Konut Piyasasında Dengeler Değişiyor: Eylül 2026’da Sıfır Konuta İlgi Artarken İkinci El Geriledi

Konut Piyasasında Eylül Alarmı: 142 Bin 390 Konut Satıldı, İkinci Elde Düşüş Hızlandı

Türkiye genelinde konut satışları Eylül 2026'da geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,3 azalarak 142 bin 390'a düştü. İkinci el konut satışlarındaki sert gerilemeye karşılık sıfır konut ve ipotekli satışlarda yaşanan artış, gayrimenkul piyasasında farklı bir tablo ortaya çıkardı. İzmir'deki satış kaybı da sektörün dikkat çeken gelişmeleri arasında yer aldı.

Türkiye Genelinde Konut Satışları Eylül Ayında Geriledi

Türkiye gayrimenkul piyasasında Eylül 2026 verileri, konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine göre yavaşladığını ortaya koydu. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre ülke genelinde eylül ayında toplam 142 bin 390 konut el değiştirdi. Bu rakam, Eylül 2025'e kıyasla yüzde 9,3 oranında azalış anlamına geliyor.

Konut satışlarındaki gerileme, piyasadaki talebin tamamen ortadan kalktığını göstermese de alıcıların satın alma kararlarında daha dikkatli hareket ettiğine işaret ediyor. Özellikle konut fiyatları, kredi maliyetleri, hane halkının satın alma gücü ve yatırım beklentileri, gayrimenkul piyasasının yönünü etkileyen önemli unsurlar arasında bulunuyor.

Eylül ayı rakamlarında dikkat çeken en önemli ayrıntı ise satış türleri arasında ortaya çıkan farklılık oldu. Türkiye genelinde toplam konut satışları azalırken ilk el konut satışları ve ipotekli işlemler artış gösterdi. Buna karşılık ikinci el konut piyasasında belirgin bir daralma yaşandı.

Bu tablo, konut piyasasının bütün segmentlerinde aynı yönde hareket etmediğini gösteriyor. Yeni projelere yönelik talep ile mevcut konut stokuna yönelik talep arasında oluşan farklılaşma, önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörünün izleyeceği yol açısından önem taşıyor.

İkinci El Konut Satışlarında Yüzde 15,3'lük Düşüş

Eylül 2026 konut istatistiklerinde en dikkat çekici gelişmelerden biri ikinci el konut satışlarında görüldü.

Geçen yılın aynı ayına göre yüzde 15,3 azalan ikinci el konut satışları, 90 bin 871 seviyesinde gerçekleşti.

İkinci el konutlar toplam satışların önemli bölümünü oluşturmaya devam etmesine rağmen bu kategorideki yıllık düşüş, genel piyasa ortalamasının üzerinde gerçekleşti.

Mevcut konutların satışında yaşanan yavaşlamanın arkasında birden fazla ekonomik ve sektörel neden bulunabilir.

Özellikle bazı bölgelerde satıcıların fiyat beklentileri ile alıcıların ödeme kapasiteleri arasında oluşan fark, satış süreçlerini uzatabiliyor. Bunun yanında konutun yaşı, bakım durumu, deprem güvenliği, enerji verimliliği ve bulunduğu bölgenin özellikleri de alıcıların kararlarında etkili olabiliyor.

Yeni konut projelerinde sunulabilen ödeme seçenekleri ve kampanyalar, bazı alıcıların ikinci el konut yerine sıfır konutları değerlendirmesine neden olabiliyor.

Ancak mevcut veriler, ikinci el satışlarındaki düşüşün tek bir nedenden kaynaklandığını kesin olarak göstermiyor. Gerilemenin nedenlerinin daha net anlaşılabilmesi için fiyat hareketleri, kredi kullanımı, konut stokları ve bölgesel satış eğilimlerinin birlikte incelenmesi gerekiyor.

İkinci el piyasasında yaşanan değişim, özellikle bireysel konut satıcıları ve gayrimenkul danışmanları açısından ilan fiyatlandırmasının önemini artırıyor.

