Bir yakının vefatının ardından geriye kalan taşınmazlar, mirasçılar arasında ortak mal haline gelir. Elbirliği mülkiyeti adı verilen bu durumda, ev veya iş yerinin kiraya verilmesi süreci karmaşıklaşabilir. Hisseli ev nasıl kiraya verilir? Ortakların oy birliği şart mı, yoksa oy çokluğu yeterli mi? İşte mirasçıların bilmesi gereken hukuki detaylar ve güncel bilgiler.
Miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda birden fazla mirasçı olması durumunda, bu mal varlığı üzerinde "elbirliği mülkiyeti" tesis edilmiş olur. Medeni Kanun'a göre elbirliği mülkiyetinde, mirasçılar malın tamamına hep birlikte malik olurlar ve tasarrufta bulunabilmeleri için (kiraya verme, satma vb.) kural olarak tüm ortakların oy birliği ile karar vermesi gerekir. Bu durum, özellikle çok sayıda mirasçının olduğu durumlarda anlaşmazlıklara ve malın atıl kalmasına yol açabilmektedir.
Oy Birliği mi, Oy Çokluğu mu? Yeni Düzenleme Ne Diyor?
Geçtiğimiz dönemlerde yapılan yasal düzenlemelerle, elbirliği mülkiyetindeki taşınmazların yönetimi ve kiraya verilmesi süreçlerinde bazı kolaylıklar getirilmiştir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda yapılan değişiklikle, elbirliği mülkiyetine tabi mallarda tasarruf yetkisi konusunda yeni bir yaklaşım benimsenmiştir.
Güncel uygulamaya göre, elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazın kiraya verilmesi gibi olağan yönetim işleri için artık tüm ortakların oy birliği aranmamaktadır. Mirasçılardan birinin veya birkaçının malın yönetimiyle ilgili kararlara katılmaması veya ulaşılamaması durumunda, oy çokluğu ile (hem mirasçı sayısı hem de hisse oranı bazında) karar alınması mümkün hale getirilmiştir.
Bu durum, mirasçıların çoğunluğunun taşınmazı kiraya vererek gelir elde etmek istemesi, ancak bir veya birkaç mirasçının buna itiraz etmesi veya sessiz kalması halinde, çoğunluğun iradesinin baskın gelebileceği anlamına gelir. Ancak, alınan bu kararın "olağan yönetim işi" kapsamında olması ve malın özüne zarar vermemesi esastır. Taşınmazın satılması veya üzerinde ipotek tesis edilmesi gibi işlemler ise hala oy birliği gerektirmektedir.
Kiraya Verme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Mirasçıların oy çokluğu ile kiraya verme kararı alması durumunda bile dikkat etmesi gereken bazı hukuki hususlar vardır:
-
Kararın Tebliği: Kiraya verme kararına katılmayan mirasçılara, alınan kararın ve kiralama şartlarının (kira bedeli, süresi vb.) noter kanalıyla tebliğ edilmesi veya usulüne uygun şekilde bildirilmesi gerekmektedir. Bu, onların itiraz haklarını kullanabilmeleri için önemlidir.
-
İtiraz Hakkı: Karara katılmayan mirasçılar, kiralama işleminin olağan yönetim işi kapsamında olmadığını, kira bedelinin çok düşük belirlendiğini veya malın özüne zarar vereceğini ileri sürerek sulh hukuk mahkemesinde "ortaklığın giderilmesi" veya "tasarrufun iptali" davası açabilirler. Mahkeme, kiralama işleminin hakkaniyete uygun olup olmadığını denetler.
-
Kira Gelirinin Paylaşımı: Taşınmazdan elde edilen kira geliri, tüm mirasçılar arasında miras payları oranında paylaştırılmalıdır. Çoğunluk kararıyla kiraya veren mirasçılar, azınlıkta kalan mirasçıların paylarını onlara ödemekle yükümlüdür. Aksi takdirde, azınlıkta kalan mirasçılar "ecrimisil" (haksız işgal tazminatı) veya kira bedelinin payına düşen kısmının tahsili için dava açabilirler.
Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?
Eğer mirasçılar arasında kiraya verme konusunda ne oy birliği ne de oy çokluğu sağlanamazsa, taşınmaz atıl kalmaya devam eder. Bu durumda herhangi bir mirasçı, sulh hukuk mahkemesine başvurarak "ortaklığın giderilmesi" (izale-i şuyu) davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın aynen taksim edilmesini (bölünmesini) veya mümkün değilse açık artırma yoluyla satılarak bedelinin paylaştırılmasını kararlaştırır. Satış sürecinde kira kontratının durumu da dikkate alınır.
Soru Cevap Bölümü
1. Babam vefat etti, 3 kardeşiz. Evimizi kiraya vermek için hepimizin imzası şart mı? Hayır, güncel düzenlemelere göre mirasçıların oy çokluğu (bu durumda 2 kardeş) ile ev kiraya verilebilir. Ancak kiralama kararına katılmayan kardeşe bu durumun bildirilmesi ve kira payının ödenmesi gerekir.
2. Mirasçıların çoğunluğu evi satmak istiyor, ben kiraya verilmesini istiyorum. Ne olur? Taşınmazın satılması için oy birliği şarttır. Çoğunluk satmak istese bile sizin onayınız olmadan satamazlar. Ancak ortaklığın giderilmesi davası açarak mahkeme yoluyla satılmasını sağlayabilirler. Sizin kiraya verme isteğiniz ise çoğunluk tarafından kabul edilmezse taşınmaz satılana kadar boş kalır.
3. Kiraya verilen miras malından payımı alamıyorum. Ne yapmalıyım? Kira gelirinden payınızı alamıyorsanız, diğer mirasçılara karşı "kira bedelinin payına düşen kısmının tahsili" veya "ecrimisil" davası açabilirsiniz. Bu davalarda geçmişe dönük 5 yıllık kira payınızı talep edebilirsiniz.
4. Mirasçıların oy çokluğu ile evi çok düşük fiyata kiraya vermelerine itiraz edebilir miyim? Evet, belirlenen kira bedelinin piyasa koşullarının çok altında olduğunu ve hakkaniyete aykırı olduğunu düşünüyorsanız, sulh hukuk mahkemesinde dava açarak kiralama işleminin iptalini veya kira bedelinin hakkaniyete uygun belirlenmesini isteyebilirsiniz.
Tavsiye ve Notlar
-
Hukuki Destek Alın: Miras hukuku karmaşık olabilir. Özellikle çok sayıda mirasçının ve anlaşmazlığın olduğu durumlarda kiralama süreci öncesinde profesyonel bir avukattan hukuki destek almak, gelecekte yaşanabilecek uyuşmazlıkları önleyecektir.
-
Sözleşmeyi İyi Hazırlayın: Mirasçıların çoğunluk kararıyla kiraya vermesi durumunda dahi kira sözleşmesinin tüm şartlarını (bedel, süre, artış oranı, depozito vb.) detaylıca belirleyin ve yazılı hale getirin. Sözleşmeye tüm mirasçıların adını ve pay oranlarını eklemek şeffaflık açısından faydalı olabilir.
-
İletişimi Açık Tutun: Mirasçılar arasında açık ve dürüst iletişim, anlaşmazlıkların çözümünde en önemli faktördür. Alınan kararları ve kiralama sürecindeki gelişmeleri tüm ortaklarla paylaşmak, güven ortamını sürdürülmesini sağlar.
Etiketler: hisseli ev kiralama, mirasçı hakları, elbirliği mülkiyeti Hashtagler: #HisseliEvKiralama #MirasHukuku #OrtakMal #KiraSözleşmesi
