazı emlak ofisleri bir dairenin gezdirilmesi veya taşınmazın konumunun gösterilmesi karşılığında ücret talep edebiliyor.
Ancak Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmazın gösterilmesi hizmeti için herhangi bir bedel alınamayacağını açıkça düzenliyor.
Bu nedenle evin kapısının açılması, dairenin gezdirilmesi, taşınmazın konumunun gösterilmesi veya konut hakkında bilgilendirme yapılması gerekçesiyle ayrıca yer gösterme ücreti istenemiyor.
Gayrimenkul danışmanının taşınmazı göstermek için zaman harcaması veya ulaşım sağlaması da tek başına tüketiciden yer gösterme ücreti alınmasına gerekçe oluşturmuyor.
Bununla birlikte yer gösterme belgesi ile yer gösterme ücreti birbirinden farklı kavramlar olarak değerlendirilmeli.
Yer Gösterme Belgesi İmzalamak Ücret Ödemek Anlamına mı Geliyor?
Emlak ofisleri, potansiyel alıcıya veya kiracıya gösterdikleri taşınmazı kayıt altına almak amacıyla taşınmaz gösterme belgesi düzenleyebiliyor.
Bu belge, hangi taşınmazın kime ve ne zaman gösterildiğinin ispatlanması bakımından önem taşıyor. Ancak belgenin imzalanması, yalnızca evin gezilmesi nedeniyle otomatik olarak ücret ödenmesi gerektiği anlamına gelmiyor.
Yer gösterme belgesi ile aracılık faaliyetinin sonucunda doğabilecek komisyon hakkının birbirine karıştırılmaması gerekiyor.
Bir gayrimenkulün emlak danışmanı aracılığıyla gösterilmesi sonrasında satış veya kiralama işleminin gerçekleşmesi halinde, sözleşmenin niteliğine ve ilgili mevzuat hükümlerine göre hizmet bedeli hakkı gündeme gelebiliyor.
Bu nedenle vatandaşların kendilerine sunulan belgelerde özellikle komisyon oranı, ödeme yükümlülüğü, taşınmaz bilgileri ve sözleşmenin hangi durumlarda hüküm doğuracağına ilişkin bölümleri dikkatle okuması gerekiyor.
Emlak Komisyonu Hesaplama: Satış ve Kiralamada Örnek Tutarlar
Gayrimenkul işlemlerinde karşılaşılabilecek komisyon tutarlarını somut örneklerle değerlendirmek, yasal sınırların daha kolay anlaşılmasını sağlıyor.
2 milyon TL değerinde konut satışı: Toplam emlakçı komisyonu KDV hariç en fazla 80 bin TL. Eşit paylaşım durumunda alıcı ve satıcı 40'ar bin TL ödüyor.
4 milyon TL değerinde konut satışı: Toplam komisyon KDV hariç en fazla 160 bin TL. Eşit paylaşımda tarafların her birine 80 bin TL düşüyor.
6 milyon TL değerinde konut satışı: Toplam hizmet bedeli KDV hariç en fazla 240 bin TL. Eşit paylaşım durumunda alıcı ve satıcının her biri 120 bin TL ödüyor.
