Depozito İadesinde Yeni Dönem: Yargıtay’dan Ev Sahiplerini İlgilendiren Karar !

Kiralık konutlarda en çok tartışılan konuların başında gelen depozito iadesiyle ilgili Yargıtay’dan dikkat çeken bir karar geldi.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının oturduğu taşınmazın satılması halinde daha önce eski ev sahibine ödenen güvence bedelinin kim tarafından iade edilmesi gerektiğine ilişkin önemli bir değerlendirmede bulundu.

Yargıtay’dan Depozito Kararı: Ev Satılırsa Parayı Kim İade Edecek?

12 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı hüküm 1 Eylül 2026 tarihli ve 33357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Kararda, yeni malikin taşınmazın satılmasıyla birlikte kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği belirtilirken, depozitoyu daha önce teslim alan eski malikin bu parayı yeni malike aktardığını ispatlayamaması halinde sorumluluğunun devam edebileceğine dikkat çekildi.

Karar özellikle kiracılı konutların alım satımında depozitonun nasıl devredileceği konusunda hem ev sahipleri hem kiracılar hem de gayrimenkul yatırımcıları açısından önemli sonuçlar doğurabilecek nitelikte.

Uyuşmazlık 300 Dolarlık Depozito Nedeniyle Başladı

Yargıtay kararına konu olan olayda kiracı, oturduğu taşınmaz için kira ilişkisinin başında ev sahibine 300 ABD doları depozito ödedi.

Kira ilişkisi devam ederken taşınmaz daha sonra kiracının eşine satıldı. Kiracı, satışın ardından daha önce ödediği depozitonun kendisine iade edilmediğini ileri sürerek icra takibi başlattı.

Eski ev sahibi ise farklı bir savunma yaptı. Davalının iddiasına göre kiracı son kira bedelini ödememiş ve taraflar arasında depozitonun bu kira borcuna karşılık tutulması konusunda anlaşma yapılmıştı.

Uyuşmazlık bunun üzerine mahkemeye taşındı.

İlk Derece Mahkemesi Davayı Reddetti

İlk Derece Mahkemesi yaptığı incelemede taşınmazın 13 Temmuz 2020 tarihinde kiracının eşine satıldığını belirledi.

Mahkeme, Türk Borçlar Kanunu uyarınca taşınmazı satın alan yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini değerlendirdi.

Bu nedenle kiracının depozito talebini eski ev sahibine değil, yeni malike yöneltmesi gerektiği sonucuna varıldı.

Mahkeme bu gerekçeyle eski malike karşı açılan davayı pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddetti.

Ancak dosyanın hukuki serüveni burada sona ermedi.

Adalet Bakanlığı Kararı Kanun Yararına Temyiz Etti

İlk derece mahkemesinin verdiği karar kesin nitelikte olduğu için olağan temyiz yoluyla Yargıtay incelemesine taşınamadı.

Bunun üzerine Adalet Bakanlığı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363. maddesi kapsamında kanun yararına temyiz yoluna başvurdu.

Bakanlığın başvurusunda önemli bir noktaya dikkat çekildi.

Taşınmaz satıldıktan sonra yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olduğu kabul edilmekle birlikte, depozitoyu başlangıçta kiracıdan alan eski malikin güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispatlaması gerektiği ileri sürüldü.

Başka bir ifadeyle, yalnızca tapunun devredilmiş olması depozitonun da fiilen yeni ev sahibine geçtiği anlamına gelmeyebilirdi.

Dosya bu değerlendirme üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi.

AS Bu Haberi Web Sitenizde Paylaşabilirsiniz

Yargıtay’dan Kritik Tespit

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı incelerken Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesini esas aldı.

Bu düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı oluyor.

Dolayısıyla kiracılı bir konutun satılması mevcut kira sözleşmesini otomatik olarak ortadan kaldırmıyor.

Yeni malik, kira ilişkisinden kaynaklanan hak ve yükümlülükleri kanun gereğince devralıyor.

