Kiralık konutlarda en çok tartışılan konuların başında gelen depozito iadesiyle ilgili Yargıtay’dan dikkat çeken bir karar geldi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının oturduğu taşınmazın satılması halinde daha önce eski ev sahibine ödenen güvence bedelinin kim tarafından iade edilmesi gerektiğine ilişkin önemli bir değerlendirmede bulundu.
Yargıtay’dan Depozito Kararı: Ev Satılırsa Parayı Kim İade Edecek?
12 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı hüküm 1 Eylül 2026 tarihli ve 33357 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Kararda, yeni malikin taşınmazın satılmasıyla birlikte kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği belirtilirken, depozitoyu daha önce teslim alan eski malikin bu parayı yeni malike aktardığını ispatlayamaması halinde sorumluluğunun devam edebileceğine dikkat çekildi.
Karar özellikle kiracılı konutların alım satımında depozitonun nasıl devredileceği konusunda hem ev sahipleri hem kiracılar hem de gayrimenkul yatırımcıları açısından önemli sonuçlar doğurabilecek nitelikte.
Uyuşmazlık 300 Dolarlık Depozito Nedeniyle Başladı
Yargıtay kararına konu olan olayda kiracı, oturduğu taşınmaz için kira ilişkisinin başında ev sahibine 300 ABD doları depozito ödedi.
Kira ilişkisi devam ederken taşınmaz daha sonra kiracının eşine satıldı. Kiracı, satışın ardından daha önce ödediği depozitonun kendisine iade edilmediğini ileri sürerek icra takibi başlattı.
Eski ev sahibi ise farklı bir savunma yaptı. Davalının iddiasına göre kiracı son kira bedelini ödememiş ve taraflar arasında depozitonun bu kira borcuna karşılık tutulması konusunda anlaşma yapılmıştı.
Uyuşmazlık bunun üzerine mahkemeye taşındı.
İlk Derece Mahkemesi Davayı Reddetti
İlk Derece Mahkemesi yaptığı incelemede taşınmazın 13 Temmuz 2020 tarihinde kiracının eşine satıldığını belirledi.
Mahkeme, Türk Borçlar Kanunu uyarınca taşınmazı satın alan yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini değerlendirdi.
Bu nedenle kiracının depozito talebini eski ev sahibine değil, yeni malike yöneltmesi gerektiği sonucuna varıldı.
Mahkeme bu gerekçeyle eski malike karşı açılan davayı pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddetti.
Ancak dosyanın hukuki serüveni burada sona ermedi.
Adalet Bakanlığı Kararı Kanun Yararına Temyiz Etti
İlk derece mahkemesinin verdiği karar kesin nitelikte olduğu için olağan temyiz yoluyla Yargıtay incelemesine taşınamadı.
Bunun üzerine Adalet Bakanlığı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363. maddesi kapsamında kanun yararına temyiz yoluna başvurdu.
Bakanlığın başvurusunda önemli bir noktaya dikkat çekildi.
Taşınmaz satıldıktan sonra yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olduğu kabul edilmekle birlikte, depozitoyu başlangıçta kiracıdan alan eski malikin güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispatlaması gerektiği ileri sürüldü.
Başka bir ifadeyle, yalnızca tapunun devredilmiş olması depozitonun da fiilen yeni ev sahibine geçtiği anlamına gelmeyebilirdi.
Dosya bu değerlendirme üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi.
AS Bu Haberi Web Sitenizde Paylaşabilirsiniz
Yargıtay’dan Kritik Tespit
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi uyuşmazlığı incelerken Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesini esas aldı.
Bu düzenlemeye göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı oluyor.
Dolayısıyla kiracılı bir konutun satılması mevcut kira sözleşmesini otomatik olarak ortadan kaldırmıyor.
Yeni malik, kira ilişkisinden kaynaklanan hak ve yükümlülükleri kanun gereğince devralıyor.
Ancak Yargıtay, depozito açısından ayrıca değerlendirme yapılması gerektiğine işaret etti.
Eski Malik Depozitoyu Devrettiğini İspatlamalı
Kararın en önemli bölümü burada ortaya çıkıyor.
