Ankara’daki TÜMSED Gayrimenkul Sektörünün Geleceği Zirvesi’nde EİDS yetkilendirme sözleşmeleri, yabancı maliklerin ilanları, taşınmaz satışlarında güvenli ödeme ve değerleme çalışmaları gündeme geldi.
Ancak sözleşme entegrasyonu ve otomatik ilan kaldırma henüz yürürlükte değil. Güvenli ödeme için resmî olarak duyurulmuş başlangıç tarihi de şu an 1 Ekim 2026; olası yeni erteleme ancak resmî düzenlemeyle kesinleşecek.
Gayrimenkul ilanlarında hangi değişiklikler hazırlanıyor?
Gayrimenkul sektöründe dijital doğrulama, yalnızca ilanı kimin verdiğini kontrol etmekle sınırlı kalmayabilir. Ankara’da düzenlenen TÜMSED 1. Uluslararası Gayrimenkul Sektörünün Geleceği Zirvesi sonrasında öne çıkan başlıklar, emlak işletmesine verilen ilan yetkisinin sözleşmeyle ilişkilendirilmesi, yabancı maliklerin taşınmazlarının doğrulanması ve satış bedelinin tapu devriyle güvenli biçimde el değiştirmesi oldu. Zirveye Ticaret Bakanlığı, meslek kuruluşları ve sektör temsilcilerinden katılım sağlandığını Ankara Ticaret Odası da duyurdu.
Bu başlıklar ilan sahibi, emlak danışmanı, alıcı ve satıcı için farklı sonuçlar doğurabilir. Bir malik açısından temel soru, verdiği yetkiyi geri aldığında ilanın ne olacağı. Danışman açısından sözleşmenin nasıl düzenleneceği ve sistemde nasıl izleneceği önemli. Alıcı ile satıcı ise satış bedelinin tapu işlemiyle eş zamanlı aktarılmasını sağlayacak yöntemin ne zaman uygulanacağını bilmek istiyor. Bu nedenle zirvede anlatılan hazırlıkları bugün geçerli kurallardan ayırmak gerekiyor.
Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, kısa adıyla EİDS, ilanı yayımlayan kişinin kimliğinin ve taşınmazı pazarlama yetkisinin doğrulanması amacıyla kullanılıyor. Taşınmaz sahibi, emlak işletmesine e-Devlet üzerinden belirli bir taşınmaz için ilan yetkisi verebiliyor. İlan platformu da bu yetkiyi kontrol ederek ilan sürecini yürütüyor. Amaç, malikin bilgisi dışında açılan ilanları ve yetkisiz pazarlamayı azaltmak.
Zirveye ilişkin aktarımlarda Ticaret Bakanlığı Sektörel Ticaret ve Taşınır Rehni Daire Başkanı Erdem Karaman’ın, ilan yetkisinin dayanağı olan yetkilendirme sözleşmesiyle dijital yetki kaydını birleştirmeye yönelik çalışmadan söz ettiği belirtiliyor. Bu fikir uygulamaya geçerse sistem, yalnızca “bu işletmenin ilan verme izni var mı?” sorusuna değil, iznin dayandığı sözleşmenin geçerliliğine de daha doğrudan cevap verebilir. Bunun nasıl işleyeceği ve hangi tarihte başlayacağı henüz kesinleşmiş bir uygulama olarak açıklanmış değil.
Bugün e-Devlet üzerinden hangi yetki veriliyor?
Mevcut EİDS işleminde taşınmaz sahibi, e-Devlet’te ilgili hizmete girerek maliki olduğu taşınmazı seçiyor ve ilan verme yetkisi tanımlamak istediği emlak işletmesini belirliyor. Bakanlığın açıklamasında bu işlem adımları ve yetkinin daha sonra uzatılabilmesi veya iptal edilebilmesi anlatılıyor. Yetki, belirli bir taşınmazla ve belirli bir işletmeyle ilişkilendiriliyor; ilan yayınlama sürecinde doğrulanıyor.
