Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde kiracılı bir gayrimenkulün satılması durumunda hem eski ve yeni mülk sahipleri hem de kiracılar açısından ciddi hukuki süreçler başlar.

Mülkiyetin el değiştirmesi var olan kira sözleşmesini doğrudan feshetmez; ancak yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye talep etme hakkı belirsizliklere ve ihtilaflara yol açabilir. İşte ev satışı sonrasında 1 aylık ihtarname süresi, 6 aylık tahliye süreci, depozito devri ve kira ödemeleri konularında tarafların uyması gereken yasal yükümlülükler ve çözüm yolları.

Kiracılı Mülk Satışında Temel Yasal Çerçeve ve TBK 310 Maddesi

Türkiye’de gayrimenkul piyasasında en sık karşılaşılan durumlardan biri, içerisinde kiracı bulunan taşınmazların satışa çıkarılmasıdır. Kiracılı bir evin satılması hem satıcı (eski ev sahibi), hem alıcı (yeni ev sahibi) hem de mevcut kiracı açısından bir dizi yasal sorumluluk ve hak doğurur. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi uyarınca, "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Bu açık hüküm, mülkiyetin el değiştirmesiyle kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermediğini, aksine new malikin mevcut kira sözleşmesini tüm şartlarıyla devraldığını gösterir.

Buna göre satış işlemi yapıldığı anda eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan yazılı ya da sözlü kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Yeni ev sahibi, eski ev sahibinin yerine geçerek kira sözleşmesinin alacaklısı ve borçlusu konumuna gelir. Kira süresi, kira bedeli, artış oranları ve diğer özel şartlar aynen devam eder. Ancak uygulamada yeni ev sahibinin taşınmazı kendi kullanımı için satın alması veya kiracıyı çıkarmak istemesi durumunda ciddi ihtilaflar meydana gelmektedir.

Yeni Ev Sahibinin Gereksinim Sebebiyle Tahliye Hakkı (TBK Madde 351)

Yeni malikin en çok başvurduğu ve taraflar arasında en fazla uyuşmazlığın yaşandığı konu "gereksinim sebebiyle tahliye" hakkıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, taşınmazı sonradan edinen kişiye belirli şartlar dâhilinde kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanır.

Yeni malikin bu hakkı kullanabilmesi için belirli süre ve usul kurallarına kesinlikle uyması gerekir:

• 1 Aylık İhtar Süresi: Yeni ev sahibi, tapu tescil tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak (uygulamada ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla) bildirmek zorundadır. Bu ihtar faks, e-posta veya şifahi konuşma ile yapıldığında hukuki geçersizlik riski taşır.

• 6 Aylık Tahliye Süresi: İhtarname çekildikten sonra kiracıya evi tahliye etmesi için 6 aylık bir süre tanınır. Kiracı bu 6 aylık süre boyunca evde oturmaya ve belirlenen kira bedelini yeni ev sahibine ödemeye devam eder.

• Dava Açma Süreci: Kiracı 6 aylık sürenin sonunda evi tahliye etmezse, yeni ev sahibi 6 aylık sürenin dolduğu tarihten itibaren dava açarak tahliye talep edebilir.

İkinci bir alternatif olarak yeni ev sahibi, 1 ay içinde ihtar çekmek kaydıyla, eski ev sahibi ile yapılmış olan sözleşmenin bitim tarihini bekleyip sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde de tahliye davası açabilir.

Satış Sonrası Ortaya Çıkan Temel İhtilaf Konuları

1. İhtarname Süresinin Kaçırılması veya Usulsüz Yapılması

En yaygın hukuki hatalardan biri, yeni ev sahibinin tapu devrinden sonra 1 aylık süreyi kaçırmasıdır. Örneğin tapu devri 10 Ocak'ta yapılmışsa, ihtarnamenin en geç 10 Şubat tarihine kadar kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. 1 aylık süre hak düşürücü süredir. Bu süre kaçırılırsa, yeni ev sahibi TBK 351'deki 6 aylık özel tahliye süresinden yararlanamaz ve mevcut sözleşmenin dönem sonunu beklemek zorunda kalır.

2. İhtiyacın Samimi ve Gerçek Olmaması (Yasal Tazminat Riski)

Yeni ev sahibinin "kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler" için konut veya işyeri gereksinimi duyması gerekir. Şirket ihtiyacı, akraba dışı kişilerin oturması veya evi yeniden daha yüksek fiyata kiraya vermek amacıyla yapılan tahliye talepleri yasal değildir. TBK Madde 355 uyarınca, gereksinim sebebiyle kiracıyı çıkartan ev sahibi, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu kurala aykırı davranılması durumunda eski ev sahibi, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kalır.

3. Kira Ödemelerinin Yanlış Hesaba Yapılması ve Temerrüt Tehlikesi

Mülk satıldıktan sonra kiracıya resmi bir bildirim yapılana kadar kiracının eski ev sahibinin IBAN hesabına kira ödemeye devam etmesi hukuken iyiniyetli ödeme sayılır. Ancak yeni ev sahibi tapu fotokopisi ve yeni IBAN bilgilerini yazılı olarak bildirdikten sonra kiracı, kirayı yeni ev sahibine ödemekle mükelleftir. Kiracı "eski ev sahibiyle anlaştım" diyerek ödemeyi eski malike yapmaya devam ederse kira borcunu ödememiş sayılabilir ve temerrüt (ödememe) sebebiyle tahliye riskiyle karşılaşabilir.