Yargıtay, kira ilişkisinin başlangıcında depozitoyu teslim alan eski malikin, güvence bedelini yeni malike aktardığını ispatlaması gerektiğini belirtti.
Eğer bu devir kanıtlanamıyorsa, depozitoyu daha önce fiilen teslim alan eski malik açısından iade yükümlülüğünün devam edebileceği ifade edildi.
Yargıtay kararında bu nedenle ilk derece mahkemesinin yalnızca taşınmazın satılmış olmasını gerekçe göstererek eski malike karşı açılan davayı reddetmesinin doğru olmadığı sonucuna varıldı.
Bu yaklaşım, kiracılı gayrimenkul satışlarında önemli bir ayrımı ortaya koyuyor:
Taşınmazın mülkiyetinin yeni malike geçmesi ile eski ev sahibinin daha önce aldığı depozitonun gerçekten yeni malike aktarılması aynı işlem değil.
Ev Satıldı Diye Eski Ev Sahibinin Sorumluluğu Otomatik Bitmiyor
Yargıtay’ın kararından çıkarılabilecek en önemli sonuçlardan biri, “Evi sattım, artık depozitoyla ilgim yok” yaklaşımının her durumda yeterli olmayacağı.
Örneğin eski ev sahibi kiracıdan 30 bin TL depozito aldıysa ve evi daha sonra başka bir kişiye sattıysa, satış aşamasında bu 30 bin TL’nin ne olduğu açık şekilde ortaya konulmalı.
Depozito yeni malike devredildiyse bunun mümkünse yazılı ve ispatlanabilir şekilde belgelenmesi gerekiyor.
Banka dekontu, satış protokolü veya ayrı bir depozito devir tutanağı bu konuda önemli deliller haline gelebilir.
Buna karşılık eski malik herhangi bir belge sunmadan yalnızca “depozito yeni ev sahibine geçti” şeklinde beyanda bulunursa uyuşmazlık çıkması halinde ispat sorunu yaşayabilir.
Yargıtay’ın son kararı bu nedenle özellikle kiracılı taşınmaz satışlarında depozito devrinin belgeye bağlanmasının önemini artırıyor.
Yeni Ev Sahibi Kira Sözleşmesinin Tarafı Oluyor
Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kiralanan taşınmazın mülkiyeti el değiştirdiğinde yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı oluyor.
Bu durum kiracılar açısından önemli bir güvence oluşturuyor.
Çünkü konutun satılması, mevcut kira sözleşmesinin otomatik olarak geçersiz hale gelmesine yol açmıyor.
Kiracı yalnızca taşınmaz satıldığı için sözleşmesiz duruma düşmüyor.
Yeni malik de “Ben bu kira sözleşmesini imzalamadım” diyerek kira ilişkisinden kaynaklanan tüm yükümlülüklerden tek taraflı şekilde kaçınamıyor.
Ancak depozito bakımından paranın kimin elinde olduğu ve eski malikten yeni malike gerçekten aktarılıp aktarılmadığı ayrıca önem taşıyor.
Depozito Evle Birlikte Otomatik Olarak Geçmiş Sayılır mı?
Yargıtay kararının önemli sonuçlarından biri de bu soruya ilişkin.
Kira sözleşmesinin kanun gereğince yeni malike geçmesi, eski malikin elinde bulunan depozito parasının da otomatik ve fiili olarak yeni malike teslim edildiğini göstermiyor.
Bu nedenle depozitonun satış sırasında ayrıca ele alınması gerekiyor.
Örneğin taşınmaz satış protokolünde şu tür bir kayıt bulunması ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir:
Kiracıdan alınmış bulunan güvence bedelinin tutarı, bu bedelin yeni malike devredildiği tarih ve ödeme yöntemi.
Taraflar böylece satış sırasında depozitoya ilişkin durumu açık hale getirebilir.
Kiracılı Ev Satışlarında Yeni Dönem
Türkiye’de yatırım amacıyla kiracılı konut satın alınması oldukça yaygın.
Bu tür satışlarda genellikle taşınmazın satış fiyatı, mevcut kira bedeli, kira artış tarihi ve kiracının tahliye durumu konuşuluyor.
