Ocak-temmuz döneminde satışlar yüzde 7,3 gerilemesine rağmen Rusya Federasyonu vatandaşları 394 konutla ülke sıralamasındaki liderliğini korudu. İşte yabancı yatırımcı talebinin aylık seyri, toplam pazardaki payı ve önümüzdeki dönemi etkileyebilecek kritik gelişmeler.
Temmuz 2026’da yabancılara konut satışı yıllık bazda %1,9 yükseldi. Rusya Federasyonu vatandaşları 394 konutla ülke sıralamasında birinci olurken, yedi aylık toplam satış 11 bin 203 olarak açıklandı.
Türkiye konut piyasası Temmuz 2026’da genel satışlar ile yabancılara yapılan satışların farklı yönlerde hareket ettiği dikkat çekici bir tablo ortaya koydu. Türkiye genelindeki toplam konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 azalırken, yabancılara yapılan satışlarda yüzde 1,9 oranında sınırlı bir yükseliş yaşandı.
Türkiye İstatistik Kurumunun açıkladığı verilere göre temmuz ayında ülke genelinde 123 bin 603 konut el değiştirdi. Bu satışların 2 bin 120’si yabancı ülke vatandaşlarına gerçekleştirildi. Böylece yabancılara yapılan konut satışlarının toplam pazar içerisindeki payı yüzde 1,7 oldu.
Satışların uyruklara göre dağılımında Rusya Federasyonu vatandaşları yine ilk sıraya yerleşti. Temmuz ayında Rusya vatandaşlarına 394, İran vatandaşlarına 189 ve Ukrayna vatandaşlarına 145 konut satıldı.
Veriler, yabancı alıcıların Türkiye konut piyasasındaki ağırlığının önceki yüksek dönemlere kıyasla sınırlı kaldığını ancak belirli ülkelerden gelen talebin devam ettiğini gösteriyor. Özellikle Rusya Federasyonu vatandaşlarının uzun süredir listenin üst sıralarında yer alması, Türkiye’nin bu yatırımcı grubu açısından önemini koruduğunu ortaya koyuyor.
Temmuzdaki yükselişe rağmen yılın ilk yedi aylık toplamı, yabancı talebinde henüz güçlü ve kalıcı bir toparlanma oluşmadığına işaret ediyor. Ocak-temmuz döneminde yabancılara toplam 11 bin 203 konut satıldı. Bu rakam, 2025’in aynı dönemine göre yüzde 7,3’lük azalış anlamına geliyor. Veriler TÜİK’in Temmuz 2026 bülteni ve Anadolu Ajansının TÜİK verilerine dayanan haberi ile doğrulanıyor.
Yabancılara yapılan konut satışları 2026’nın ilk aylarında dalgalı bir seyir izledi. Yılın başlangıcında satışların 1.500 seviyesinin altında kaldığı aylar görülürken, haziran ve temmuz aylarında yeniden 2 bin sınırının üzerine çıkıldı.
Temmuz ayında ulaşılan 2 bin 120 adetlik satış, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 1,9 artışa karşılık geliyor. Bu yükseliş oran olarak sınırlı görünse de toplam konut satışlarının yüzde 17 gerilediği bir dönemde gerçekleşmesi nedeniyle dikkat çekiyor.
Bir başka ifadeyle, yerli alıcıların oluşturduğu geniş pazar daralırken yabancı satışları geçen yılın aynı ayının az da olsa üzerine çıktı. Bu durum yabancı talebinin genel piyasadaki dalgalanmadan tamamen bağımsız hareket ettiği anlamına gelmiyor. Ancak farklı ekonomik, bölgesel ve kişisel gerekçelerle Türkiye’den konut almak isteyen yabancıların temmuz ayında piyasaya belirli ölçüde destek verdiği söylenebilir.
Yabancı alıcı açısından döviz kuru, konutun kendi ülkesindeki para birimi karşılığı, kira getirisi, yaşam amacı, ikamet planı ve yatırımın uzun vadeli değeri birlikte önem taşıyor. Bu nedenle yabancıya satışların seyri yalnızca Türkiye’deki faiz oranları veya iç talep üzerinden açıklanamıyor.