4. Güvence Bedeli (Depozito) İadesi İhtilafı

Satış anında en çok gözden kaçırılan konulardan biri depozitodur. Eski ev sahibi, evi satarken kiracıdan aldığı depozitoyu yeni ev sahibine devretmekle yükümlüdür. Ancak uygulamada eski ev sahibi depozitoyu cebinde tutabilmekte, ev satılınca sorumluluğunun bittiğini iddia etmektedir. Hukuken yeni ev sahibi kira sözleşmesinin tüm hak ve borçlarına halef olduğu için, sözleşme sonunda kiracı evde zarar bırakmadan çıktığında depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlüdür. Yeni ev sahibi bu tutarı eski ev sahibinden rücu edebilir.

 

 

ÖNE ÇIKAN HABER

emlak haberleri
Kiracıların Çilesi Bitmiyor: Evcil Hayvanı Olanlar İçin Kiralık Ev Rehberi ve Hukuki Haklar

5. Eski Ev Sahibi Zamanında Alınan Tahliye Taahhütnamesinin Durumu

Eski ev sahibi tarafından kiracıdan alınan yazılı tahliye taahhütnamesi, yeni ev sahibi tarafından kullanılabilir mi? Yargıtay içtihatlarına göre, geçerli bir tahliye taahhüdü mevcutsa, yeni ev sahibi mülkiyeti devraldıktan sonra bu taahhütnameye dayanarak icra takibi yapabilir veya dava açabilir. Ancak taahhütnamenin düzenleme tarihi, kira sözleşmesi tarihi ve imzanın sıhhati gibi hususlar sıklıkla yargıya taşınan ihtilaflardandır.

Mülkün Satış Aşamasında Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu

Ev henüz satılmadan önce eski ev sahibi evi potansiyel alıcılara göstermek ister. Kiracının evi sürekli gezdirilmeye açma zorunluluğu yoktur ancak makul sürelerde ve önceden haber verilmek kaydıyla evi göstermeye izin verme borcu bulunur (TBK Madde 319). Kiracı evi hiç göstermiyorsa, ev sahibi mahkemeye başvurarak "Evi Göstermeye İzin Davası" (Makul Saat Tespiti) açabilir. Mahkeme haftanın belirli gün ve saatlerini evi göstermek için belirler.

Yeni Ev Sahibi Kira Bedelini Hemen Artırabilir mi?

Satış gerçekleştikten hemen sonra yeni ev sahibinin kiracıya "Ben evi yeni aldım, bölge rayici yüksek, kirayı 3 katına çıkarıyorum" şeklinde talepte bulunması hukuken geçersizdir. Yeni malik eski sözleşmenin şartlarına tabidir. Kira artışı ancak sözleşmede belirtilen yenilenme döneminde ve yasal oranlar (TÜFE 12 aylık ortalaması) dahilinde yapılabilir.

Adım Adım İhtilaf Yönetimi ve İzlenmesi Gereken Yol

Uzman Değerlendirmesi

Gayrimenkul hukuku uzmanları, kiracılı ev alım satım süreçlerinde yapılan hataların yıllar süren tahliye davalarına dönüştüğüne dikkat çekiyor. Ev alırken içinde kiracı bulunan kişilerin, yatırım amaçlı mı yoksa oturum amaçlı mı aldıklarını netleştirmeleri gerekmektedir. Oturum amaçlı alımlarda tapu devrinin hemen ardından Noter kanalıyla ihbar şartının yerine getirilmesi vital önem taşır.

Kiracılar açısından ise gayrimenkulün satılması panik yapılmasını gerektiren bir durum değildir. Kanun, kiracının barınma hakkını korumakta ve makul bir tahliye süresi tanımaktadır. Hak kaybı yaşamamak için sözlü beyanlar yerine tüm yazışmaların noter veya iadeli taahhütlü mektup kanalıyla yürütülmesi tavsiye edilir.

Ev Alıcıları İçin Önemli Tavsiyeler

• Tapu devri gerçekleşir gerçekleşmez 1 aylık ihtarname süresini kaçırmayın. İhtarnameyi mutlaka Noter aracılığıyla gönderin.

• Eski ev sahibi ile yapılan kira sözleşmesini, alınan depozito miktarını ve varsa tahliye taahhüdünü devir öncesi inceleyin.

• Satış sözleşmesine depozito devrine ilişkin özel madde ekleyin.

• Kiracı ile iletişime geçerek yeni banka hesap (IBAN) bilgilerinizi resmi olarak iletin.

Kiracılar İçin Önemli Tavsiyeler

• Evin satıldığını öğrendiğinizde yeni ev sahibinden tapu kaydını veya resmi bildirimi talep edin.

• İhtarname elinize ulaştıktan sonra 6 aylık yasal sürenizin olduğunu unutmayın; hemen evi terk etmek zorunda değilsiniz.

• Kira ödemelerinizi aksatmadan, resmi olarak bildirilen yeni malikin hesabına dekont açıklamasına "Hangi ayın kirası olduğu" yazılarak yatırın.

• Sözlü verilen tahliye sözlerine veya yasal sınırların üzerindeki kira artış taleplerine onay vermeyin.

RESMİ KAYNAK Haberi Kaynağından Oku ➜

Etiketler

kiracılı ev satışı, yeni ev sahibi tahliye, tbk 351, kira kontratı satılan ev, tahliye ihtarnamesi, kiracı hakları, kira depozitosu,#KiraHukuku, #KiracılıEvSatışı, #EvSahibiKiracı, #GayrimenkulHukuku, #AcilenSatılık, #TahliyeDavası, #EmlakRehberi