Ancak Yargıtay, depozito açısından ayrıca değerlendirme yapılması gerektiğine işaret etti.

Eski Malik Depozitoyu Devrettiğini İspatlamalı

Kararın en önemli bölümü burada ortaya çıkıyor.

Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıcında depozitoyu teslim alan eski malikin, güvence bedelini yeni malike aktardığını ispatlaması gerektiğini belirtti.

Eğer bu devir kanıtlanamıyorsa, depozitoyu daha önce fiilen teslim alan eski malik açısından iade yükümlülüğünün devam edebileceği ifade edildi.

Yargıtay kararında bu nedenle ilk derece mahkemesinin yalnızca taşınmazın satılmış olmasını gerekçe göstererek eski malike karşı açılan davayı reddetmesinin doğru olmadığı sonucuna varıldı.

Bu yaklaşım, kiracılı gayrimenkul satışlarında önemli bir ayrımı ortaya koyuyor:

Taşınmazın mülkiyetinin yeni malike geçmesi ile eski ev sahibinin daha önce aldığı depozitonun gerçekten yeni malike aktarılması aynı işlem değil.

Ev Satıldı Diye Eski Ev Sahibinin Sorumluluğu Otomatik Bitmiyor

Yargıtay’ın kararından çıkarılabilecek en önemli sonuçlardan biri, “Evi sattım, artık depozitoyla ilgim yok” yaklaşımının her durumda yeterli olmayacağı.

Örneğin eski ev sahibi kiracıdan 30 bin TL depozito aldıysa ve evi daha sonra başka bir kişiye sattıysa, satış aşamasında bu 30 bin TL’nin ne olduğu açık şekilde ortaya konulmalı.

Depozito yeni malike devredildiyse bunun mümkünse yazılı ve ispatlanabilir şekilde belgelenmesi gerekiyor.

Banka dekontu, satış protokolü veya ayrı bir depozito devir tutanağı bu konuda önemli deliller haline gelebilir.

Buna karşılık eski malik herhangi bir belge sunmadan yalnızca “depozito yeni ev sahibine geçti” şeklinde beyanda bulunursa uyuşmazlık çıkması halinde ispat sorunu yaşayabilir.

Yargıtay’ın son kararı bu nedenle özellikle kiracılı taşınmaz satışlarında depozito devrinin belgeye bağlanmasının önemini artırıyor.

Yeni Ev Sahibi Kira Sözleşmesinin Tarafı Oluyor

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı oluyor.

Bu durum kiracılar açısından önemli bir güvence oluşturuyor.

Çünkü konutun satılması, mevcut kira sözleşmesinin otomatik olarak geçersiz hale gelmesine yol açmıyor.

Kiracı yalnızca taşınmaz satıldığı için sözleşmesiz duruma düşmüyor.

Yeni malik de “Ben bu kira sözleşmesini imzalamadım” diyerek kira ilişkisinden kaynaklanan tüm yükümlülüklerden tek taraflı şekilde kaçınamıyor.

Ancak depozito bakımından paranın kimin elinde olduğu ve eski malikten yeni malike gerçekten aktarılıp aktarılmadığı ayrıca önem taşıyor.

Depozito Evle Birlikte Otomatik Olarak Geçmiş Sayılır mı?

Yargıtay kararının önemli sonuçlarından biri de bu soruya ilişkin.

Kira sözleşmesinin kanun gereğince yeni malike geçmesi, eski malikin elinde bulunan depozito parasının da otomatik ve fiili olarak yeni malike teslim edildiğini göstermiyor.

Bu nedenle depozitonun satış sırasında ayrıca ele alınması gerekiyor.

Örneğin taşınmaz satış protokolünde şu tür bir kayıt bulunması ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir:

Kiracıdan alınmış bulunan güvence bedelinin tutarı, bu bedelin yeni malike devredildiği tarih ve ödeme yöntemi.

Taraflar böylece satış sırasında depozitoya ilişkin durumu açık hale getirebilir.

