Konut fiyatları TL bazında yükselmeye devam ederken, enflasyondan arındırılmış fiyatlarda gerileme sürüyor.

Yüksek faiz oranları, konut kredilerine erişimde yaşanan zorluklar ve reel gelir kaybı konut talebini baskılarken uzmanlar, piyasada sert bir nominal fiyat düşüşünden çok reel fiyat düzeltmesinin öne çıktığına dikkat çekiyor. Peki ev fiyatları gerçekten ucuzlayacak mı? İşte konut piyasasının geleceğine ilişkin dikkat çeken değerlendirmeler.

Konut piyasasında yeni dönem başladı

Türkiye’de konut piyasası, son yıllarda yaşanan hızlı fiyat artışlarının ardından farklı bir döneme giriyor. Konutların TL cinsinden satış fiyatları yükselmeye devam ederken, enflasyondan arındırılmış fiyatlarda gerileme yaşanması piyasadaki en önemli değişimlerden biri olarak öne çıkıyor.

Bu tablo ilk bakışta bir çelişki gibi görünse de ekonomik açıdan oldukça önemli bir ayrımı ortaya koyuyor. Bir evin satış fiyatının TL bazında artması, o evin ekonomik anlamda mutlaka değer kazandığı anlamına gelmiyor. Eğer konut fiyatındaki artış enflasyonun gerisinde kalıyorsa, konutun reel değeri düşmüş oluyor.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası verileri de bu değişimi ortaya koyuyor. Konut fiyatlarında yıllık artış yüzde 25 seviyesinde gerçekleşirken, enflasyondan arındırılmış konut fiyatları yıllık bazda yüzde 5,1 geriledi.

Dolayısıyla bugün konut piyasasında tartışılması gereken konu yalnızca “evlerin fiyatı düştü mü?” sorusu değil. Asıl soru, konut fiyatlarının genel fiyat seviyesine ve hane gelirlerine göre ne ölçüde değiştiği.

Reel düşüş ile TL bazında düşüş aynı şey değil

Konut piyasasında en sık karıştırılan konulardan biri nominal ve reel fiyat ayrımı.

Nominal fiyat, ilanlarda veya satış sözleşmelerinde görülen TL fiyatını ifade ediyor. Reel fiyat ise enflasyon etkisi dikkate alındıktan sonra ortaya çıkan gerçek değişimi gösteriyor.

Örneğin bir konutun fiyatı bir yıl içerisinde yüzde 25 yükselirken genel enflasyon daha yüksek gerçekleşirse, söz konusu konutun reel değeri gerilemiş oluyor. Bu nedenle “konut fiyatları reel olarak düşüyor” ifadesi, evlerin ilan fiyatlarının TL olarak aynı oranda gerilediği anlamına gelmiyor.

Bu ayrım, önümüzdeki dönemde konut piyasasını anlamak açısından büyük önem taşıyor.

Yüksek faiz konut talebini baskılıyor

Konut talebindeki yavaşlamanın en önemli nedenlerinden biri yüksek faiz ortamı.

Faizlerin yüksek olduğu dönemlerde tasarruf sahipleri, parasını uzun vadeli ve likiditesi düşük bir varlığa bağlamak yerine mevduat ve para piyasası fonları gibi alternatif finansal araçları tercih edebiliyor.

Ekonomist Prof. Dr. Burak Arzova'nın değerlendirmeleri de bu noktaya dikkat çekiyor. Yüksek faiz ortamında belirli miktarda birikime sahip yatırımcının finansal araçlardan elde edebileceği getiri, konut yatırımının kira geliri ve değer artışı potansiyeli karşısında daha cazip hale gelebiliyor.

Bu durum özellikle yatırım amacıyla konut satın alanların kararlarını doğrudan etkiliyor.

Konut kredisi erişimi alıcı profilini değiştiriyor

Yüksek kredi faizleri yalnızca yatırımcıların davranışını değiştirmiyor. İlk kez ev almak isteyen haneler açısından da önemli bir finansman problemi oluşturuyor.