Temmuz 2026’da Türkiye genelindeki konut satışları yıllık bazda yüzde 17 düşerek 123 bin 603’e geriledi. Satış türleri incelendiğinde ilk el ve ikinci el piyasasında farklı oranlarda olmakla birlikte düşüş yaşandığı görülüyor.
İlk el konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 8,6 azalarak 42 bin 529 oldu. İkinci el konut satışları ise yüzde 20,8 düşüşle 81 bin 74 olarak kayıtlara geçti.
Toplam satışlar içinde ilk el konutların payı yüzde 34,4, ikinci el konutların payı ise yüzde 65,6 olarak gerçekleşti. Böylece her üç konut satışından yaklaşık ikisini ikinci el taşınmazlar oluşturdu.
İpotekli konut satışlarında ise genel piyasanın tersine bir artış yaşandı. Temmuz ayında ipotekli satışlar yüzde 23,7 yükselerek 23 bin 888’e ulaştı. Diğer satış türleri yüzde 23,1 azalarak 99 bin 715 oldu.
Bu tablo, toplam işlem sayısı gerilerken konut kredisi kullanılan işlemlerde yükseliş yaşandığını gösteriyor. İpotekli satışlardaki artışın devam edip etmeyeceği; kredi faizleri, bankaların finansman koşulları, konut fiyatları ve hane halkının ödeme gücüyle yakından bağlantılı olacak.
Temmuz ayında yabancılara yapılan 2 bin 120 satış, toplam 123 bin 603 konut satışının yüzde 1,7’sini oluşturdu. Bu oran, yabancıların piyasada görünür bir yatırımcı grubu olmasına rağmen toplam satış hacmini tek başına belirlemediğini gösteriyor.
Yabancı alımlarına ilişkin veriler zaman zaman kamuoyunda olduğundan daha büyük bir pazar payı varmış gibi değerlendirilebiliyor. Oysa açıklanan rakamlara göre temmuz ayında satılan her 100 konutun yaklaşık 98’i yabancılara yapılan satışların dışında kaldı.
Bununla birlikte yabancı talebi ülke genelinde eşit biçimde dağılmadığı için bazı şehirlerde ve belirli konut segmentlerinde daha güçlü hissedilebilir. Turizm bölgeleri, büyük şehirler, uluslararası ulaşım bağlantısı bulunan merkezler ve yüksek nitelikli yeni projeler yabancı alıcıların daha fazla ilgisini çekebilir.
Bu nedenle Türkiye geneli için yüzde 1,7 olan payın, yabancı yatırımcının yoğunlaştığı ilçe veya projelerde çok daha yüksek hissedilmesi mümkündür. Ulusal oran ile yerel piyasa etkisinin birbirinden ayrılması gerekiyor.
Türkiye genelinde 2026’nın ilk yedi ayında toplam 823 bin 119 konut satıldı. Bu sayı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,5 düşüşe karşılık geliyor.
Dönem içinde ilk el konut satışları yüzde 0,8 azalarak 264 bin 16, ikinci el konut satışları ise yüzde 7,5 düşerek 559 bin 103 oldu. İkinci el piyasasındaki gerilemenin toplam satışlardaki düşüşte daha belirgin rol oynadığı görülüyor.
Aynı dönemde ipotekli konut satışları yüzde 30,9 artışla 166 bin 682’ye ulaştı. İpotek dışındaki diğer satışlar ise yüzde 11,7 azalarak 656 bin 437 oldu.
Yabancılara gerçekleştirilen 11 bin 203 satış, ilk yedi aylık toplam pazarın yaklaşık yüzde 1,36’sına karşılık geliyor. Yuvarlandığında yüzde 1,4 seviyesinde bulunan bu oran, yabancı alımlarının toplam pazar içindeki payının yılın genelinde de sınırlı kaldığını gösteriyor.
