acilensatilik.com Emlak Rehberi : Arsanız kat karşılığı müteahhite nasıl verilmeli

Kat karşılığı müteahhite arsa vermek mülk sahiplerinin en sık başvurduğu yöntemlerden biridir. Genelde arsası üzerine inşaat yapmaya yeterli maddi gücü olmayanlar tarafından tercih ediliyor. Arsası karşılığında müteahhitle anlaşan mülk sahibi, hiçbir masraf altına girmeden ev ya da iş yeri sahibi olduğu için son derece cazip. Arsa sahibi payına düşen gayrimenkulu satabildiği gibi kiraya vererek sürekli bir gelir elde edebiliyor.

Kat karşılığı kadar yaygın olmasa da son yıllarda başvurulan seçeneklerden bir diğeri ise paylaşımı. Gelir paylaşımına TOKİ ve Kiptaş'm yanı sıra elinde büyük ölçekli arsası olanlar rağbet gösteriyor. Gelir paylaşımında, arsa sahibinin payına düşen oran satış bedeli üzerinden belirleniyor. Kat karşılığında arsa sahibi ve müteahhittin payına düşen oran sabitken gelir paylaşımında ise satılan her gayrimenkulun satış bedeli üzerinden arsa sahibi ve müteahhit belli bir pay alıyor.

Son yıllarda inşaat sektöründeki hareketlilikle birlikte arsasını bu şekilde değerlendirenlerin sayısı bir hayli fazla. Çünkü talebin etkisiyle arsa fiyatları sürekli yükseliyor. Fiyatlar yükseldikçe arsalar değerleniyor. Böylece elinde arsası olanların hem müteahhitle pazarlık yapma şanslan hem de paylarına düşen oran daha fazla olabiliyor. Arsasını kat karşılığı müteahhite vermeyi düşünenlerin dikkat etmesi daha doğrusu bilmesi gereken pek çok nokta var. Aksi halde sonuç hayal kırıklığı olabiliyor. İşin inceliklerini sektördeki uzmanlara sorduk.

HER ARSA KAT KARŞILIĞI VERİLEBİLİR Mİ?

Hemen belirtelim kat karşılığı ya da gelir paylaşımıyla müteahhite verilecek arsanın mutlaka imar izninin olması gerekiyor. Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, arsayı kat karşılığı ya da gelir paylaşımı şeklinde devralacak müteahhit için arsanın yeri ve imar durumunun en önemli kriterler arasında olduğunu belirtiyor. Müteahhit açısından gerçekleştireceği projeden elde edeceği kann son derece önemli olduğunu vurgulayan Durbakayım, 'Bu nedenle arsanızda kaç kata kadar müsaade olduğu, üzerine ne kadar inşaat yapılacağı çok önemli' diyor.

Peki kat karşılığı ya da gelir paylaşımıyla müteahhite verilecek arsanın belli bir büyüklükte olması gerekiyor mu? Aslında bunun için belli bir büyüklükten söz etmek pek mümkün değil. Müteahhitler üzerine 5 daire de bin dairede yapabilecekleri büyüklükteki arsalara talip olabiliyorlar. İstanbul Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa, 'Küçük müteahhitler genelde büyük arsalara girmiyorlar. Büyüklerse genelde büyük ölçekli arsalara talip oluyorlar' diyor.

KAT KARŞILIĞI ORANI YÜZDE 8Q'E ÇIKABİLİYOR

Kat karşılığında arsa sahibi ve müteahhitin payına düşen oranın ne kadar olacağı taraflar arasındaki en önemli pazarlık konulan arasında bulunuyor. Kat karşılığı oranı genelde yüzde 50-50. Fakat bu oran arsanın bulunduğu bölge ve konuma göre çok farklı olabiliyor. Örneğin Nizamettin Aşa'nın söylediğine göre eğer arsa çok iyi bir bölgede bulunuyorsa sahibinin payı yüzde 70'e çıkabiliyor. Nazmi Durbakayım ise arsanın bulunduğu bölge ve niteliğine göre bu oranın yüzde 80'i bulduğunu belirtiyor.