Konut kredilerinde yüksek faiz oranları, aylık taksitlerin yükselmesine neden olurken gerekli peşinat miktarı da birçok hane için ciddi bir engel oluşturuyor.

Özellikle ücret geliriyle yaşayan ve yeterli birikimi bulunmayan vatandaşların konut piyasasında rekabet etmesi giderek zorlaşıyor.

Buna reel gelir kaybı da eklendiğinde, hanelerin konut satın alma kapasitesi daha da zayıflıyor.

Sonuç olarak piyasadaki alıcı profili değişiyor. Yüksek birikime sahip olanlar, mevcut evini satarak yeni bir konut almak isteyenler veya aile desteğine ulaşabilenler piyasada daha avantajlı konuma geliyor.

Konut satışlarında düşüş dikkat çekiyor

Türkiye İstatistik Kurumu verileri, konut talebindeki zayıflamayı satış rakamları üzerinden de gösteriyor.

Temmuz ayında Türkiye genelinde 123 bin 603 konut satıldı. Toplam konut satışları yıllık bazda yüzde 17 gerilerken ilk el konut satışları yüzde 8,6, ikinci el konut satışları ise yüzde 20,8 azaldı.

Ocak-temmuz döneminde ise toplam konut satışları yüzde 5,5 düşüşle 823 bin 119 olarak gerçekleşti.

Bu rakamlar, piyasadaki talebin önceki dönemlere kıyasla daha kontrollü ilerlediğini gösteriyor.

Ancak satışların tamamındaki gerilemeye rağmen ipotekli satışlarda farklı bir tablo ortaya çıktı.

İpotekli satışlarda dikkat çeken artış

Temmuz ayında ipotekli konut satışları yüzde 23,7 artarak 23 bin 888 seviyesine yükseldi. Ocak-temmuz döneminde ise ipotekli satışlardaki artış yüzde 30,9 oldu.

Bu gelişme, konut piyasasının faiz değişimlerine ne kadar duyarlı olduğunu gösteren önemli göstergelerden biri.

Kredi koşullarının görece iyileşmesi veya finansmana erişimin kolaylaşması halinde ertelenmiş konut talebinin yeniden harekete geçme potansiyeli bulunuyor.

Bununla birlikte mevcut faiz seviyelerinin kısa vadede geniş kitleler için konut kredilerini tamamen cazip hale getirecek ölçüde gerilemesi beklenmiyor.

Konut fiyatları gerçekten ucuzladı mı?

Ekonomist Doç. Dr. Oğuz Demir, mevcut tabloyu bir düzeltme süreci olarak değerlendirirken, reel fiyatlardaki gerilemenin konutun toplumun geniş kesimleri için yeniden erişilebilir olduğu anlamına gelmediğine dikkat çekiyor.

Son yıllarda konut fiyatlarında yaşanan hızlı yükseliş, özellikle 2020-2023 döneminde hanelerin satın alma gücü ile ev fiyatları arasındaki makası önemli ölçüde açtı.

Bu nedenle konut fiyatlarında reel olarak yüzde 15-20 civarında bir gerileme yaşanmış olsa bile, fiyat seviyeleri hâlâ birçok gelir grubu açısından yüksek kalabiliyor.

Burada yalnızca metrekare fiyatına veya konutun TL satış bedeline bakmak yeterli değil.

Bir konutun pahalı olup olmadığını anlamak için hane gelirinin ne kadarının konut satın almaya ayrılabildiği, konut kredisi taksitlerinin gelire oranı ve bir ev satın almak için kaç yıllık gelirin gerektiği gibi göstergelerin de dikkate alınması gerekiyor.

Kimler konut satın alabiliyor?

Piyasadaki satışların finansman yapısı, konut alıcısının kim olduğuna ilişkin önemli ipuçları veriyor.

Temmuz ayında 23 bin 888 ipotekli satış gerçekleşirken toplam satışların büyük bölümünün ipotek kullanılmadan gerçekleştirildiği görülüyor.

Ancak ipoteksiz satışların tamamını doğrudan nakit satış olarak değerlendirmek doğru değil. Mevcut bir evin satılması, aile desteği, miras, şirket veya farklı finansman kaynakları da satın alma gücünü artırabiliyor.