Temmuz ayında yabancılara yapılan konut satışlarının yüzde 1,9 artması, yılın tamamında yabancı talebinin yükseldiği anlamına gelmiyor. Aylık değişim ile dönemsel değişim farklı karşılaştırmalara dayanıyor.
Temmuzdaki yüzde 1,9 artış yalnızca Temmuz 2026 ile Temmuz 2025’i karşılaştırıyor. Yedi aylık yüzde 7,3 düşüş ise Ocak-Temmuz 2026 toplamını geçen yılın aynı dönemindeki toplamla karşılaştırıyor.
Dolayısıyla tek bir aydaki yükseliş, önceki aylarda oluşan kaybı kapatmaya yetmeyebilir. Kalıcı toparlanmadan söz edilebilmesi için yabancılara satışların birkaç ay boyunca yükselmesi, toplam içindeki payın güçlenmesi ve yıllık birikimli düşüşün yavaşlaması gerekir.
Temmuz verisi olumlu bir aylık sinyal olarak değerlendirilebilir; ancak tek başına trend değişikliği ilan etmek için yeterli değildir.
Kaynak metinde verilen aylık satış rakamları şöyledir:
| Ay | Yabancılara konut satışı |
|---|---|
| Ocak 2026 | 1.306 |
| Şubat 2026 | 1.506 |
| Mart 2026 | 1.353 |
| Nisan 2026 | 1.711 |
| Mayıs 2026 | 1.387 |
| Haziran 2026 | 2.015 |
| Temmuz 2026 | 2.120 |
| Açıklanan Ocak-Temmuz toplamı | 11.203 |
Burada önemli bir veri tutarlılığı uyarısı bulunuyor. Tablodaki yedi aylık rakamlar tek tek toplandığında 11 bin 398 sonucuna ulaşılıyor. TÜİK’in açıkladığı resmî Ocak-Temmuz toplamı ise 11 bin 203. Arada 195 konutluk fark bulunuyor.
Bu nedenle yukarıdaki aylık seri, nihai yayın öncesinde TÜİK’in her aya ait özgün bültenleriyle yeniden karşılaştırılmalıdır. Bu haberde yedi aylık toplam ve yıllık değişim için doğrulanmış resmî değer olan 11 bin 203 ve yüzde 7,3 düşüş esas alınmıştır.
Temmuz ayında Rusya Federasyonu vatandaşlarına 394 konut satıldı. Bu sayı, ay içindeki toplam yabancı satışlarının yaklaşık yüzde 18,6’sına karşılık geliyor. Başka bir ifadeyle yabancılara satılan yaklaşık her beş konuttan biri Rusya vatandaşları tarafından satın alındı.
Rusya kaynaklı talebin nedenleri her alıcı için aynı değil. Türkiye’de yaşam kurmak, turizm bölgelerinde ikinci konut edinmek, kira getirisi elde etmek, aile veya iş bağlantıları nedeniyle uzun süreli kullanım planlamak gibi farklı gerekçeler bulunabilir.
Türkiye’nin coğrafi yakınlığı, doğrudan uçuş seçenekleri, iklimi, kıyı bölgeleri ve geniş konut alternatifi de talebi destekleyen unsurlar arasında değerlendiriliyor. Bununla birlikte ekonomik şartlar, ödeme kanalları, döviz hareketleri ve ülkeler arasındaki siyasi gelişmeler talebin aylık seyrini değiştirebilir.
Rusya’nın ilk sırada bulunması güçlü bir pazar ilgisine işaret etse de bu talebin bütün şehirlere ve konut türlerine eşit dağıldığı sonucu çıkarılmamalıdır.
Temmuz ayında İran vatandaşlarına 189, Ukrayna vatandaşlarına ise 145 konut satıldı. Böylece bu iki ülke Rusya’nın ardından ikinci ve üçüncü sıraya yerleşti.
Rusya, İran ve Ukrayna vatandaşlarına yapılan satışların toplamı 728 oldu. Bu sayı temmuz ayındaki 2 bin 120 yabancı satışının yaklaşık yüzde 34,3’ünü oluşturuyor. Geriye kalan yaklaşık yüzde 65,7’lik bölüm ise diğer ülke vatandaşlarına yapılan satışlardan meydana geliyor.