Burada iki ayrı konuyu birbirine karıştırmamak önemli. e-Devlet’te ilan yayınlama yetkisi verilmesi, malik ile danışman arasındaki bütün çalışma şartlarının otomatik olarak aynı ekranda düzenlendiği anlamına gelmiyor. Hizmetin kapsamı, ücret, süre ve tarafların karşılıklı yükümlülükleri gibi konular yetkilendirme sözleşmesi açısından ayrıca önem taşıyor. Gündemdeki entegrasyon, bu iki sürecin dijital ortamda daha sıkı ilişkilendirilmesine yönelik bir hazırlık olarak değerlendiriliyor.
Sözleşmeyle sistem kaydının birlikte izlenmesi, özellikle çok sayıda portföyle çalışan işletmeler için kayıt düzenini değiştirebilir. Hangi taşınmazın hangi tarihte yetkilendirildiği, sözleşmenin ne zaman sona erdiği ve ilan yetkisinin devam edip etmediği daha açık takip edilebilir. Böyle bir yapı kurulursa eski belgelerin, yenilenen yetkilerin ve iptal işlemlerinin yanlış eşleşmesi ihtimali de azaltılabilir. Bunlar beklenen pratik etkiler; kesin işleyiş, yayımlanacak kurallarla anlaşılacak.
Yetki iptal edilince mevcut ilan hemen kalkıyor mu?
Bugünkü uygulamada hayır. Ticaret Bakanlığına bağlı il müdürlüğünün yayımladığı EİDS açıklamasına göre malik e-Devlet üzerinden yetkiyi iptal edebiliyor. Ancak iptal edildiği anda hâlihazırda yayında olan ilan otomatik olarak kalkmıyor. İşlem, emlak işletmesinin yeni ilan girmesini veya yayındaki ilanı süresi bitince yenilemesini engelliyor. Özellikle malik ve danışmanların yanlış anlamaması gereken mevcut durum bu.
Zirvede konuşulduğu aktarılan yeni model ise bu boşluğu ele alıyor. Yetkilendirme sözleşmesinin sona ermesi veya iptaliyle ilan yetkisinin de eş zamanlı düşürülmesi ve ilgili ilanın yayından kaldırılması hedefleniyor. Böyle bir değişiklik, artık malik adına pazarlama yapmayan bir işletmenin ilanının internette görünmeye devam etmesi sorununu azaltabilir. Ancak otomatik kaldırma bugün geçerli bir EİDS işlevi olarak duyurulmuş değil.
Malik için bunun pratik karşılığı şu: Yetkiyi iptal ettikten sonra ilanı ayrıca kontrol etmek gerekir. İlana ilişkin anlaşmazlık varsa işletmeyle ve ilan platformuyla iletişime geçmek önemlidir. Danışman içinse geçerli sözleşme ile sistemdeki yetkinin aynı taşınmaza, aynı işletmeye ve doğru süreye ait olduğundan emin olmak gerekir. Yeni entegrasyon yürürlüğe girerse bu işlemlerin bir bölümü değişebilir; bugün yapılacak işlemde mevcut açıklama esas alınmalı.
Bir taşınmazın birden fazla emlakçıda ilanı ne olacak?
Aynı taşınmazın birden fazla işletme tarafından pazarlanması, zirvede tartışıldığı aktarılan başka bir konu. Bazı sektör temsilcileri ilan yetkisinin tek işletmeyle sınırlandırılmasının mükerrer ilanları ve farklı fiyatlarla yapılan tanıtımları azaltabileceğini savunuyor. Buna karşılık farklı bölgelerde veya farklı müşteri ağlarında çalışan küçük işletmelerin erişimi açısından böyle bir sınırlamanın sonuçları bulunabilir. Bu konuda kesinleşmiş yeni bir kural duyurulmadı.
Mükerrer ilan sorunu yalnızca kaç işletmeye yetki verildiğiyle açıklanamaz. Aynı taşınmazın farklı fotoğraflarla, eski fiyatla veya güncel olmayan açıklamayla yayımlanması da alıcı güvenini etkiler. Bu nedenle ileride yapılacak düzenlemenin ilan adedini, fiyat tutarlılığını, yetki süresini ve sözleşme kaydını nasıl birlikte yöneteceği belirleyici olacak. Tek işletme yetkisi tartışmasını bugünden zorunlu bir uygulama gibi aktarmak doğru olmaz.
Yabancı maliklerin ilanlarında nasıl bir durum var?