Sıfır Konut Satışları Artış Gösterdi

Türkiye genelinde toplam satış rakamları düşerken ilk el konut satışlarının artması, eylül ayı verilerinin dikkat çeken diğer gelişmesi oldu.

Eylül 2026'da ilk el konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 3,9 artarak 51 bin 519'a ulaştı.

Böylece yeni konutların toplam satışlar içerisindeki payı yaklaşık yüzde 36,2 olarak hesaplandı.

İlk el konut satışlarındaki artış, yeni konut projelerinin piyasada belirli bir talep görmeye devam ettiğini gösteriyor.

Özellikle yeni yapı teknolojileri, modern konut tasarımları, otopark olanakları, enerji verimliliği ve güncel deprem yönetmeliğine uygun yapı özellikleri, sıfır konutların değerlendirilmesinde öne çıkan kriterler arasında yer alıyor.

Bununla birlikte yeni inşa edilmiş her konutun otomatik olarak daha güvenli olduğu düşünülmemeli. Binanın mühendislik hizmetleri, zemin koşulları, ruhsat ve yapı denetim süreçleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Sıfır konut satışlarının artmasında müteahhit firmaların sunduğu ödeme kolaylıkları da etkili olabilecek faktörler arasında bulunuyor. Ancak bu etkinin büyüklüğünü belirlemek için proje bazında kampanya ve finansman verilerine ihtiyaç var.

Yeni konut piyasasında yaşanan hareketlilik, inşaat şirketlerinin üretim ve satış planları açısından da önem taşıyor.

Talebin devam etmesi, bazı projelerde satışların sürdürülmesini kolaylaştırabilir. Buna karşılık arsa maliyetleri, işçilik giderleri, finansman koşulları ve inşaat malzemesi fiyatları, yeni konut üretiminin ekonomik fizibilitesini belirlemeye devam ediyor.

İpotekli Konut Satışlarında Artış Dikkat Çekti

Eylül 2026 verilerinde toplam satışlardaki düşüşe rağmen ipotekli konut satışlarında yükseliş yaşandı.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,1 artarak 23 bin 397'ye ulaştı.

İpotekli satışların toplam konut satışları içerisindeki payı yaklaşık yüzde 16,4 oldu.

Bu gelişme, konut finansmanı kullanılarak gerçekleştirilen işlemlerin yıllık bazda arttığını ortaya koyuyor.

İpotekli konut satışları genellikle banka kredisiyle yapılan alımlarla ilişkilendirilse de istatistiklerde ipotek tesis edilerek gerçekleşen işlemler esas alınıyor.

Konut kredilerinde faiz oranları, krediye erişim şartları, peşinat miktarı ve aylık taksit tutarları, özellikle ilk kez ev satın almak isteyen haneler için belirleyici olabiliyor.

İpotekli satışlardaki artışın doğrudan kredi faizlerindeki düşüşten kaynaklandığını söylemek için ise daha ayrıntılı finansman verileri gerekiyor.

Bununla birlikte ipotekli satışların genel piyasanın aksine büyümesi, finansman yoluyla konut edinme talebinin belirli ölçüde devam ettiğini gösteriyor.

İzmir Konut Piyasasında Gerileme Öne Çıktı

Türkiye'nin en büyük gayrimenkul pazarlarından biri olan İzmir'de de konut satışları açısından dikkat çeken bir dönem yaşandı.

Eylül 2026'da İzmir'de toplam 7 bin 535 konut satışı gerçekleşti. Eylül 2025'te 8 bin 857 olan satışların bir yıl içerisinde yüzde 14,9 azalması, kentteki daralmanın Türkiye ortalamasından daha yüksek olduğunu ortaya koydu.

İzmir'in eylül ayındaki konut satışları, Türkiye genelindeki işlemlerin yaklaşık yüzde 5,3'ünü oluşturdu.

Eva Gayrimenkul Değerleme tarafından paylaşılan değerlendirmede ise İzmir'in kümülatif konut satışlarında yüzde 8,2 oranında düşüş yaşandığı belirtildi.