Bu nedenle günümüzde konut piyasasında servet birikimi önemli bir avantaj haline geliyor.

Daha önce konut sahibi olmuş ve bu konutun değer artışından yararlanmış kişiler, yeni bir ev satın alırken daha güçlü bir pozisyona sahip olabiliyor.

Buna karşılık ilk kez ev alacak ve yalnızca ücret geliri bulunan haneler, hem yüksek fiyatlarla hem de yüksek finansman maliyetleriyle karşı karşıya kalıyor.

Konut piyasasında gelir ve servet farkı büyüyor

Konut fiyatları ile ücret gelirlerinin aynı hızda hareket etmemesi, piyasadaki eşitsizliği daha görünür hale getiriyor.

Geçmiş dönemde konut sahibi olanların elde ettiği servet artışı, ücret gelirlerinin artış hızını aşabildiğinde mevcut ev sahipleri ile ilk konutunu almaya çalışanlar arasındaki fark daha da büyüyor.

Bu nedenle konut meselesi yalnızca fiyatların yüksekliğiyle sınırlı bir konu olmaktan çıkıyor.

Aynı zamanda gelir dağılımı, servet dağılımı ve finansmana erişim başlıkları da konut piyasasının geleceğini belirleyen temel unsurlar arasında yer alıyor.

Şehirler arasında konut fiyatları farklılaşıyor

Ülke genelindeki ortalama konut fiyat hareketleri, piyasadaki bölgesel farklılıkları tek başına göstermiyor.

Temmuz ayında konut fiyatları yıllık bazda İstanbul'da yüzde 27,7, Ankara'da yüzde 26,6 ve İzmir'de yüzde 23,1 arttı.

TCMB'nin bölgesel verileri de fiyat hareketlerinin yüzde 16,4 ile yüzde 35,5 arasında değiştiğini ortaya koyuyor.

Bu farklılık, konut piyasasında tek bir fiyat trendinden bahsetmenin zor olduğunu gösteriyor.

İstanbul'da özellikle ulaşım olanaklarının güçlü olduğu, merkezi bölgelerde bulunan ve kentsel dönüşüm potansiyeli taşıyan konutların fiyat davranışı ile daha düşük talep gören bölgelerdeki konutların fiyat hareketleri aynı olmayabiliyor.

Dolayısıyla “Türkiye'de konut fiyatları düşüyor” veya “Türkiye'de konut fiyatları yükseliyor” şeklindeki genel ifadeler, bölgesel farklılıkları gözden kaçırabiliyor.

Kiralar konut fiyatlarından daha hızlı yükseliyor

Konut piyasasında dikkat çeken bir diğer gelişme ise kira fiyatlarının seyri.

TCMB'nin Yeni Kiracı Kira Endeksi temmuz ayında yıllık yüzde 28,4 yükseldi. Aynı dönemde konut fiyatlarındaki yıllık artış yüzde 25 seviyesinde kaldı.

Büyükşehirlerde kira artışları daha belirgin şekilde hissediliyor.

Yeni kiracı kiralarının yıllık artışı İstanbul'da yüzde 32,4, Ankara'da yüzde 28,6 ve İzmir'de yüzde 26,3 olarak gerçekleşti.

Bu tablo önemli bir gerçeğe işaret ediyor: Konut fiyatları reel olarak gerilese bile barınma maliyetleri düşmek zorunda değil.

Ev satın alma gücü azalan haneler kiralık konut piyasasında daha uzun süre kalırken, kiralık konutlara yönelik talep güçlü kalabiliyor.

Bu nedenle konut fiyatları ile kira piyasasının aynı yönde hareket etmesi her zaman gerekmiyor.

Kiralık sosyal konut ihtiyacı gündemde

Kira fiyatlarındaki artış, yalnızca piyasa dinamikleri üzerinden çözülebilecek bir konu olmaktan çıkıyor.

Özellikle büyükşehirlerde uygun fiyatlı kiralık konut arzının artırılması, barınma maliyetlerinin kontrol altına alınması açısından önem kazanıyor.