MÜTEAHHİTİN GÜVENİLİR OLUP OLMADIĞINI ARAŞTIRIN

Uzmanlar, arsasını kat karşılığı vereceklerin ilk etapta birlikte çalışacaklan müteahhitlerin sağlam ve güvenilir olup olmadığını araştırmaları gerektiğini belirtiyor. Uzmanlara göre arsa sahiplerinin deneyimi olan, yaptığı projelerde sorun yaşamayan ve teslim ettikleri projelerin satış sonrası hizmetini yapan müteahittleri tercih etmeleri gerekiyor. Uzmanlar arsa sahibinin yaptırım gücünün olması için müteahhitle arasında iyi bir sözleşme yapması gerektiğinin altına çiziyor.

ARSA HİSSESİNİ HEMEN DEVRETMEYİN

Müteahhite arsa hissesinin ne zaman devredileceği konusu da en çok dikkat edilmesi gereken konulann başında bulunuyor. Nizamettin Aşa, arsa sahiplerine müteahhitle yaptıklan sözleşmenin hemen ardından arsalarının hissesini devretmemeleri gerektiği uyansında bulunuyor. Aşa, aksinin olması durumunda yaşanacak olumsuzluklarla ilgili olarak şu örneği veriyor: 'Diyelim ki yüzde 50-50 kat karşılığı inşaat yaptmyorsanız, müteahhit mal sahibine diyor ki 'arsanın yüzde 50 hissesini bana devredeceksin'. Hisse devri oluyor, müteahhit kaba inşaata başlıyor. Eğer kötü niyetliyse kat irtifakını kurup hisse satışını yaparak parasını alıp gidiyor.'

Bu tip olumsuzlukların önüne geçmek için arsa sahiplerinin müteahhitle kat karşılığı sözleşmesi yapmalan gerektiğini söyleyen Aşa, bu yöntemle arsa sahibinin müteahhite ipotek koyabildiğim belirtiyor. Fakat Aşa'ya göre bu yöntem de tek başına yeterli değil. Arsa sahibinin mümkünse müteahhitten ekstra bir teminat mektubu alması ya da müteahhittin başka bir mülküne ipotek koydurup kendisini güvence altına alması gerekiyor.

İNŞAATIN YÜZDESİ ÜZERİNDEN ANLAŞMAK DAHA DOĞRU

Aşa arsa sahiplerine, 'Kat karşılığı sözleşmelerde imar değişikliği ve plan tadilatı da dahil olmak üzere daire adedi üzerinden değil, yapılacak inşaatın yüzdesi üzerinden anlaşın' önerisinde de bulunuyor. Arsa sahiplerinin buna dikkat etmemesi durumda Aşa'nın verdiği bu olumsuz örnekle karşılaşmaları mümkün olasılık dahilinde: 'Diyelim ki arsa sahibiyle müteahhit iki apartman bloğu için sözleşme yapıyor. Arsa üzerine yapılacak 10 dairenin 5'i arsa sahibine, 5'i müteahhite düşüyor. Daha sonra müteahhit kendisine yapacağı blok için belediyeye gidip imar planında yeniden tadilat yapıyor. 10 katlı imar olan bir daire sayısı 12'ye çıkıyor. Dolayısıyla kendisine 5 yerine 7 daire düşüyor. Sözleşme 5'şer kat üzerinden yapıldığı için arsa sahibi müteahhite hiçbir hukuki yaptırımda bulunamıyor' diyor.

İnşaat firmalarının iskan alabilecekleri ve kat irtifakı olan binalar yapmalan gerektiğini söyleyen Nizamettin Aşa'ya göre gelir paylaşmayla arsa alan müteahhitlerin arsalann bulunduğu bölgedeki konut fiyatlarını iyi araştırmaları gerekiyor. 'Eğer inşaat firması yapacağı daireyi taahhüt ettiği fiyattan satamazsa hasılat payını cebinden ödemek durumda kalabilir' diyor.

Genelde kat karşılığı ya da gelir paylaşımı modeliyle müteahhite verilen arsalar arasında en çok problem çıkabilecek olanlar ise hisseli olanlar. Aşa, 'Bu tip arsalarda müteahhittin mutlaka bütün hisse sahiplerinin onayını tek tek imzalı olarak alması gerekiyor. Arsa sahibi vekalet verse dahi başka bir hissedar vekaleti kabul etmeyebiliyor. Müteahhitler hisseli gayrimenkullerde mümkünse bütün hisse sahipleriyle bizzat sözleşme imzalasınlar' diyor.