Burada iki farklı dönemsel ölçümün birbirinden ayrılması gerekiyor. Eylül ayına ait yıllık yüzde 14,9'luk gerileme, yalnızca ilgili ayın geçen yılın aynı ayıyla karşılaştırılmasını ifade ediyor. Kümülatif yüzde 8,2'lik değişim ise birikimli satışların karşılaştırılmasıyla ilgili.

İzmir konut piyasası; sahil bölgeleri, şehir merkezleri, üniversite çevreleri, gelişmekte olan yerleşim alanları ve yazlık konut piyasaları nedeniyle kendi içerisinde farklı dinamiklere sahip.

Balçova, Narlıdere, Güzelbahçe, Urla, Bornova, Karşıyaka ve Çeşme gibi bölgelerde konut talebini etkileyen faktörler birbirinden farklılaşabiliyor.

Bazı ilçelerde sürekli oturum amacıyla konut satın alma talebi öne çıkarken, bazı bölgelerde yatırım, yazlık kullanım veya kira getirisi beklentisi daha fazla önem taşıyabiliyor.

Dolayısıyla İzmir genelindeki satış düşüşünü değerlendirirken yalnızca toplam rakama bakmak yeterli değil. İlçe bazındaki satış adetleri, konut fiyatları, yeni proje sayıları ve nüfus hareketleri de dikkate alınmalı.

Konut Alıcılarının Tercihleri Değişiyor mu?

Eylül ayındaki ilk el ve ikinci el satışları arasında oluşan fark, konut alıcılarının tercihlerini yeniden değerlendirmeyi gerektiriyor.

İlk el satışlarında artış yaşanırken ikinci eldeki düşüşün hızlanması, yeni ve mevcut konutlar arasındaki talep dengesinin değişebileceğine işaret ediyor.

Özellikle deprem güvenliği, yapı yaşı, enerji tüketimi ve bakım maliyetleri, son yıllarda konut seçimlerinde daha fazla önem kazanan konular arasında.

Alıcılar yalnızca evin metrekare büyüklüğüne veya bulunduğu mahalleye değil, binanın teknik özelliklerine ve gelecekte oluşabilecek ek masraflara da dikkat ediyor.

Eski binalarda güçlendirme ihtiyacı, ortak alan yenilemeleri, yalıtım eksiklikleri ve yüksek aidatlar toplam sahip olma maliyetini etkileyebiliyor.

Buna karşılık bazı ikinci el konutlar, merkezi konumları, ulaşım olanakları ve daha geniş kullanım alanları sayesinde avantaj sağlayabiliyor.

Bu nedenle sıfır ve ikinci el konutlar arasında seçim yapılırken yalnızca satış fiyatının değil, toplam maliyetin ve kullanım amacının değerlendirilmesi gerekiyor.

Gayrimenkul Yatırımcıları İçin Yeni Dönem

Konut piyasasındaki değişim, gayrimenkulü yatırım aracı olarak değerlendiren kişiler açısından da önem taşıyor.

Bir konutun yatırım potansiyeli değerlendirilirken yalnızca gelecekteki fiyat artışı beklentisi yeterli olmayabiliyor.

Kira getirisi, boş kalma riski, bakım giderleri, vergi yükümlülükleri, finansman maliyeti ve satış süresi gibi faktörler de yatırımın gerçek performansını etkiliyor.

Özellikle ikinci el konut satışlarının yavaşladığı dönemlerde bir gayrimenkulün kısa sürede nakde çevrilebilmesi daha önemli hale gelebiliyor.

Satışa çıkarılan bir konutun bölgedeki benzer taşınmazlara göre gerçekçi biçimde fiyatlandırılması, potansiyel alıcılarla daha hızlı buluşmasını sağlayabilir.

Yatırımcılar açısından bölgesel kira talebinin güçlü olduğu, ulaşım ve sosyal donatı olanaklarının geliştiği alanlar ayrıca incelenebilir.

Ancak her bölgedeki fiyat artışı veya kira getirisi aynı olmayacağından yatırım kararlarının güncel verilerle desteklenmesi önem taşıyor.