Kiracılı Ev Satışlarında Yeni Dönem

Türkiye’de yatırım amacıyla kiracılı konut satın alınması oldukça yaygın.

Bu tür satışlarda genellikle taşınmazın satış fiyatı, mevcut kira bedeli, kira artış tarihi ve kiracının tahliye durumu konuşuluyor.

Ancak depozito konusu çoğu zaman ikinci planda kalabiliyor.

Oysa Yargıtay’ın son kararı, depozitonun da satış işlemi sırasında açıkça değerlendirilmesi gereken mali yükümlülüklerden biri olduğunu gösteriyor.

Yeni malik açısından bakıldığında satın alınan evde kiracı bulunuyorsa şu soruların satış öncesinde cevaplanması önem taşıyor:

Kiracı ne kadar depozito verdi?

Depozito hangi tarihte ödendi?

Ödeme nakit mi yoksa banka aracılığıyla mı yapıldı?

Depozito halen eski malikte mi?

Yeni malike devredilecek mi?

Devir işlemi nasıl belgelenecek?

Bu soruların satış sırasında netleştirilmesi hem eski hem yeni malik açısından ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir.

Kiracılar Depozito Belgelerini Saklamalı

Kararın kiracılar açısından da önemli sonuçları bulunuyor.

Kiracı, kira ilişkisinin başlangıcında ödediği depozitoya ilişkin belgeyi mümkün olduğunca muhafaza etmeli.

Depozito banka aracılığıyla ödendiyse dekont saklanmalı.

Nakit ödeme yapılmışsa bu ödemenin kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi veya ayrıca makbuz alınması büyük önem taşıyor.

Çünkü yıllar sonra taşınmaz satıldığında eski ve yeni malik arasında depozitonun kime geçtiği konusunda anlaşmazlık yaşanabilir.

Kiracının ödeme belgesine sahip olması, parayı kime ve ne zaman verdiğinin belirlenmesini kolaylaştırabilir.

Depozito Ödemelerinde Açıklama Bölümü Önemli

Banka üzerinden depozito ödeyen kiracılar açısından ödeme açıklaması da önem taşıyor.

Örneğin yalnızca “ödeme” yazmak yerine “2026 yılı kira sözleşmesi depozito bedeli” şeklinde açıklama kullanılması ileride ispatı kolaylaştırabilir.

Benzer şekilde eski malikten yeni malike depozito aktarımı yapılırken banka dekontuna “kiracı güvence bedeli devri” şeklinde açıklama yazılması yararlı olabilir.

Bu tür belgeler uyuşmazlığı tamamen önlemese bile tarafların iddialarının değerlendirilmesini kolaylaştırabilir.

Yeni Malik Depozitoyu Devraldığını Belgelemeli

Kiracılı taşınmaz satın alan yeni malik açısından da depozito önemli.

Eğer eski malik depozitoyu yeni malike aktarıyorsa, yeni malik aldığı miktarı açıkça belgelemeli.

Örneğin satış protokolünde şu bilgiler bulunabilir:

Kiracının adı ve soyadı,

Mevcut kira sözleşmesinin tarihi,

Depozito tutarı,

Depozitonun para birimi,

Devir tarihi,

Ödeme yöntemi.

Böyle bir kayıt hem alıcı hem satıcı açısından ciddi bir hukuki belirsizliği ortadan kaldırabilir.

Eski Malik İçin En Büyük Risk İspat Sorunu

Yargıtay kararında eski malik açısından dikkat çeken en önemli nokta ispat yükümlülüğü.

Eski malik depozitoyu yeni ev sahibine devrettiğini söylüyorsa bunu ispatlaması gerekebilir.

Bu nedenle kiracılı taşınmaz satıldıktan sonra depozito devrine ilişkin banka dekontlarının, protokollerin ve yazışmaların saklanması önem taşıyor.

Yıllar sonra kiracı taşınmazdan ayrıldığında güvence bedelini talep edebilir.

