Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından Hazine taşınmazlarının yönetimine ilişkin yönetmelikte yapılan yeni düzenleme yürürlüğe girdi.
Buna göre Bakanlıkça uygun görülen bazı kıyı ve sahil şeritleri ile bu alanlarda bulunması zorunlu ticari üniteler, ilgili mevzuat ve onaylı imar planlarına uygun olmak şartıyla kiraya verilebilecek. Uygulamada kira bedeline ek olarak veya kira bedeli yerine hasılat ve/veya gelirden pay alınması da mümkün olacak.
Kıyı ve sahil alanlarında yeni dönem başladı
Türkiye'nin kıyı ve sahil alanlarını yakından ilgilendiren yeni bir düzenleme yürürlüğe girdi. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, verilen bilgilere göre 9 Ağustos 2026 tarihli ve 33335 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Düzenleme, Hazine taşınmazı niteliğindeki kıyı ve sahil şeritlerinin ekonomik ve ticari amaçlarla değerlendirilmesine ilişkin yeni bir çerçeve oluşturuyor. Bakanlık tarafından uygun görülen alanlarda, Kıyı Kanunu, ilgili uygulama yönetmeliği ve onaylı imar planı hükümlerine uyulması şartıyla kiralama ve işletme süreçlerinin yürütülmesinin önü açılıyor.
Burada özellikle dikkat çeken nokta, düzenlemenin yalnızca kıyı alanlarının kullanımını değil, bu alanlarda yapılması zorunlu olan ticari üniteleri de kapsayabilmesi. Böylece mevzuata uygun biçimde oluşturulabilecek ticari işletme alanlarının belirli şartlarla ekonomik faaliyetlere konu edilmesi mümkün hale geliyor.
Kıyı alanlarının tamamı kiralanabilecek mi?
Yeni düzenlemenin kamuoyunda en fazla merak edilen başlıklarından biri, "Kıyılar artık tamamen kiralanabilecek mi?" sorusu oldu. Düzenlemenin kapsamı bu şekilde yorumlanmamalı.
Türkiye'deki kıyıların hukuki statüsü Kıyı Kanunu ve ilgili mevzuatla belirleniyor. Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik'te kıyıların herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açık olduğu ve kıyı ile sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararının gözetilmesi gerektiği belirtiliyor.
Dolayısıyla yapılan düzenleme, bütün sahillerin özel işletmelere açılması anlamına gelmiyor. Söz konusu uygulama, Bakanlıkça uygun görülen Hazine taşınmazı niteliğindeki alanlar bakımından ve belirlenmiş hukuki koşullar çerçevesinde değerlendirilecek.
Bu nedenle bir alanın kıyıda bulunması tek başına kiralanabileceği anlamına gelmeyecek. Alanın hukuki niteliği, kıyı mevzuatına uygunluğu, imar planındaki durumu ve yapılması planlanan faaliyetin niteliği birlikte değerlendirilecek.
Kıyı Kanunu şartı devam ediyor
Düzenlemenin en önemli unsurlarından biri, Kıyı Kanunu'na ve onaylı imar planlarına uygunluk şartının korunması.
Kıyı ve sahil şeritlerinde yapılacak düzenlemelerin 3621 sayılı Kıyı Kanunu, Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik ve onaylı imar planı hükümlerine uygun olması gerekiyor. Mevcut mevzuat da kıyı alanlarında yapılacak planlama ve uygulamalarda onaylı kıyı kenar çizgisinin bulunmasını öngörüyor.
Bu şart, yeni düzenlemenin çevresel ve şehircilik açısından önemli sınırlarından birini oluşturuyor. Başka bir ifadeyle ekonomik faaliyet yapılabilmesi için önce alanın hukuki ve planlama açısından uygun olması gerekiyor.
Bu durum özellikle turizm bölgelerinde, belediyelerin sınırları içerisinde bulunan kıyı alanlarında ve ticari kullanım amacı taşıyan sahil düzenlemelerinde önem taşıyor.