Konut Satıcıları İçin Doğru Fiyatlandırma Daha Önemli

Konut satışlarında yıllık düşüş yaşanması, özellikle evini satmayı planlayan mülk sahipleri açısından piyasa koşullarının daha dikkatli değerlendirilmesini gerektiriyor.

Gayrimenkul ilanlarında belirlenen satış fiyatı, potansiyel alıcıların ilk değerlendirdiği unsurlar arasında yer alıyor.

Bölge ortalamasının belirgin biçimde üzerinde fiyatlandırılan konutlar, yeterli talep görmeyebilir veya satış sürecinde fiyat güncellemesine ihtiyaç duyabilir.

Öte yandan gerçek piyasa değerinin altında belirlenen bir fiyat da satıcı açısından ekonomik kayıp yaratabilir.

Bu nedenle gayrimenkulün konumu, yaşı, kullanım alanı, tapu durumu, binanın özellikleri ve benzer satış örnekleri birlikte değerlendirilmelidir.

Profesyonel gayrimenkul değerleme hizmetleri ve güvenilir emsal karşılaştırmaları, doğru fiyat belirleme sürecine katkı sağlayabilir.

Dijital ilan platformlarında kaliteli fotoğraflar, açıklayıcı ilan metinleri, doğru konum bilgileri ve güncel fiyat sunulması da alıcıların değerlendirme yapmasını kolaylaştırır.

Eylül 2026 Konut Satışlarında Öne Çıkan Rakamlar

TÜİK verilerine dayanan Eylül 2026 konut satış tablosunda öne çıkan göstergeler şöyle:

İzmir'in kümülatif konut satışlarında ise Eva Gayrimenkul Değerleme değerlendirmesine göre yüzde 8,2 oranında gerileme yaşandı.

Türkiye genelinde ikinci el konutlar, eylül ayındaki toplam satışların yaklaşık yüzde 63,8'ini oluşturdu. İlk el konutların payı ise yüzde 36,2 seviyesinde gerçekleşti.

Bu dağılım, ikinci el konutların halen piyasanın büyük bölümünü oluşturduğunu ancak yıllık performans bakımından ilk el satışlarının gerisinde kaldığını gösteriyor.

Konut Piyasasında Önümüzdeki Dönemde Neler Bekleniyor?

Eylül 2026 verileri, konut piyasasında kısa vadeli beklentilerin değerlendirilmesi açısından önemli ipuçları sunuyor.

Önümüzdeki aylarda konut satışlarının yönünü belirleyebilecek başlıca unsurlar arasında kredi koşulları, hane halkı gelirleri, enflasyon, yeni konut üretimi ve gayrimenkul fiyatlarının seyri bulunuyor.

Konut finansmanına erişimin kolaylaşması durumunda, özellikle kredi kullanarak ev satın almak isteyen alıcıların piyasaya ilgisi artabilir.

Buna karşılık yüksek finansman maliyetlerinin devam etmesi, alıcıların peşinat ve aylık ödeme kapasitelerini sınırlayabilir.

İkinci el piyasasında satıcıların fiyat beklentilerini mevcut talep koşullarına göre güncellemeleri, işlem hacmini etkileyebilecek başka bir unsur olarak değerlendirilebilir.

Yeni konut projelerinde ise geliştirici firmaların ödeme planları, teslim tarihleri ve satış kampanyaları alıcı kararlarında etkili olabilir.

Ancak tek bir aya ait satış verileri, konut fiyatlarının veya satışların ilerleyen aylarda kesin olarak hangi yönde hareket edeceğini göstermiyor.

Daha sağlıklı bir değerlendirme için sonraki aylara ait verilerin ve yıllık birikimli istatistiklerin birlikte takip edilmesi gerekiyor.

Uzman Değerlendirmesi: Konut Piyasasında Segmentler Arasındaki Fark Açılıyor

Gayrimenkul piyasasına ilişkin veriler değerlendirildiğinde, Eylül 2026'nın en belirgin özelliği toplam satışlarla bazı alt kategoriler arasında farklı yönlerde hareket yaşanması oldu.

