Emlak Rehberi: Ev demirbaş arızalarında sorumluluk kimde? Kiracmı - Ev Sahibimi

Türk Borçlar Kanunu, kiracı ve ev sahibi arasındaki hak ile sorumlulukları açık şekilde düzenler. 

Kiracı ile ev sahibi arasındaki en büyük tartışma konularından biri, evde meydana gelen demirbaş arızalarının kimin sorumluluğunda olduğudur. 

Bu, ev sahibi–kiracı ilişkilerinde en çok karıştırılan konulardan biridir.
Cevap kısa ama net:
Arızanın türüne göre değişir.
Yani bazı demirbaşların tamirinden ev sahibi (mal sahibi), bazı küçük bakım ve kullanımdan doğan giderlerden ise kiracı sorumludur.

Aşağıda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 317–320 hükümlerine ve yargı kararlarına dayanarak açıklayalım 

⚖️ YASAL DAYANAK

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 317 – Kiralananın Bakımı:

“Kiraya veren, kiralananı sözleşmeye uygun bir biçimde bulundurmakla yükümlüdür.”

TBK m. 318:

“Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve küçük bakım giderlerini karşılamakla yükümlüdür.”

Yani:

• Büyük, yapısal veya demirbaş arızaları = Ev sahibinin sorumluluğu

• Kullanımdan kaynaklanan küçük arızalar = Kiracının sorumluluğu

1. Ev Sahibinin (Mal Sahibinin) Sorumluluk Alanı

Ev sahibi, kiralanan yerin yaşanabilir durumda olmasını sağlamak zorundadır.
Bu kapsamda ev sahibinin yaptırması gereken tamir-bakım işleri şunlardır:

Ev sahibine ait arıza örnekleri:

• Su tesisatının (ana borular, vana, gider hattı) patlaması

• Kombi, klima, ocak gibi demirbaş cihazların arızalanması (normal kullanım sürecinde bozulursa)

• Elektrik tesisatının (sigorta, kablo, priz hattı) arızalanması

• Çatı akması, dış cephe yalıtım problemi

• Bina altyapısından kaynaklı nem, rutubet, küf

• Kapı, pencere doğramalarının eskimesi veya bozulması

• Duvar çatlakları, boya dökülmeleri (zamanla oluşan)

• Asansör, ortak tesis arızaları (yönetim veya malik öder)

Ev sahibi onarım yapmazsa:
Kiracı noterden ihtar çekebilir, belirli süre tanıyabilir.
Süre sonunda sorun giderilmezse:

• Kendi yaptırıp bedelini kiradan kesebilir (belgeli olmalı),

• Ya da sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 318–320).

2. Kiracının Sorumluluk Alanı

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve küçük bakım giderlerini yapmak zorundadır.

Kiracının sorumlu olduğu örnekler:

• Ampul, sigorta, musluk contası, sifon lastiği, pervane gibi küçük parçalar

• Tıkanan lavabo veya sifon (kullanımdan kaynaklıysa)

• Klima/kombi filtre temizliği

• Boya veya duvar hasarı (darbe veya kötü kullanım sonucu)

• Anahtarlık, kapı kolu kırılması

• Kendi taktırdığı aksesuarların (avize, raf, perde vs.) çıkarılması ve duvarın eski haline getirilmesi

Kiracı kusurluysa (örneğin kombiyi yanlış kullanıp bozarsa),
zararı ödemekle yükümlüdür.

3. “Demirbaş” Nedir?

Demirbaşlar; evin ayrılmaz parçaları olan, evden taşınırken çıkarılamayan sabit unsurlardır.
Örnek: mutfak dolabı, lavabo, banyo, kombi, ocak, kalorifer, musluk, priz, kapı, pencere.

Demirbaşlar kiralananın bir parçası sayıldığı için onarımı ev sahibine aittir,
ancak kullanıcı hatası varsa masraf kiracıya yüklenir.

⚠️ 4. Uyuşmazlıkta Ne Olur?

• Kiracı arızayı ev sahibine yazılı bildirmelidir (tercihen noter ihtarı veya mesaj kayıtlı şekilde).

• Ev sahibi “yapmıyorum” derse veya ilgilenmezse, kiracı:

  • Kendisi yaptırıp fatura karşılığı kiradan düşebilir,

  • Ya da tahliye / fesih hakkını kullanabilir.

• Delil olarak fatura, servis raporu, fotoğraf saklanmalıdır.

5. Özet Tablo