VİDEO
TOKİ'nin 725 lotluk arsa müzayedesinde, Muğla'nın Bodrum ilçesine bağlı Gündoğan'daki yaklaşık 39 bin metrekarelik taşınmaz 1,28 milyar TL muhammen bedelle dikkat çekiyor.
Türkbükü ve Yalıkavak'a yakın konumdaki arsanın imar planı süreci, tapu kayıtlarındaki koruma şerhleri ve yüzde 20 peşinatlı 48 ay vadeli ödeme koşulları yatırımcılar açısından kritik önem taşıyor.
Bodrum'da Milyarlık Arsa İhalesi! TOKİ Gündoğan'daki 39 Bin Metrekarelik Alanı Satışa Çıkarıyor
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın (TOKİ) 725 lotluk arsa müzayedesinde Muğla'nın Bodrum ilçesine bağlı Gündoğan Mahallesi'ndeki yaklaşık 39 bin metrekarelik taşınmaz, 1 milyar 280 milyon liralık muhammen bedeliyle dikkat çekiyor. Müzayededeki en yüksek ikinci bedelle satışa sunulduğu belirtilen arsa, denize yakın konumu ve turizm bölgelerine ulaşım avantajıyla öne çıkarken, imar planı süreci ile tapu kaydındaki koruma şerhleri yatırımcıların dikkatle incelemesi gereken konular arasında yer alıyor.
TOKİ'nin 725 Arsalık Müzayedesinde Bodrum Gündoğan Öne Çıktı
Türkiye genelinde farklı şehirlerde bulunan Hazine ve kamu taşınmazlarının satışa sunulduğu arsa müzayedeleri, gayrimenkul yatırımcılarının gündeminde yer almaya devam ediyor.
TOKİ tarafından satışa çıkarılacağı belirtilen 725 lot arasında Bodrum'un Gündoğan bölgesinde bulunan yaklaşık 39 bin metrekarelik arsa, yüksek muhammen bedeliyle dikkat çekiyor.
Taşınmaz için açıklanan 1,28 milyar liralık bedel, paylaşılan müzayede bilgilerine göre satış listesindeki en yüksek ikinci başlangıç değerini oluşturuyor.
Bodrum gibi arsa arzının sınırlı olduğu ve gayrimenkul fiyatlarının konuma göre önemli farklılıklar gösterebildiği bölgelerde, bu büyüklükteki taşınmazların satışa çıkması yatırım piyasasında ilgi uyandırabiliyor.
Ancak büyük ölçekli arsa yatırımlarında yalnızca konum ve satış bedeli üzerinden karar verilmesi yeterli değil.
Özellikle imar planlarının durumu, koruma kararları, tapu kayıtları ve taşınmazın fiilen geliştirilebilir alanı, yatırımın ekonomik değerini doğrudan etkileyebiliyor.
Bu nedenle Gündoğan'daki arsanın müzayede sürecinde hukuki ve teknik ayrıntılar en az satış bedeli kadar önem taşıyor.
Gündoğan'daki 39 Bin Metrekarelik Arsanın Konumu Dikkat Çekiyor
Müzayedede yer aldığı belirtilen taşınmaz, Bodrum Yarımadası'nın kuzey kıyısındaki Gündoğan bölgesinde bulunuyor.
Paylaşılan konum bilgilerine göre lotun sınırı, denize kuş uçuşu yaklaşık 500 metre uzaklıkta yer alıyor.
Lotların oluşturulacağı büyük ana parselin ise kıyıya yaklaşık 120 metreye kadar yaklaştığı ifade ediliyor.
Bu iki mesafenin birbirinden farklı olduğunun altını çizmek gerekiyor. Ana parselin denize yakın bölümü ile satışa konu olacak münferit lotun sınırları aynı değil.
Dolayısıyla taşınmazın doğrudan denize sıfır olduğu veya kıyı kullanım hakkı bulunduğu şeklinde bir değerlendirme yapılmamalı.
Açıklanan yaklaşık mesafelere göre arsa, Gündoğan merkezine 2 kilometre, Türkbükü'ne 6 kilometre ve Yalıkavak Marina'ya 9 kilometre uzaklıkta bulunuyor.
Bu konum, Bodrum'un önemli turizm ve yaşam merkezlerine erişim açısından dikkat çekici olsa da belirtilen mesafeler yolculuk süresi veya doğrudan karayolu uzaklığı anlamına gelmiyor.
Arsanın gerçek ulaşım koşulları, mevcut yol bağlantıları ve kadastro yolları ayrıca incelenmeli.
171 Bin Metrekarelik Ana Parselden 5 Ayrı Lot Oluşturulacak
Gündoğan'daki satışın önemli ayrıntılarından biri, müzayedeye çıkarılacak lotların daha büyük bir taşınmazdan ayrılacak olması.
Paylaşılan bilgilere göre yaklaşık 171 bin metrekare büyüklüğündeki ana parselden imar uygulaması sonucunda beş ayrı lot oluşturulması planlanıyor.
Satışa konu edilen yaklaşık 39 bin metrekarelik alan da bu beş lottan biri olarak belirtiliyor.
