Artık belirli şartları sağlayan yapılar arsa olarak değerlendirilerek gayrimenkul yatırım fonu portföylerine dahil edilebilecek.
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından Türkiye’deki Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) düzenlemelerine ilişkin önemli bir güncelleme yapılmıştır. Özellikle “arsa” ve “riskli/yıkılmış yapıların bulunduğu gayrimenkullerin” fon portföylerine dahil edilmesi hususunda yapılan değişiklikler dikkat çekicidir. Aşağıda özet halinde, değişikliğin ne olduğu, hangi şartlarla geçerli olduğu ve yatırımcı ya da fon kurucularının dikkat etmesi gereken hususlar yer alıyor.
Yapılan açıklamada şu ifadelere yer verildi:
“Gayrimenkul yatırım fonlarının mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde, ilgili düzenlemeye aykırılık teşkil etmeksizin gayrimenkulün arsa olarak gayrimenkul yatırım fonu portföyüne dahil edilmesine karar verilmiştir.”
Ne değişti?
-
Önceden, GYF’lerin portföyüne alınabilecek gayrimenkullerde; “yapı kullanma izni alınmış olmak” ve “kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması” gibi şartlar aranıyordu.
-
17 Temmuz 2025 tarihli “İlke Kararı” kapsamında (i-SPK.52.5 sayılı) GYF’lerin portföylerine arsa niteliğindeki ya da üzerinde metruk, ekonomik ömrünü tamamlamış, gelir getirmeyen ya da tapuda “riskli yapı” olarak beyan edilmiş yapıların bulunduğu gayrimenkulleri de dahil edebilmesi mümkün hâle geldi.
-
Bu durumda, söz konusu gayrimenkullerin portföye alınabilmesi için şu şartların sağlanması gerekiyor:
-
Yapının durumunun bağımsız bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit edilmesi.
-
Fon kurucusunun, gerekirse söz konusu yapıların yıkılacağını ve tapuda gerekli “cins değişikliğini” yapacağını SPK’ya beyan etmesi.
-
-
Yani özetle: Arsa halindeki gayrimenkulün ya da üzerinde kullanılamaz durumda yapı bulunan taşınmazın “arsa olarak” GYF portföyüne alınabilmesi sağlanmış durumda.
-
Ayrıca, 17 Temmuz 2024 tarihli değişiklikle “Proje GYF” düzenlemesi de yapılmıştı. Bu bağlamda, GYF’lerin projenin geliştirileceği arsa ya da gayrimenkule yatırım yapabilmesi için şartlar belirlenmişti.
✅ Kimler için ne avantaj getiriyor?
-
Fon kurucuları için portföy alternatifleri artmış oluyor: Daha önce “kat mülkiyeti tesis edilmiş, ruhsatlı yapı” şartlarına takılan gayrimenkuller artık daha esnek biçimde değerlendirilebilecek.
-
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların elden geçirilmesi, yeniden geliştirme gibi alanlarda faaliyet gösteren fonlar açısından yeni fırsatlar doğuyor.
-
Yatırımcılar açısından da; GYF’ler üzerinden “arsa + proje geliştirme potansiyeli” taşıyan yatırımlara erişim artabilir — tabii risklerin de arttığını unutmamak gerekir.
⚠️ Dikkat edilmesi gereken hususlar / riskler
-
Bu tür gayrimenkullerin portföye alınabilmesi için sadece “arsa” olması yetmiyor; değerleme raporu, beyanlar, gerekirse cins değişikliği gibi teknik yükümlülükler mevcut.
-
“Üzerinde metruk veya riskli yapı bulunan” gayrimenkuller alınabiliyor ancak bu yapıların yıkılacağı, yeniden değerlendirileceği taahhüt edilmiş olmalı.
-
Arsa niteliğine geçiş ya da cins değişikliği gibi işlemler zaman alabilir; bu da likidite ve proje zamanlaması açısından risk yaratabilir.
-
Yatırımcıların, fonun içtüzüğü, ihraç belgesi, yatırım stratejisi ve portföy bileşimi bilgilerini iyi incelemesi gerekir — çünkü bu yeni düzenleme ile “geleneksel bina + kira geliri” odaklı modelden “arsa + proje potansiyeli” odaklı modele geçiş gerçekleşiyor.
-
Fon performansı, yönetim kalitesi ve proje geliştirme süreçlerindeki belirsizlikler yatırımcı riskini artırır.