Ticari üniteler de kapsamda
Yeni düzenlemede dikkat çeken bir başka unsur ise kıyı ve sahil alanlarında bulunması zorunlu olan ticari ünitelerin de değerlendirmeye alınabilmesi.
Sahil düzenlemelerinde vatandaşların ve ziyaretçilerin ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla çeşitli hizmet ve ticari birimler bulunabiliyor. Yeme-içme, satış ve benzeri hizmetlere yönelik alanlar, ilgili mevzuatın izin verdiği ölçüde işletme faaliyetlerine konu olabiliyor.
Ancak burada da ticari faaliyet ile kıyının kamusal kullanım amacı arasında bir denge kurulması gerekiyor. Ticari birimin bulunması, kıyının vatandaşların kullanımına kapatılması veya kamu yararı ilkesinin ortadan kaldırılması anlamına gelmiyor.
Bakanlık tarafından uygun görülen alanlarda yürütülecek uygulamalarda ticari ünitelerin hukuki niteliği, imar planındaki kullanım kararı ve ilgili izin süreçleri önem taşıyacak.
Kira yerine gelir paylaşımı modeli uygulanabilecek
Düzenlemenin ekonomik açıdan en dikkat çekici taraflarından biri de gelir paylaşımı modeli.
Kıyı ve sahil alanlarının kullanımında yalnızca sabit bir kira bedelinin uygulanması yerine, şartlara göre hasılat ve/veya gelirden pay alınması yöntemi kullanılabilecek.
Bu model, özellikle işletmenin elde edeceği gelirin değişken olduğu ticari faaliyetlerde kamu açısından farklı bir gelir mekanizması oluşturabilir.
Örneğin bir ticari ünitenin sezonluk faaliyet göstermesi veya gelirinin yıl içinde önemli ölçüde değişmesi durumunda, sabit kira bedeli yerine gelir üzerinden belirlenen bir paylaşım modelinin tercih edilmesi mümkün olabilecek.
Böylece kamu taşınmazından elde edilen ekonomik değer ile işletmenin gerçekleştirdiği ticari faaliyet arasında daha doğrudan bir gelir ilişkisi kurulması hedefleniyor.
Protokol uygulamanın merkezinde olacak
Yeni sistemde kiralama veya kullanım sürecinin önemli unsurlarından biri de protokol olacak.
Düzenlemeye göre ilgili alanların kiraya verilmesi veya işletilmesine ilişkin esaslar Bakanlık ile ilgili kurum ve kuruluşlar arasında yapılacak protokolle belirlenebilecek.
Protokol, yalnızca kira veya gelir paylaşımını değil, alanın işletilmesine ilişkin çeşitli sorumlulukları da düzenleyebilecek.
Bu kapsamda özellikle şu başlıkların belirlenmesi mümkün:
- Alanların bakım ve onarımı,
- Güvenlik hizmetleri,
- Temizlik faaliyetleri,
- İşletme faaliyetlerinin yürütülmesi,
- Ticari ünitelerin işletilmesi,
- Elde edilen hasılat veya gelirin paylaşımı,
- Tarafların sorumlulukları,
- İşletme sürecinin sona ermesine ilişkin hükümler.
Dolayısıyla protokol, kamu taşınmazının nasıl kullanılacağını ve ekonomik faaliyetin hangi şartlarda yürütüleceğini belirleyen temel belgelerden biri olacak.
Hangi kurum ve kuruluşlar uygulamada yer alabilecek?
Verilen düzenlemeye göre uygulama kapsamında Bakanlığın merkez teşkilatı, döner sermaye işletmesi müdürlüğü ile Bakanlığa bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşlar ile bunların iştirakleri yer alabilecek.