Bakanlığın mevcut EİDS açıklamasında, e-Devlet erişimi bulunmayan yabancı maliklerin taşınmazları için ayrı bir durum tarif ediliyor. Yabancı kimlik numarası bulunmadığından e-Devlet yetkilendirme ekranını kullanamayan maliklerin ilanlarında, emlak işletmesi platformdaki ilgili işaretlemeyi yapabiliyor. Ayrıca tapu kaydı bulunmayan belirli taşınmaz türlerinde de farklı ilan girişi uygulanıyor. Bu istisnalar, her yabancı malikin veya her taşınmazın doğrulamadan muaf olduğu anlamına gelmiyor; açıklama belirli erişim ve kayıt durumlarını kapsıyor.
Zirveye ilişkin haberlerde, yabancı maliklerin taşınmazlarına yönelik doğrulamanın genişletilmesinin gündemde olduğu aktarılıyor. Hedef, istisna işaretlemesinin gerçekte istisna kapsamına girmeyen ilanlarda kullanılmasının önüne geçmek. Böyle bir değişiklik yapılırsa malik kimliğinin, taşınmazla ilişkinin ve emlak işletmesine verilen yetkinin hangi yöntemle doğrulanacağı açık biçimde belirlenmek zorunda. Yabancı malikin e-Devlet erişimi yoksa aynı ekranı kullanmasını istemek tek başına çözüm olmayacaktır.
İlan platformları açısından da bu başlık teknik bir değişim anlamına gelebilir. Bugün özel işaretlemeyle alınan ilan için yarın farklı belge veya veri doğrulaması gerekebilir. Emlak işletmeleri, müşterilerinin vatandaşlık veya ikamet durumundan hareketle kendi başlarına yeni prosedür üretmemeli. Kesin başvuru yöntemi, resmî açıklama ve platform entegrasyonları tamamlandığında belli olacak.
Tapu kaydı bulunmayan taşınmazlar aynı konu mu?
Yabancı malik ile tapu kaydı bulunmayan taşınmaz, farklı nedenlerle standart EİDS sürecinin dışında kalabilen iki ayrı durum. Bakanlığın bilgilendirmesi, tapu kaydı olmayan taşınmaz için ilan girişinde “Tapum Yok” seçeneğini tarif ediyor ve buna örnek olarak henüz kat irtifakı kurulmamış bazı projeleri gösteriyor. Bu başlığın yabancı malikle birlikte anılması, iki durumun hukuken aynı olduğu şeklinde anlaşılmamalı.
Gelecek düzenleme hazırlanırken bu ayrımın korunması önemli. Henüz tapu numarası oluşmamış bir projede doğrulanabilecek bilgiyle mevcut tapu kaydı olan fakat maliki e-Devlet’e erişemeyen bir konuttaki bilgi aynı değil. Dijital kontrolün güçlü olması, farklı taşınmaz türleri için uygun ve uygulanabilir yollar tasarlanmasına bağlı. Aksi hâlde doğru ilan vermek isteyen işletmeler de işlem güçlüğü yaşayabilir.
Güvenli ödeme sistemi için tarih değişti mi?
24 Eylül 2026 itibarıyla Ticaret Bakanlığının resmen duyurduğu tarih 1 Ekim 2026. Bakanlık, başlangıç için önce 1 Temmuz 2026 tarihinin öngörüldüğünü; teknik çalışmalar ve entegrasyonlar nedeniyle bu tarihi üç ay uzatarak 1 Ekim’e aldığını 26 Haziran’da açıkladı. Zirvede yeni bir uzatma üzerinde çalışıldığına ilişkin aktarımlar bulunuyor. Ancak yeni tarih ve onu yürürlüğe koyan işlem resmen yayımlanmadan “sistem ertelendi” denilemez.
Bu ayrım özellikle tapu işlemi planlayanlar için önem taşıyor. Ekim başında satış randevusu olan alıcı ve satıcı, bir haber başlığındaki olası erteleme ifadesine dayanarak hazırlıksız hareket etmemeli. İşlemin yapılacağı gün geçerli yöntemi Ticaret Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve işlemde kullanılacak yetkili kuruluşun duyurularından kontrol etmek gerekir. Mevcut resmî tarihin değişmesi hâlinde yeni duyuru bu değerlendirmeyi değiştirecek.
