Apartman ve site yaşamında en sık tartışılan konulardan biri olan "giriş katta oturanlar asansör masrafı öder mi?" sorusu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay'ın yerleşik kararlarıyla büyük ölçüde netlik kazanmış durumda.
Birçok kişi asansörü kullanmadığını öne sürerek aidat ve bakım giderlerinden muaf olduğunu düşünse de, hukuki gerçekler sanıldığından farklı olabiliyor. İşte giriş katı daire sahipleri ve kiracılarını yakından ilgilendiren tüm ayrıntılar…
Apartmanlarda En Çok Tartışılan Giderlerden Biri Asansör Masrafı
Türkiye'de milyonlarca kişi apartman ve site yaşamını sürdürüyor. Ortak yaşamın doğal sonucu olarak da aidatlar, ortak alan giderleri ve bakım masrafları zaman zaman komşular arasında anlaşmazlıklara neden olabiliyor.
Bu anlaşmazlıkların başında ise uzun yıllardır aynı soru geliyor:
"Giriş katta oturan biri asansör gideri ödemek zorunda mı?"
Bazı kat malikleri veya kiracılar, asansörü hiç kullanmadıklarını belirterek aidatın bu bölümünü ödemek istemiyor. Özellikle zemin katta veya bahçe katında yaşayan kişiler, asansörden hiçbir fayda sağlamadıklarını ileri sürüyor.
Ancak konu tamamen kişisel kullanım üzerinden değerlendirilmiyor.
Türk hukukunda esas alınan kriter, ortak alanların mülkiyet yapısı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri oluyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartmanlarda bulunan;
- asansör,
- merdiven,
- çatı,
- dış cephe,
- temel,
- sığınak,
- bahçe,
- otopark,
- tesisatlar,
ortak alan olarak kabul ediliyor.
Ortak alanların bakım, onarım, yenileme ve işletme giderleri ise kat maliklerinin ortak sorumluluğunda bulunuyor.
Kanunun temel yaklaşımı oldukça açık:
Bir ortak alanın kullanılmaması, o alanın giderlerine katılmama hakkı doğurmuyor.
Dolayısıyla yalnızca "ben kullanmıyorum" demek, hukuken ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmıyor.
Kanunun 20. Maddesi Konuyu Açık Şekilde Düzenliyor
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun en çok başvurulan hükümlerinden biri olan 20. madde, ortak giderlere katılım esaslarını düzenliyor.
Maddeye göre kat malikleri;
- ortak bakım giderlerine,
- işletme giderlerine,
- yönetim giderlerine,
- onarım giderlerine
arsa payları oranında katılmakla yükümlü oluyor.
Kanunda ayrıca önemli bir hüküm daha bulunuyor.
Hiç kimse;
- ortak yeri kullanmadığını,
- daha az kullandığını,
- ihtiyacının bulunmadığını
ileri sürerek ödeme yapmaktan kaçınamıyor.
Bu nedenle giriş katta oturuyor olmak tek başına muafiyet sağlamıyor.
Asansörü Kullanmasanız Bile Ortak Mülkiyet Devam Ediyor
Uzmanlara göre burada esas olan "kullanım" değil, "ortak mülkiyet" anlayışıdır.
Asansör yalnızca kabinden ibaret değildir.
Asansör;
- makine dairesi,
- elektrik sistemi,
- kuyusu,
- güvenlik donanımları,
- bakım sistemi,
- sigorta giderleri,
ile birlikte apartmanın ortak teknik altyapısının önemli parçalarından biridir.
Bu nedenle asansörün değeri yalnızca yukarı çıkmak değildir.
Bina değerinin korunması açısından da önemli kabul edilmektedir.
Giriş Katındaki Dairelerin Değeri de Asansörden Etkileniyor
Gayrimenkul uzmanları, asansörün yalnızca üst kat sakinlerine hizmet vermediğini ifade ediyor.
Modern apartmanlarda asansör bulunması;
- satış değerini,
- kira değerini,
- yatırım değerini,
- yaşam kalitesini
artıran önemli unsurlar arasında yer alıyor.
Bu nedenle giriş katta bulunan bağımsız bölümler de dolaylı olarak asansör sisteminden ekonomik fayda sağlıyor.
Yargıtay'ın Yerleşik Kararları Ne Yönde?
Yargıtay'ın farklı yıllarda verdiği kararlar da Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yaklaşımını destekliyor.
Kararlarda genel olarak şu ilke öne çıkıyor:
Ortak tesislerden yararlanılmaması, ortak giderlere katılmama hakkı doğurmaz.
Bu nedenle giriş katta bulunan bağımsız bölüm sahiplerinin yalnızca kullanım gerekçesiyle ödeme yapmaması mümkün görülmüyor.