Bu durum, kıyı alanlarının yalnızca klasik anlamda bir kiralama işlemiyle değil, kamu kurumları ve Bakanlıkla bağlantılı kuruluşlar üzerinden işletme modeliyle değerlendirilmesine de imkan sağlayabilecek.
Burada hangi alanın hangi kurum tarafından kullanılacağı veya işletileceği ise ilgili protokol ve mevzuat hükümlerine göre belirlenecek.
Amaç atıl alanların ekonomiye kazandırılması
Yeni düzenlemenin temel amaçlarından biri, uygun nitelikteki Hazine taşınmazlarının atıl kalmasının önüne geçmek.
Özellikle turizm potansiyeli yüksek bölgelerde bulunan ancak hukuki, idari veya işletme süreçleri nedeniyle yeterince değerlendirilemeyen alanların belirli şartlarla ekonomiye kazandırılması hedefleniyor.
Bu kapsamda kamuya ait taşınmazların ekonomik değer üretmesi, ticari faaliyetlerin düzenli şekilde yürütülmesi ve elde edilen gelirden kamu payı alınması amaçlanıyor.
Ancak ekonomik değerlendirme yapılırken çevrenin korunması, kıyı ekosisteminin sürdürülebilirliği ve vatandaşların kıyılardan yararlanma hakkı da dikkate alınmak zorunda.
Düzenlemenin kapsamı ve uygulama şartları
Yeni uygulamanın en önemli özelliği, kıyı alanlarına yönelik mevcut hukuki sınırlamaları ortadan kaldırmaması.
Kıyı Kanunu'nun temel yaklaşımında kıyıların kamu yararı gözetilerek kullanılmasına ve herkesin eşit ve serbest biçimde yararlanmasına önem veriliyor. Bu nedenle yeni düzenleme, ekonomik işletme imkanını genişletse bile kıyıların hukuki statüsünü değiştirmiyor.
Nitekim mevcut Hazine taşınmazları mevzuatında da kıyı ve sahil şeritlerine ilişkin özel hükümler bulunuyor. Milli Emlak mevzuatında kıyı ve sahil şeritlerinde yapılacak düzenlemelerin Kıyı Kanunu ve imar planına uygun olması gerektiği belirtiliyor.
Kiralama ile kamu kullanımı arasındaki denge önemli
Kıyı alanlarında ticari faaliyetlerin artması, beraberinde kamu kullanımının korunması konusunu da gündeme getiriyor.
Bir sahil alanında restoran, büfe, satış noktası veya benzeri ticari ünitelerin bulunması mümkün olsa bile vatandaşların kıyıya erişiminin engellenmemesi gerekiyor.
Bu nedenle uygulamada yalnızca ekonomik getirinin değil, alanın kamusal niteliğinin korunmasının da önemli olması bekleniyor.
Kıyı alanlarının özel bir işletme tarafından kullanılması ile kıyının vatandaşların ortak kullanımından çıkarılması aynı şey değil. Bu ayrım, yeni düzenlemenin uygulanmasında en fazla dikkat edilmesi gereken konulardan biri olacak.
Gelir paylaşımı kamu açısından ne anlama geliyor?
Hasılat veya gelirden pay alınması modeli, kamu taşınmazlarından sağlanacak ekonomik getirinin işletmenin performansıyla ilişkilendirilmesini sağlayabilir.
Sabit kira modelinde işletmenin yüksek veya düşük gelir elde etmesi, kamuya ödenecek bedeli her zaman aynı ölçüde değiştirmeyebilir. Gelir paylaşımı modelinde ise işletmenin ekonomik performansı ile kamu geliri arasında daha doğrudan bağlantı kurulabilir.
Bu nedenle özellikle sezonluk turizm faaliyetlerinin yoğun olduğu kıyı bölgelerinde bu yöntemin tercih edilmesi, kamu taşınmazlarının ekonomik değerinin daha etkin değerlendirilmesine yönelik bir araç olarak görülebilir.