Bu dağılım yabancıya konut pazarının yalnızca üç ülkeye bağlı olmadığını, daha geniş bir alıcı profiline sahip olduğunu gösteriyor. Bununla birlikte ilk üç ülkenin toplam içindeki üçte birlik ağırlığı, pazarlama çalışmaları ve yabancı dilde danışmanlık hizmetleri açısından önemli bir gösterge sunuyor.
Yabancıların Türkiye’den konut alım kararında yalnızca satış fiyatı etkili olmuyor. Konutun bulunduğu şehir, kira getirisi, yaşam kalitesi, ulaşım imkânları ve hukuki güvenlik birlikte değerlendiriliyor.
Öne çıkan başlıca faktörler şunlardır:
Yabancı yatırımcıların bilgiye erişim ve işlem süreçlerinde daha fazla desteğe ihtiyaç duyabilmesi, yetki belgeli emlak işletmelerinin ve uzman hukuk danışmanlarının önemini artırıyor.
Türk lirasının yabancı para birimleri karşısındaki değeri, Türkiye’deki gayrimenkullerin yabancı alıcı açısından maliyetini doğrudan etkileyebilir. Ancak kur avantajının oluşması her zaman satışların aynı oranda artmasını sağlamaz.
Konut fiyatlarının Türk lirası cinsinden yükselmesi, döviz kurundaki avantajı azaltabilir. Ayrıca yabancı yatırımcı satın alma kararında tapu masrafı, vergi, aidat, bakım gideri, kira vergisi ve olası satış maliyetlerini de hesaba katar.
Bu nedenle yabancı talebini değerlendirirken yalnızca döviz kuruna bakılması yanıltıcı olabilir. Döviz bazındaki gerçek konut fiyatı, beklenen getiri, hukuki güven ve finansal transfer imkânları birlikte ele alınmalıdır.
Türkiye’de belirli koşulları sağlayan yabancıların gayrimenkul yatırımı üzerinden istisnai vatandaşlık başvurusu yapabilmesi, yabancıya konut satışlarının önemli başlıklarından biri olmaya devam ediyor.
Ancak yabancıya yapılan her konut satışı vatandaşlık amacı taşımıyor. Yaşam, tatil, kira geliri, aile birleşimi veya ticari faaliyet gibi farklı nedenlerle de taşınmaz satın alınabiliyor.
Vatandaşlık veya ikamet amacıyla yapılan işlemlerde güncel yatırım eşiği, değerleme raporu, tapu şerhi, ödeme belgesi ve başvuru prosedürleri resmî kurumlardan doğrulanmalıdır. Eski bilgilerle veya yalnızca ilan açıklamasına güvenilerek işlem yapılmamalıdır.
Yabancıların taşınmaz ediniminde tapu kaydı, taşınmazın niteliği ve satışa engel olabilecek hukuki kayıtlar ayrıntılı biçimde incelenmelidir.
Satın alma öncesinde şu kontroller yapılmalıdır:
Yabancı dilde hazırlanan tanıtım belgeleri ile Türkçe sözleşme arasında farklılık bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir. Hukuki sonuç doğuran metinlerde yalnızca otomatik çeviri kullanılması ciddi risk oluşturabilir.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, taşınmaz ilanlarının malik veya malik tarafından yetkilendirilmiş emlak işletmesiyle ilişkilendirilmesini amaçlıyor. Yabancı yatırımcılar açısından bu doğrulama, karşılaşılan ilanın yetki durumu hakkında önemli bir güven katmanı sağlıyor.
Ancak EİDS doğrulaması taşınmazın bütün hukuki, teknik ve ekonomik özelliklerinin garanti edildiği anlamına gelmez. Tapu, imar, iskan, borç, fiziksel durum ve fiyat araştırması ayrıca yapılmalıdır.
Güvenli bir işlem için ilan doğrulaması, yetki belgeli danışmanlık, tapu incelemesi ve belgeli ödeme süreçleri birlikte yürütülmelidir.