Uzman değerlendirmelerinde kamu eliyle kiralık konut üretiminin artırılması ve TOKİ'nin yalnızca satışa değil, kiralık sosyal konut modeline de daha fazla ağırlık vermesi gerektiği vurgulanıyor.

Böyle bir yaklaşım, satın alma gücü düşük olan ancak düzenli gelire sahip hanelerin barınma sorununu hafifletebilir.

Yeni konut arzı artabilir

Konut fiyatlarının geleceğini yalnızca talep belirlemiyor. Arz koşulları da en az talep kadar önemli.

TÜİK verilerine göre bina inşaatı üretimi haziran ayında yıllık yüzde 7,5 geriledi. Ancak gelecekte piyasaya çıkabilecek konutların önemli göstergelerinden biri olan yapı ruhsatlarında artış görüldü.

2026 yılının ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binalardaki daire sayısı yıllık yüzde 37 yükselirken yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı yüzde 10,1 arttı.

Bu veriler, önümüzdeki dönemde konut arzının artabileceğine ilişkin sinyal veriyor.

Ancak ruhsat ve izinlerdeki artışın doğrudan kısa sürede piyasaya ucuz konut olarak yansıması beklenmemeli.

Çünkü arsa maliyetleri, işçilik giderleri, finansman maliyetleri ve inşaat girdilerindeki yükseliş yeni konutların satış fiyatını etkileyen temel faktörler olmaya devam ediyor.

Konut piyasasında balon mu, erişim sorunu mu?

Ülkede konut piyasasını yalnızca “fiyat balonu” kavramıyla açıklamak yetersiz kalıyor.

Bazı bölgelerde konut fiyatlarının gelir seviyesine ve kira getirisine kıyasla aşırı yükselmiş olması mümkün. Ancak Türkiye'nin tamamında aynı ölçekte ve aynı özellikte bir fiyat balonundan söz etmek mümkün değil.

Bölgesel talep, konut tipi, ulaşım imkanları, kentsel dönüşüm potansiyeli, arz miktarı ve gelir düzeyi fiyatların birbirinden farklı hareket etmesine neden oluyor.

Bu nedenle konut piyasasındaki temel sorunlardan biri fiyatlardan ziyade erişilebilirlik.

Konut fiyatları reel olarak gerilese bile gelirleri aynı ölçüde artmayan bir hane için ev sahibi olmak kolaylaşmayabilir.

Ev fiyatları TL bazında düşecek mi?

Uzman değerlendirmeleri, Türkiye genelinde konut fiyatlarında sert ve kalıcı bir nominal düşüşün şu aşamada ana senaryo olmadığını gösteriyor.

Daha güçlü ihtimal, konut fiyatlarının TL bazında yükselmeye devam etmesi ancak bu yükselişin enflasyonun altında kalması.

Bu durumda konutların reel değeri gerilerken ilanlardaki TL fiyatları uzun süre yüksek kalabilir.

Özellikle arsa fiyatları, inşaat maliyetleri, işçilik giderleri ve satıcıların fiyat indirimine karşı direnç göstermesi, nominal fiyatların aşağı yönlü hareketini sınırlayabilir.

Dolayısıyla “evler yarı fiyatına düşecek” beklentisi mevcut veriler açısından güçlü bir senaryo olarak görünmüyor.

Faiz indirimi konut piyasasını yeniden hareketlendirebilir

Konut piyasasının geleceğinde faizlerin seyri kritik önem taşıyor.

Faiz oranlarının düşmesiyle birlikte konut kredilerinin aylık maliyetleri gerilerse, uzun süredir bekleyen alıcıların bir bölümü yeniden piyasaya dönebilir.

Bu durum ertelenmiş talebin harekete geçmesine ve satışların artmasına neden olabilir.

Ancak burada önemli bir risk bulunuyor.

Eğer konut talebi hızlı biçimde artarken yeni konut arzı aynı hızda yükselmezse, artan talep fiyatları yeniden yukarı taşıyabilir.

Başka bir ifadeyle faiz indirimi, tek başına konut fiyatlarının düşmesini sağlayacak bir mekanizma değil.