Ancak depozito konusu çoğu zaman ikinci planda kalabiliyor.
Oysa Yargıtay’ın son kararı, depozitonun da satış işlemi sırasında açıkça değerlendirilmesi gereken mali yükümlülüklerden biri olduğunu gösteriyor.
Yeni malik açısından bakıldığında satın alınan evde kiracı bulunuyorsa şu soruların satış öncesinde cevaplanması önem taşıyor:
Kiracı ne kadar depozito verdi?
Depozito hangi tarihte ödendi?
Ödeme nakit mi yoksa banka aracılığıyla mı yapıldı?
Depozito halen eski malikte mi?
Yeni malike devredilecek mi?
Devir işlemi nasıl belgelenecek?
Bu soruların satış sırasında netleştirilmesi hem eski hem yeni malik açısından ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir.
Kiracılar Depozito Belgelerini Saklamalı
Kararın kiracılar açısından da önemli sonuçları bulunuyor.
Kiracı, kira ilişkisinin başlangıcında ödediği depozitoya ilişkin belgeyi mümkün olduğunca muhafaza etmeli.
Depozito banka aracılığıyla ödendiyse dekont saklanmalı.
Nakit ödeme yapılmışsa bu ödemenin kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi veya ayrıca makbuz alınması büyük önem taşıyor.
Çünkü yıllar sonra taşınmaz satıldığında eski ve yeni malik arasında depozitonun kime geçtiği konusunda anlaşmazlık yaşanabilir.
Kiracının ödeme belgesine sahip olması, parayı kime ve ne zaman verdiğinin belirlenmesini kolaylaştırabilir.
Depozito Ödemelerinde Açıklama Bölümü Önemli
Banka üzerinden depozito ödeyen kiracılar açısından ödeme açıklaması da önem taşıyor.
Örneğin yalnızca “ödeme” yazmak yerine “2026 yılı kira sözleşmesi depozito bedeli” şeklinde açıklama kullanılması ileride ispatı kolaylaştırabilir.
Benzer şekilde eski malikten yeni malike depozito aktarımı yapılırken banka dekontuna “kiracı güvence bedeli devri” şeklinde açıklama yazılması yararlı olabilir.
Bu tür belgeler uyuşmazlığı tamamen önlemese bile tarafların iddialarının değerlendirilmesini kolaylaştırabilir.
Yeni Malik Depozitoyu Devraldığını Belgelemeli
Kiracılı taşınmaz satın alan yeni malik açısından da depozito önemli.
Eğer eski malik depozitoyu yeni malike aktarıyorsa, yeni malik aldığı miktarı açıkça belgelemeli.
Örneğin satış protokolünde şu bilgiler bulunabilir:
Kiracının adı ve soyadı,
Mevcut kira sözleşmesinin tarihi,
Depozito tutarı,
Depozitonun para birimi,
Devir tarihi,
Ödeme yöntemi.
Böyle bir kayıt hem alıcı hem satıcı açısından ciddi bir hukuki belirsizliği ortadan kaldırabilir.
Eski Malik İçin En Büyük Risk İspat Sorunu
Yargıtay kararında eski malik açısından dikkat çeken en önemli nokta ispat yükümlülüğü.
Eski malik depozitoyu yeni ev sahibine devrettiğini söylüyorsa bunu ispatlaması gerekebilir.
Bu nedenle kiracılı taşınmaz satıldıktan sonra depozito devrine ilişkin banka dekontlarının, protokollerin ve yazışmaların saklanması önem taşıyor.
Yıllar sonra kiracı taşınmazdan ayrıldığında güvence bedelini talep edebilir.
Eski malik de bu aşamada artık taşınmazın sahibi olmadığını ileri sürebilir.
Ancak son Yargıtay kararı gösteriyor ki yalnızca mülkiyetin devredilmiş olması yeterli olmayabilir.
Depozitonun yeni malike gerçekten aktarıldığının da ortaya konulması gerekebilir.
Depozito Her Durumda Kiracıya Eksiksiz İade Edilir mi?
Hayır.