Genel piyasa yüzde 9,3 daralırken ilk el satışlarının yüzde 3,9, ipotekli işlemlerin ise yüzde 5,1 artması, alım satım faaliyetlerinin tüm kategorilerde aynı ölçüde yavaşlamadığını gösteriyor.

İkinci el konut satışlarının yüzde 15,3 düşmesi ise mevcut konut stokunun satış performansı açısından daha fazla incelenmesi gereken bir alan olduğunu ortaya koyuyor.

Verilere dayalı sektörel değerlendirme: Önümüzdeki dönemde doğru fiyatlandırılmış, teknik özellikleri açık biçimde sunulmuş ve alıcıların ödeme olanaklarına uygun gayrimenkullerin rekabette avantaj sağlaması beklenebilir. Bununla birlikte bu beklentinin gerçekleşmesi, ekonomik koşullara ve bölgesel talebin gelişimine bağlı olacaktır.

Gayrimenkul piyasasında yalnızca satış adedi değil, satışların hangi konut türlerinde gerçekleştiği ve finansman yapısı da önem taşıyor.

Bu nedenle konut piyasasındaki yön değişimlerinin değerlendirilmesinde ilk el, ikinci el, ipotekli ve diğer satış türlerinin ayrı ayrı takip edilmesi gerekiyor.

Konut Alacak ve Satacaklar İçin Önemli Bilgiler

• Konut alacaklar: Satın alma kararından önce tapu kayıtlarını, imar durumunu, yapı ruhsatını ve varsa iskan belgesini kontrol etmeli.

• Kredi kullanacaklar: Yalnızca kredi faiz oranını değil, toplam geri ödeme tutarını, masrafları ve aylık taksitlerin bütçeye etkisini değerlendirmeli.

• İkinci el konut alıcıları: Binanın yaşı, deprem performansına ilişkin mevcut belgeleri, bakım ihtiyacı ve ortak giderleri hakkında bilgi edinmeli.

• Sıfır konut alıcıları: Projenin teslim koşullarını, sözleşmesini, yapı denetim süreçlerini ve satış yetkisini incelemeli.

• Konut satıcıları: Bölgedeki benzer taşınmazları karşılaştırarak gerçekçi bir ilan fiyatı belirlemeli.

• Gayrimenkul yatırımcıları: Brüt kira getirisi kadar net kira geliri, vergiler, bakım giderleri ve olası boş kalma sürelerini de hesaplamalı.

• İzmir'de konut arayanlar: İlçeler ve mahalleler arasındaki fiyat, ulaşım, yapı stoku ve kira talebi farklılıklarını ayrıca araştırmalı.

Sonuç: Konut Satışları Geriledi Ancak Piyasadaki Hareketlilik Tamamen Durmadı

Eylül 2026 konut satış rakamları, Türkiye gayrimenkul piyasasında yıllık bazda gerileme yaşandığını ortaya koydu.

Toplam 142 bin 390 konutun el değiştirdiği dönemde satışlar yüzde 9,3 azalırken, ikinci el konut piyasası yüzde 15,3'lük düşüşle dikkat çekti.

Buna karşılık ilk el konut satışlarındaki yüzde 3,9 ve ipotekli satışlardaki yüzde 5,1 oranındaki artış, konut piyasasında talebin farklı kategorilere göre değiştiğini gösterdi.

İzmir'de yaşanan satış gerilemesi de özellikle büyükşehirlerdeki gayrimenkul hareketlerinin yakından izlenmesi gerektiğini ortaya koydu.

Eylül ayı verilerinin en önemli mesajı, konut piyasasında genel satış hacmi kadar satışların niteliğinin de önem kazandığıdır.

Önümüzdeki dönemde konut fiyatları, kredi imkanları, yeni konut arzı ve bölgesel talep koşulları, gayrimenkul piyasasının seyrini belirlemeye devam edecek.

Konut almak, satmak veya yatırım yapmak isteyenler için güncel piyasa verilerini takip etmek ve taşınmazların gerçek değerini analiz etmek, doğru karar verme sürecinin temel unsurları arasında yer alacak.