Mahkemeler de çoğu zaman kanun hükümlerini esas alarak karar veriyor.
Aidat ile Büyük Onarım Giderleri Aynı Şekilde Değerlendiriliyor
Asansörle ilgili giderler yalnızca aylık bakım ücretlerinden oluşmuyor.
Bunlar arasında;
- aylık bakım,
- yıllık kontrol,
- periyodik muayene,
- motor değişimi,
- kabin yenilemesi,
- elektronik kart değişimi,
- halat değişimi,
- revizyon,
- güvenlik modernizasyonu
gibi yüksek maliyetli işlemler de bulunuyor.
Kanun, bu giderlerin de ortak gider kapsamında değerlendirilmesini öngörüyor.
Kiracı mı Öder, Ev Sahibi mi?
Uygulamada en çok karıştırılan konulardan biri de budur.
Genel uygulamaya göre;
- günlük işletme giderleri,
- bakım aidatları,
- rutin servis ücretleri
çoğunlukla kiracı tarafından karşılanır.
Buna karşılık;
- büyük yenilemeler,
- sistem değişimi,
- değer artırıcı yatırımlar,
- büyük revizyonlar
çoğu durumda mal sahibinin sorumluluğunda değerlendirilir.
Ancak kira sözleşmesindeki hükümler ve somut olayın özellikleri de önem taşır.
Apartman Yönetim Planında Farklı Bir Düzenleme Yapılabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu genel kuralı belirlese de, bazı apartmanlarda veya sitelerde yönetim planında farklı düzenlemeler bulunabiliyor. Yönetim planı, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel belgelerden biridir ve tapuya şerh edilmiş olması nedeniyle bağlayıcı nitelik taşır.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir ayrıntı bulunuyor. Yönetim planında yer alan hükümler, kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Dolayısıyla "giriş katta oturanlar hiçbir şekilde asansör gideri ödemez" şeklindeki bir uygulama, yönetim planında açıkça yer almıyor ve tüm kat maliklerinin ortak iradesiyle oluşturulmamışsa, hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.
Bu nedenle apartman yönetimleri, aidat dağılımı yaparken yalnızca alışkanlıkları değil, Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planını birlikte değerlendirmelidir.
Asansör Bakımı Neden Zorunludur?
Asansörler yalnızca konfor sağlayan sistemler değildir. Aynı zamanda insan güvenliğini doğrudan ilgilendiren teknik tesisatlardır.
Bu nedenle Türkiye'de kullanılan tüm asansörlerin belirli aralıklarla;
- aylık bakım,
- yıllık periyodik kontrol,
- güvenlik denetimi,
- arıza kontrolleri
yasal olarak yaptırılmak zorundadır.
Bakımı yapılmayan veya güvenlik açısından risk oluşturan asansörler, ilgili idareler tarafından kullanıma kapatılabilir. Ayrıca meydana gelebilecek kazalarda apartman yönetimi ile bina sorumluları hukuki ve cezai sorumlulukla karşı karşıya kalabilir.
Bu nedenle asansör giderleri yalnızca bir bakım masrafı değil, aynı zamanda bina güvenliği için yapılan zorunlu harcamalar arasında yer alıyor.
"Asansörü Hiç Kullanmadım" Savunması Geçerli Sayılıyor mu?
Apartman yönetimlerinin en sık karşılaştığı itirazlardan biri de "Ben asansöre hiç binmiyorum." şeklindeki savunmalar oluyor.
Ancak hukuk uygulamasında bu gerekçe tek başına ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmıyor.
Çünkü ortak giderlere katılım, fiili kullanıma değil ortak mülkiyet hakkına dayanıyor.
Benzer durumlar;
- çatının kullanılmaması,
- bahçeden yararlanılmaması,
- merdivenin tercih edilmemesi,
- otoparkın kullanılmaması
gibi ortak alanlar için de geçerli kabul ediliyor.
Bir kat maliki bu alanlardan yararlanmasa bile ortak mülkiyet devam ettiği için giderlere katılma yükümlülüğü sürüyor.
Aidatını Ödemeyen Kat Malikini Ne Bekliyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak giderlere katılmayan kat maliklerine karşı apartman yönetiminin çeşitli hukuki hakları bulunuyor.
Aidatın ödenmemesi durumunda;
- gecikme tazminatı uygulanabilir,
- yazılı ihtar gönderilebilir,
- icra takibi başlatılabilir,
- dava açılabilir.
Uzun süre ödenmeyen aidatlar, yasal faiz ve takip masraflarıyla birlikte çok daha yüksek tutarlara ulaşabiliyor.