Beş lotun toplam muhammen bedelinin ise 3 milyar 780 milyon liraya ulaştığı ifade ediliyor.
Bu durum, söz konusu bölgedeki satışın tek bir taşınmazla sınırlı olmadığını, daha geniş kapsamlı bir arsa değerlendirme sürecinin parçası olduğunu gösteriyor.
Ancak planlanan parsel ayrımının henüz tamamlanmamış olması halinde, nihai parsel sınırları, yüzölçümleri ve tescil işlemlerinin ayrıca kontrol edilmesi gerekiyor.
İmar uygulaması sonucunda oluşacak yeni parsellerin kesin bilgileri, onaylı planlar ve tapu-kadastro kayıtları üzerinden değerlendirilmelidir.
Arsada Emsal 0,20 ve En Fazla İki Kat Yapılaşma Bilgisi
Satışa ilişkin en önemli başlıklardan biri de arsanın yapılaşma koşulları.
İlanda yer aldığı aktarılan bilgilere göre taşınmaz konut alanı olarak belirtiliyor. Emsal değeri 0,20 ve yapı yüksekliği en fazla iki kat şeklinde ifade ediliyor.
Yaklaşık 39 bin metrekarelik alan esas alındığında 0,20 emsal üzerinden yapılan basit hesaplamada 7 bin 800 metrekare civarında emsale esas inşaat alanı ortaya çıkıyor.
Ancak bu hesaplama yalnızca teorik bir büyüklüğü ifade ediyor.
Nihai yapılaşma kapasitesi, kesin parsel yüzölçümü, imar uygulaması, plan notları, terkler, çekme mesafeleri, koruma kararları ve ilgili idarelerin onaylarıyla değişebilir.
Bu nedenle yaklaşık 7 bin 900 metrekarelik inşaat alanı beklentisinin kesin kazanılmış imar hakkı olarak değerlendirilmemesi gerekiyor.
Ayrıca emsale esas alan ile toplam kapalı inşaat alanı aynı kavramlar değil. Nihai mimari projede yapılabilecek alan hesapları, geçerli mevzuat ve onaylı imar koşullarına göre belirleniyor.
İmar Planının Onay Sürecinde Olması Neden Önemli?
Gündoğan'daki satışa ilişkin en önemli belirsizliklerden biri, imar planının güncel hukuki durumu.
Paylaşılan bilgilere göre konut alanına ilişkin planlama süreci henüz onay aşamasında bulunuyor.
Buna karşılık E-Plan sisteminde bölgenin mevcut durumunun turizm alanı olarak göründüğü belirtiliyor.
Bu iki bilgi arasında oluşan farklılık, yatırımcıların ihale öncesinde mutlaka açıklığa kavuşturması gereken bir konu.
Henüz onaylanmamış bir imar planının içerdiği yapılaşma koşulları, kesinleşmiş ve yürürlükte olan plan hükümleriyle aynı hukuki değere sahip olmayabilir.
Planın onaylanması, ilan edilmesi, askı süreci, olası itirazlar ve yargı kararları gibi aşamalar taşınmazın geleceğini etkileyebilir.
Dolayısıyla müzayede dokümanındaki konut alanı bilgisi ile resmi plan kayıtlarındaki güncel kullanım kararının ilgili idareden yazılı olarak doğrulanması gerekiyor.
Arsa yatırımında yapılabilecek en önemli hatalardan biri, henüz kesinleşmemiş plan kararlarını mevcut imar hakkı olarak kabul etmek olabilir.
Tapu Kaydındaki Anıt Eser Şerhi ve Birinci Grup Yapı Beyanı Dikkat Çekiyor
Taşınmazın hukuki durumuna ilişkin paylaşılan bilgiler arasında tapu kaydında anıt eser şerhi ve birinci grup yapı beyanı bulunduğu da yer alıyor.
Bu kayıtlar, arsanın değerlendirilmesinde özellikle önem taşıyor.
Kültür varlıklarının korunmasına ilişkin kararlar, taşınmaz üzerinde yapılabilecek uygulamaları, proje geliştirme süreçlerini ve gerekli izinleri etkileyebilir.
Ancak tapu kaydında yer alan bir şerhin bütün parsel üzerinde aynı ölçüde yapılaşma yasağı oluşturduğunu varsaymak da doğru değil.
Koruma kaydının hangi yapıyı veya alanı kapsadığı, ilgili kurul kararlarının içeriği ve taşınmaz üzerindeki uygulama koşulları resmi belgelerle incelenmeli.
Özellikle birinci grup yapı beyanının niteliği ve bu yapının yeni oluşturulacak lotlarla ilişkisi, yatırımcıların değerlendirmesi gereken kritik konular arasında bulunuyor.
Bu nedenle satışa katılmayı düşünen kişilerin güncel tapu kayıtlarını, koruma kurulu kararlarını ve varsa onaylı projeleri uzman desteğiyle değerlendirmesi önem taşıyor.
TOKİ Arsa İhalesinde Yüzde 20 Peşinat ve 48 Ay Vade
Satışın finansman koşulları da büyük ölçekli yatırım planı yapan kişiler açısından dikkat çekiyor.