Temmuzdaki yüzde 1,9’luk artış, yabancıya konut satışları açısından olumlu fakat sınırlı bir gelişme. Satış sayısının haziranın ardından ikinci kez 2 bin seviyesini aşması kısa vadeli hareketliliğe işaret ediyor.
Buna karşılık ilk yedi aylık toplamın yıllık bazda yüzde 7,3 düşük kalması, pazarın henüz önceki yılın performansını yakalayamadığını gösteriyor. Bu nedenle temmuz sonucunu kesin bir toparlanma yerine izlenmesi gereken bir sinyal olarak tanımlamak daha doğru olacaktır.
Ağustos, eylül ve yılın son çeyreğine ait veriler; yükselişin devam edip etmediğini, ülke dağılımının değişip değişmediğini ve yabancıların toplam pazardaki payının güçlenip güçlenmediğini gösterecek.
Yabancıya konut satışlarının yönü üzerinde çok sayıda değişken etkili olacak:
Tek bir değişkenin bütün pazarı açıklaması mümkün değil. Kalıcı büyüme için yalnızca fiyat avantajı değil, güvenli işlem ortamı, doğru bilgilendirme ve nitelikli satış sonrası hizmet de gerekiyor.
Temmuz 2026 verileri yabancılara konut satışlarında iki farklı sonucu aynı anda ortaya koydu. Aylık satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 1,9 artarak 2 bin 120’ye yükseldi. Buna karşılık ocak-temmuz toplamı yüzde 7,3 azalarak 11 bin 203’te kaldı.
Rusya Federasyonu vatandaşları 394 konutla liderliğini sürdürürken İran 189, Ukrayna ise 145 satışla ilk üçte yer aldı. Yabancıların temmuz ayındaki toplam konut satışlarından aldığı pay yüzde 1,7 oldu.
Bu veriler Türkiye’nin yabancı yatırımcı açısından cazibesini tamamen kaybetmediğini ancak geçmiş dönemlerdeki yüksek satış seviyelerinden uzak bir görünüm sergilediğini gösteriyor.
Temmuz ayındaki yükselişin kalıcı bir toparlanmaya dönüşebilmesi için satışların yalnızca bir ay değil, art arda birkaç dönem güçlü seyretmesi gerekiyor. Ayrıca birikimli düşüşün yavaşlaması ve yabancı satışlarının toplam pazar içindeki payının artması önemli olacak.
Rusya’nın liderliği, belirli alıcı gruplarına yönelik profesyonel tanıtım ve danışmanlık ihtiyacını ortaya koyuyor. Ancak sektörün yalnızca tek ülkeye bağımlı kalması risk oluşturabilir. Farklı ülkelerden yatırımcı çekmek, yabancı dilde doğru içerik sunmak ve işlem güvenliğini güçlendirmek daha sürdürülebilir bir pazar oluşturabilir.
Yabancıya satışta temel rekabet yalnızca fiyat üzerinden yürütülmemeli. Tapu güvenliği, doğru değerleme, şeffaf komisyon politikası, yetkili danışmanlık ve satış sonrası hizmetler Türkiye’nin uzun vadeli avantajını belirleyecektir.
Temmuz ayında sınırlı bir yıllık artış yaşanmasına rağmen 2026'nın ilk yedi aylık toplamında yabancı talebindeki düşüş devam etti.
Temmuz ayında yabancılara satılan konut sayısı
Yabancı satışlarındaki yıllık artış
Ocak-temmuz dönemindeki toplam yabancı satışı
Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapılan satış
yabancılara konut satışı, Ruslara konut satışı, Temmuz 2026 konut satışları, Türkiye yabancı yatırımcı, TÜİK konut verileri, yabancıya gayrimenkul satışı, 2026 emlak piyasası,#YabancıyaKonutSatışı, #RuslaraKonutSatışı, #KonutSatışları, #TÜİK, #GayrimenkulYatırımı, #EmlakHaberleri, #TürkiyeKonutPiyasası