Bu nedenle uzmanlar, aidat konusunda anlaşmazlık yaşayan kat maliklerinin ödeme yapmayı tamamen durdurmak yerine hukuki yollarla hak aramalarını öneriyor.
Asansörün Tamamen Yenilenmesi Durumunda Kim Öder?
Eski apartmanlarda zaman zaman asansörlerin tamamen değiştirilmesi veya modernizasyonunun yapılması gerekebiliyor.
Örneğin;
- motor sisteminin değiştirilmesi,
- kabinin yenilenmesi,
- elektronik kontrol panosunun değiştirilmesi,
- güvenlik standartlarına uygun hale getirilmesi
gibi işlemler ciddi maliyetler oluşturabiliyor.
Bu tür büyük harcamalar da çoğunlukla ortak gider kapsamında değerlendiriliyor ve kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılıyor.
Kiracılar ise genellikle bu tür değer artırıcı yatırımlardan sorumlu tutulmuyor. Büyük yenileme giderleri çoğu durumda bağımsız bölüm malikine ait oluyor.
Engelli ve Yaşlı Bireyler Açısından Asansörün Önemi
Asansör yalnızca üst katlara ulaşımı sağlayan bir sistem olarak değerlendirilmiyor.
Özellikle;
- yaşlı bireyler,
- engelliler,
- hamileler,
- bebek arabası kullanan aileler,
- hareket kısıtlılığı bulunan kişiler
için asansör, yaşam kalitesini artıran temel yapı unsurlarından biri olarak kabul ediliyor.
Bu nedenle yeni yapılan birçok konut projesinde erişilebilirlik standartları doğrultusunda asansör sistemleri önemli bir kriter haline gelmiş durumda.
Site Yönetimlerinde Aidat Hesabı Nasıl Yapılıyor?
Toplu konutlarda ve sitelerde aidat hesaplaması yalnızca asansör giderinden oluşmuyor.
Genellikle aidat içerisinde şu kalemler yer alıyor:
- Asansör bakım ve servis giderleri,
- Temizlik hizmetleri,
- Ortak alan elektrik giderleri,
- Su hidrofor sistemi,
- Güvenlik hizmetleri,
- Bahçe bakım giderleri,
- Kapıcı veya site personeli ücretleri,
- Sigorta giderleri,
- Ortak alan onarımları,
- Yönetim giderleri.
Bu nedenle giriş katta oturan bir kişinin aidat içerisindeki yalnızca asansör kısmını ödemek istememesi, uygulamada çoğu zaman mümkün olmuyor.
Ortak Giderlerde Uzlaşma Kültürü Büyük Önem Taşıyor
Uzmanlar, apartman yaşamında yaşanan uyuşmazlıkların büyük bölümünün iletişim eksikliğinden kaynaklandığını belirtiyor.
Aidatların hangi giderlerden oluştuğunun şeffaf şekilde açıklanması, bakım faturalarının kat maliklerine düzenli olarak sunulması ve yönetim kararlarının açık biçimde paylaşılması, olası anlaşmazlıkların önüne geçebiliyor.
Şeffaf bir yönetim anlayışı hem komşuluk ilişkilerini güçlendiriyor hem de hukuki ihtilafların azalmasına katkı sağlıyor.
Sonuç: Giriş Katta Oturmak Tek Başına Asansör Giderinden Muafiyet Sağlamıyor
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yıllar içinde oluşan yargı uygulamaları birlikte değerlendirildiğinde, giriş katta oturan kat maliklerinin veya bağımsız bölüm sahiplerinin yalnızca "asansörü kullanmıyorum" gerekçesiyle asansör bakım ve işletme giderlerinden otomatik olarak muaf tutulmaları mümkün değildir.
Çünkü asansör, apartmanın ortak mülkiyetinde bulunan teknik bir tesis olarak kabul edilir ve ortak alanların korunması, işletilmesi ve güvenli şekilde kullanılabilmesi için yapılan harcamalar tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğundadır.
Bununla birlikte, her apartmanın kendine özgü yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve özel hükümleri bulunabileceğinden, ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda bu belgelerin de dikkatle incelenmesi gerekir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, bazı özel düzenlemeler uygulanabilir.
Uzmanlar Ne Öneriyor?
Gayrimenkul hukuku alanında çalışan uzmanlar ve apartman yönetimi danışmanları, aidat anlaşmazlıklarının büyümeden çözülebilmesi için şu tavsiyelerde bulunuyor:
- Aidat cetvellerini ve gider kalemlerini düzenli olarak inceleyin.
- Apartman yönetim planını mutlaka okuyun.
- Kat malikleri kurulu toplantılarına katılarak alınan kararlardan haberdar olun.