Eski malik de bu aşamada artık taşınmazın sahibi olmadığını ileri sürebilir.

Ancak son Yargıtay kararı gösteriyor ki yalnızca mülkiyetin devredilmiş olması yeterli olmayabilir.

Depozitonun yeni malike gerçekten aktarıldığının da ortaya konulması gerekebilir.

Depozito Her Durumda Kiracıya Eksiksiz İade Edilir mi?

Hayır.

Yargıtay’ın bu kararı, kiracıların her koşulda depozitoyu koşulsuz ve tam olarak geri alacağı anlamına gelmiyor.

Depozito kira sözleşmesinden kaynaklanabilecek borçlara karşı güvence amacı taşıyor.

Kiracının ödenmemiş kira borcu bulunması, taşınmaza olağan kullanımın üzerinde zarar verilmesi veya sözleşmeden doğan başka bir yükümlülüğün yerine getirilmemesi gibi durumlarda depozitonun tamamının veya bir kısmının iadesi konusunda uyuşmazlık çıkabilir.

Bu nedenle her olay kendi sözleşmesi, ödeme belgeleri ve somut şartları çerçevesinde değerlendiriliyor.

Yargıtay’ın son kararında öne çıkan husus depozitonun miktarından veya tamamen geri ödenip ödenmeyeceğinden ziyade, taşınmaz satıldığında eski malikin sorumluluğunun hangi şartlarda devam edeceği.

Güvence Bedelinin Yasal Sınırı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeline ilişkin özel düzenleme içeriyor.

Tarafların güvence kararlaştırması halinde güvence miktarı üç aylık kira bedelini aşamıyor.

Kanunda para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılan güvence bedeli için banka üzerinden işleyen özel bir sistem de düzenlenmiş durumda.

Buna göre kiracının, güvenceyi kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde bankaya yatırması öngörülüyor.

Ancak uygulamada depozitoların doğrudan ev sahibinin banka hesabına gönderildiği veya nakit teslim edildiği kira ilişkileri oldukça yaygın.

Bu nedenle tarafların ödeme ve devir işlemlerini belgelemeleri büyük önem taşıyor.

Kiracının Eşinin Evi Satın Alması Kararı Etkiledi mi?

Somut olayın dikkat çekici yönlerinden biri de taşınmazın kiracının eşine satılmış olması.

Ancak Yargıtay’ın yaptığı değerlendirmede temel hukuki konu bunun ötesinde.

Mahkeme esas olarak taşınmazın el değiştirmesinden sonra depozito yükümlülüğünün nasıl değerlendirileceğine odaklandı.

Bu nedenle kararın önemi yalnızca eşe yapılan satışla sınırlı görülmemeli.

Kiracılı taşınmazın üçüncü bir kişiye satıldığı diğer benzer uyuşmazlıklarda da kararın ortaya koyduğu hukuki yaklaşım dikkate alınabilir.

Kanun Yararına Bozma Ne Demek?

Kararın kamuoyunda doğru anlaşılması için “kanun yararına bozma” kavramına da dikkat etmek gerekiyor.

İlk derece mahkemesinin kararı kesinleşmişti.

Adalet Bakanlığı hukuka aykırılık bulunduğu düşüncesiyle kararı kanun yararına temyiz etti.

Yargıtay da bu başvuruyu kabul ederek kararı sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozdu.

Kanun yararına bozma, olağan temyizden farklı bir mekanizma.

Bu nedenle karar “Kiracı kesin olarak davayı kazandı ve para hemen kendisine ödenecek” şeklinde yorumlanmamalı.

Yargıtay burada ilk derece mahkemesinin hukuki değerlendirmesinde hata bulunduğunu tespit ederek benzer davalarda nasıl bir değerlendirme yapılması gerektiğine ilişkin önemli bir yaklaşım ortaya koydu.

Yargıtay’ın Kararı Neden Önemli?