Tam tersine, krediye erişimin kolaylaşması kısa vadede talebi artırarak fiyat artışını hızlandırabilir.

Konut piyasasının geleceğini arz belirleyecek

Önümüzdeki dönemde sağlıklı bir konut piyasası için yalnızca faizlerin düşmesi yeterli olmayacak.

Konut arzının artırılması, uygun maliyetli arsa üretimi, sosyal konut politikaları, gelir artışı ve finansman imkanlarının birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.

Özellikle büyükşehirlerde ulaşım bağlantıları güçlü bölgelerde yeni konut üretiminin artırılması, fiyat baskısını azaltabilecek önemli araçlardan biri olabilir.

Bunun yanında yalnızca yeni konut üretmek de yeterli değil. Üretilen konutların hangi gelir grubuna hitap ettiği de önem taşıyor.

Piyasanın ihtiyacı, yalnızca yüksek gelir grubuna yönelik yeni projeler değil; orta ve düşük gelir gruplarının da erişebileceği konut seçeneklerinin artırılması.

 

Sonuç

Türkiye konut piyasasında mevcut tablo, doğrudan ve sert bir fiyat çöküşünden çok reel fiyat düzeltmesine işaret ediyor.

Konut fiyatları TL bazında artmaya devam edebilir. Ancak fiyat artışının enflasyonun altında kalması halinde konutların reel değeri gerilemeye devam edecek.

Bu nedenle kısa vadede “evler TL bazında ciddi şekilde ucuzlayacak” beklentisi yerine, enflasyona göre daha yavaş fiyatlanan konut piyasası senaryosu daha güçlü görünüyor.

Uzman değerlendirmesi

Uzmanların ortak değerlendirmelerinde üç temel nokta öne çıkıyor:

Birinci olarak: Yüksek faizler ve krediye erişimde yaşanan zorluklar konut talebini baskılıyor.

İkinci olarak: Reel gelir kaybı ve geçmiş yıllardaki yüksek konut fiyat artışları, ilk kez ev alacakların piyasaya girişini zorlaştırıyor.

Üçüncü olarak: Faizlerin düşmesi halinde ertelenmiş talep yeniden ortaya çıkabilir. Ancak arz aynı hızda artırılmazsa bu kez konut fiyatlarında yeni bir yükseliş baskısı oluşabilir.

Bu nedenle konut piyasasının kalıcı şekilde dengelenmesi için yalnızca kredi faizlerine değil, konut arzına ve hane gelirlerine de odaklanılması gerekiyor.

Önemli Bilgiler

• Konut fiyatlarında yıllık nominal artış yüzde 25 seviyesinde.
• Reel konut fiyatları yıllık bazda yüzde 5,1 geriledi.
• Temmuz ayında toplam konut satışı 123 bin 603 oldu.
• Ocak-temmuz döneminde toplam satış 823 bin 119 olarak gerçekleşti.
• Temmuz ayında ipotekli satışlar yüzde 23,7 arttı.
• Yeni kiracı kira endeksi yıllık yüzde 28,4 yükseldi.
• İstanbul'da yıllık konut fiyat artışı yüzde 27,7 oldu.
• Ankara'da yıllık artış yüzde 26,6 seviyesinde gerçekleşti.
• İzmir'de yıllık artış yüzde 23,1 oldu.
• 2026'nın ilk çeyreğinde yapı ruhsatı verilen daire sayısı yüzde 37 arttı.

Editoryal not: Reel fiyat düşüşü, konutun ilan veya satış fiyatının TL olarak aynı oranda düşeceği anlamına gelmez. Ev alım kararı verilirken konutun bulunduğu bölge, bina niteliği, kira getirisi, kredi maliyeti, hane geliri ve toplam satın alma maliyeti birlikte değerlendirilmelidir.

Etiketler

konut fiyatları, ev fiyatları, konut piyasası, satılık ev, konut kredisi, gayrimenkul piyasası, konut fiyatları düşecek mi,#KonutFiyatları, #EvFiyatları, #KonutPiyasası, #SatılıkEv, #KonutKredisi, #Gayrimenkul, #Emlak