- Ortak giderlerin hangi esaslara göre dağıtıldığını yönetime sorun.
- Aidat konusunda itirazınız varsa ödemeyi tamamen durdurmak yerine hukuki yollara başvurun.
- Büyük bakım ve yenileme kararlarının usulüne uygun şekilde alındığından emin olun.
- Tüm ödeme dekontlarını ve yönetim tarafından gönderilen belgeleri saklayın.
Bu yaklaşım, hem komşuluk ilişkilerinin korunmasına hem de gereksiz dava süreçlerinin önlenmesine katkı sağlayacaktır.
En Çok Karıştırılan Konular
Apartman yaşamında sıkça yanlış bilinen bazı konular şu şekilde özetlenebilir:
"Giriş katta oturuyorum, asansör aidatı ödemem."
Yanlış. Genel kural olarak ortak giderlere katılım zorunludur.
"Asansöre hiç binmiyorum, ödeme yapmam."
Yanlış. Ortak alanlardan fiilen yararlanmamak, giderlere katılmama hakkı vermez.
"Kiracı hiçbir asansör giderini ödemez."
Eksik bilgi. Günlük işletme ve rutin bakım giderleri çoğu zaman kiracı tarafından karşılanırken, büyük yenileme ve değer artırıcı yatırımlar genellikle mal sahibinin sorumluluğundadır.
"Yönetim istediği gibi aidat belirleyebilir."
Yanlış. Aidat hesaplamalarının Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına uygun olması gerekir.
Apartman Yönetimlerinin Dikkat Etmesi Gereken Noktalar
Şeffaf bir apartman yönetimi, olası anlaşmazlıkların önüne geçilmesinde büyük önem taşır. Bu kapsamda yönetimlerin;
- Aidat bütçesini açık şekilde hazırlaması,
- Gelir-gider tablolarını düzenli paylaşması,
- Asansör bakım sözleşmelerini kat maliklerine sunması,
- Periyodik bakım raporlarını saklaması,
- Büyük harcamalarda kat malikleri kurulunun onayını alması,
hem hukuki güvence sağlar hem de yönetim ile kat malikleri arasındaki güveni artırır.
Kat Malikleri İçin Pratik Tavsiyeler
Apartmanda yaşayan herkesin aşağıdaki noktalara dikkat etmesi faydalı olacaktır:
- Aidat makbuzlarını ve banka dekontlarını muhafaza edin.
- Yönetim planının bir örneğini talep ederek inceleyin.
- Ortak gider dağılım cetvelini kontrol edin.
- Olağan genel kurul toplantılarına katılın.
- Hukuki haklarınızı kullanmadan önce uzlaşma yollarını değerlendirin.
- Büyük bakım kararlarında teklif ve maliyet tablolarının paylaşılmasını isteyin.
Sık Sorulan Sorular
Giriş katta oturanlar asansör bakım ücretini öder mi?
Evet. Genel kural olarak Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak giderlere katılmakla yükümlüdürler.
Asansörü hiç kullanmayan biri ödeme yapmayabilir mi?
Hayır. Ortak alanı kullanmamak tek başına ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
Asansörün tamamen yenilenmesi halinde masraf kime aittir?
Büyük yenileme ve modernizasyon giderleri kural olarak kat maliklerine, arsa payları oranında dağıtılır.
Kiracı ile ev sahibi arasında asansör gideri nasıl paylaşılır?
Rutin bakım ve işletme giderleri çoğunlukla kiracı tarafından karşılanırken, büyük yenileme ve değer artıran harcamalar genellikle ev sahibine aittir. Ancak kira sözleşmesindeki hükümler ve somut olayın özellikleri belirleyici olabilir.
Apartman yönetimi aidatını ödemeyen kat maliki hakkında işlem yapabilir mi?
Evet. Gecikme tazminatı talep edebilir, ihtar gönderebilir ve gerekli şartların oluşması hâlinde icra takibi veya dava yoluna başvurabilir.
Etiketler
giriş katta oturanlar asansör masrafı öder mi, asansör aidatı, Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman aidatı, ortak giderler, apartman yönetimi, asansör bakım gideri,#AsansörAidatı, #KatMülkiyetiKanunu, #ApartmanYönetimi, #Aidat, #EmlakHaberleri, #OrtakGiderler, #AcilenSatilik
Bu Sayfayı Favorilerinize Ekleyin
acilensatilik.com Haberlerini Paylaşabilirsiniz
acilensatilik.com'da yayınlanan özgün haber içerikleri; kaynak bağlantısı korunarak, haberin orijinalliği değiştirilmeden internet sitelerinde ve dijital yayınlarda paylaşılabilir.
Haberi Kaynağından Görüntüle