Türkiye’de milyonlarca kiracı ve ev sahibini ilgilendiren kira hukukunda depozito uyuşmazlıkları oldukça yaygın.

Özellikle son yıllarda artan konut satışları nedeniyle kiracılı taşınmazların el değiştirmesi de sık karşılaşılan bir durum haline geldi.

Bir evin birkaç yıl içinde birden fazla kez el değiştirmesi dahi mümkün.

Bu durumda kiracının yıllar önce ödediği depozitonun kimde olduğu zamanla belirsizleşebiliyor.

Eski malik “parayı yeni malike verdim” diyebiliyor.

Yeni malik ise “Bana herhangi bir depozito verilmedi” savunmasında bulunabiliyor.

Kiracı da ödediği güvence bedelini geri alabilmek için iki taraf arasında kalabiliyor.

Yargıtay’ın son kararı işte tam bu noktada depozitoyu başlangıçta alan eski malikin, devir işlemini ispatlaması gerektiğine işaret ederek önemli bir uygulama ölçütü oluşturuyor.

Örnekle Anlatırsak Ne Olacak?

Bir kiracı aylık 20 bin TL bedelle konut kiralamış ve ev sahibine 40 bin TL depozito vermiş olsun.

İki yıl sonra ev başka bir kişiye satılıyor.

Eski malik satış sırasında 40 bin TL depozitoyu yeni malike banka aracılığıyla aktarıyor ve açıklama bölümüne kiracının adıyla birlikte “depozito devri” yazıyor.

Ayrıca satış protokolünde de bu tutarın yeni malike aktarıldığı belirtiliyor.

Bu durumda eski malik depozitonun devredildiğini güçlü biçimde belgeleyebilir.

İkinci senaryoda ise ev satılıyor ancak depozitoya ilişkin herhangi bir banka transferi veya protokol bulunmuyor.

Eski malik daha sonra paranın yeni malike geçtiğini iddia ediyor.

Yeni malik ise böyle bir para almadığını söylüyor.

Yargıtay’ın son kararında ortaya koyduğu yaklaşım açısından ikinci durumda eski malik açısından iade yükümlülüğünün devam etmesi gündeme gelebilir.

Gayrimenkul Danışmanları da Depozitoyu Kontrol Etmeli

Kararın uygulamada gayrimenkul danışmanları açısından da önemli sonuçları olabilir.

Kiracılı taşınmaz satışlarında yalnızca satış fiyatı, kira getirisi ve tahliye durumu değil, güvence bedeli de işlem dosyasına eklenebilir.

Satış öncesinde eski ve yeni malik arasında depozito miktarı konusunda yazılı mutabakat oluşturulması ileride doğabilecek anlaşmazlıkları azaltabilir.

Özellikle yatırım amacıyla kiracılı konut alan kişilerin bu konuya daha fazla dikkat etmesi gerekebilir.

Kiracılar İçin 7 Önemli Tavsiye

Kiracılar kira sözleşmesini mutlaka saklamalı.

Depozito ödemesi banka üzerinden yapıldıysa dekont korunmalı.

Nakit ödeme yapılmışsa mutlaka makbuz veya yazılı belge alınmalı.

Ev satıldığında yeni malikin kim olduğu öğrenilmeli.

Depozitonun yeni malike devredilip devredilmediği mümkünse yazılı şekilde sorulmalı.

Tahliye sırasında anahtar teslim tutanağı hazırlanmalı.

Taşınmaz teslim edilirken konutun mevcut durumunu gösteren fotoğraf veya video kayıtları saklanmalı.

Bu belgeler olası bir uyuşmazlık halinde önemli ispat araçları haline gelebilir.

Ev Sahipleri İçin 7 Önemli Tavsiye

Kiracılı ev satılmadan önce mevcut depozito tutarı belirlenmeli.

Depozito yeni malike aktarılıyorsa mümkünse banka aracılığıyla gönderilmeli.

Transfer açıklamasında bunun kiracı depozitosu olduğu açıkça yazılmalı.

Satış protokolüne depozito devrine ilişkin ayrı madde eklenmeli.

Yeni malik tarafından devir teslim belgesi imzalanmalı.

Eski kira sözleşmesinin bir kopyası yeni malike verilmeli.

Depozito devrine ilişkin belgeler uzun süre saklanmalı.

Bu işlemler tarafların ileride karşı karşıya kalmasını önemli ölçüde azaltabilir.

Sonuç: Ev Satılırsa Depozito Konusu Mutlaka Belgelendirilmeli

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli ve 2026/3664 Esas, 2026/2960 Karar sayılı hükmü, kiracılı taşınmaz satışlarında depozitonun ayrı bir mali yükümlülük olarak ele alınmasının önemini ortaya koydu.

Karara göre taşınmaz satıldığında yeni malik kanun gereğince kira sözleşmesinin tarafı oluyor.

Ancak bu durum daha önce depozitoyu teslim alan eski malikin her şart altında otomatik olarak sorumluluktan kurtulduğu anlamına gelmiyor.

Eski malik, güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispatlayamazsa depozitoyu iade etme yükümlülüğü devam edebiliyor.

Bu nedenle kiracılı taşınmaz satışlarında artık yalnızca tapu devrine odaklanmak yeterli değil.

Satış sırasında şu sorunun da açık biçimde cevaplanması gerekiyor:

Kiracının ödediği depozito şu anda kimde?

Bu sorunun cevabı banka dekontu, yazılı protokol veya başka bir belgeyle ortaya konulabiliyorsa ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önemli bölümü daha başlamadan önlenebilir.

Uzman Değerlendirmesi

Kararın en önemli yönü, depozitonun yeni malike geçtiğinin varsayımla kabul edilmemesi ve bunun ispatlanmasının aranması.

Kira sözleşmesinin yeni malike kanun gereğince geçmesi ile eski malikin daha önce teslim aldığı paranın fiilen yeni malike aktarılması birbirinden farklı işlemler.

Bu ayrım hem kiracıyı hem de gayrimenkulü satın alan yeni maliki koruyabilecek nitelikte.

Kiracılar açısından en önemli tedbir depozito ödeme belgesini saklamak.

Eski malikler açısından en önemli tedbir depozito devrini belgelemek.

Yeni malik açısından ise en önemli tedbir satın alma işleminden önce mevcut kiracının kira sözleşmesini ve depozito tutarını kontrol etmek.

Özellikle kiracılı konut satışlarında satış protokolüne depozitoya ilişkin açık bir madde eklenmesi bundan sonraki işlemlerde daha da önem kazanabilir.

Karar, 1 Eylül 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmasının ardından kira hukukunda önemli gündem başlıklarından biri haline geldi.

Önemli Bilgiler

Yargıtay Dairesi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas Numarası: 2026/3664

Karar Numarası: 2026/2960

Karar Tarihi: 12 Mayıs 2026

Resmî Gazete Yayım Tarihi: 1 Eylül 2026

Resmî Gazete Sayısı: 33357

Uyuşmazlık Konusu: Kiracılı taşınmazın satılması sonrasında depozitonun iadesinden kimin sorumlu olduğu

Yargıtay’ın Temel Yaklaşımı: Depozitoyu başlangıçta alan eski malik, güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispatlayamazsa iade sorumluluğu devam edebilir.

Kararın Türü: Kanun yararına bozma

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira uyuşmazlığı kendi sözleşmesi, ödeme belgeleri ve somut olayın özellikleri doğrultusunda farklı sonuç doğurabilir. Hukuki uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek alınması uygun olacaktır.

 

Etiketler

Yargıtay depozito kararı, ev satılırsa depozito, kiracı depozito iadesi, kiracı hakları, ev sahibi hakları, kira sözleşmesi, gayrimenkul hukuku,#Yargıtay, #Depozito, #KiracıHakları, #EvSahibi, #KiraSözleşmesi, #Gayrimenkul, #EmlakHaberleri