İNŞAATIN TESLİM SÜRESİ 2 YILI GEÇMEMELİ

İnşaatın bitme süresinin önemli olduğunu söyleyen Aşa, ortalama teslim süresinin 1.5-2 yılı geçmemesi gerektiğini belirtiyor. Yapılacak işin süresinin çok önemli olduğunu söyleyen Reha Medin Genel Müdürü Nabi Cücük ise, 'Müteahhit genelde uzun süreye yayarak kendisini garanti altına almak, arsa sahibi ise süreyi kısa tutmak istiyor. Doğru olan reel sürede uzlaşmak' diyor.

GELİR PAYLAŞIMI DAHA KARLI

Nizamettin Aşa, gelir paylaşımının arsa sahibi açısından daha avantajlı olduğu görüşünde. 'Gelir paylaşımı arsa sahibine daha fazla gelir getirir. Diyelim ki gelir paylaşımı oranı yüzde 30'sa mülk sahibi arsasını yüzde 40-50 kat karşılığı vermiş gibi oluyor' diyor. Aşa'ya göre dezavantajı ise mülkün ancak satıldıktan sonra paylaşımın yapılacak olması. Oysa kat karşılığında müteahhit inşaatı bitirdikten sonra daireleri teslim ediyor. Aşa, 'Belli bir dönem bütün satışları bitirmesini göze alıp bekleyen bir arsa sahibi için hasılat paylaşımı daha avantajlı. Kat karşılığı ise, dairesini kiraya vererek gelir elde etmek isteyenler ya da 'oğlum, kızım oturacak' diyenler daha uygun bir seçenek' diyor.

ARSANIN YERİ İYİYSE SAHİBİNİN PAYI ARTIYOR
Nizamettin Aşa / Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı

Arsanın yeri iyiyse sahibinin payına düşen oran artıyor. Kat karşılığı verilecek bir arsanın imar probleminin olması gerekiyor. Arsanın lokasyonu önemli. Satış kabiliyetinin olması lazım. Eğer arsa iyi bir lokasyondaysa arsa sahibinin payı her zaman daha yüksek olur. Kat karşılığı oranı genelde yüzde 50-50'dir ama. Lokasyonu çok iyi olan bir yerde arsa sahibini payı yüzde 70 çıkıyor, Arsanın konumu iyi değilse arsa sahibinin payına düşen oran 25-30'a kadar düşüyor. Örneğin Şerifali'de kat karşılığı oranı yüzde 50, Nişantaşı'nda yüzde 70, Gebze'de yüzde 30. Oranlar genelde pazarlıkla ve o bölgedeki bölgede genelde kat karşılığı oranları neyse ona bakılıp ona göre karar veriliyor.

HEM ARSA SAHİBİ HEM DE MÜTEAHHİT KAZANIYOR...
Nazmi Durbakayım / Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı

Şehrin merkezinde olupta üzerinde bina uolmayan arsa kalmadı. Bu arsalardaki mevcut binalarda da 10 ile 40 arası kat maliki bunuyor. Yani söz konusu arsanın satılması için bu kadar kişinin onayı gerekiyor ki bu çok zor. Dolayısıyla bu kat malikleri arsa satışı yerine sahip oldukları dairenin karşılığında depreme dayanıklı, yüksek kaliteli malzemelerin-donatıların kullanıldığı bir daire almayı tercih ediyorlar. Müteahhitler para bağlamadan böyle bir projeyi gerçekleştirmeye sıcak bakıyorlar. Arsa sahipleri açısından bakıldığın da ise kat karşılığı projeye girmek çok avantajlı. Çünkü bir arsanın satılması yerine yeni teknoloji ile yapılmış dairelerin bulunduğu bir arsayı satmak hem daha kolay hem de daha karlı...

HAZIR DAİRE SAHİBİ OLMA AVANTAJLARI
Nabi Cücük / Reha Medin Genel Müdürü

Arsalarını kat karşılığı değerlendirmek isteyenler çok fazla. Arsa sahibi, arsasını direkt satmak yerine kat karşılığında müteahhite vererek daha fazla kazanç elde edebiliyor. Kat karşılığında hazır daire sahibi oluyor. Üstelik arsa sahibinin payına düşen daireyi satabileceği gibi kiraya vererek sürekli bir gelir de elde etme imkanı var. Her arsayı kat karşılığı veremezsiniz. Örneğin 2 bin m2 büyüklükte olan bir arsanın imarı yüzde 10-15'se bu müteahhitin işine pek gelmiyor.

Arsanın üzerine kaç kat daire çıkılacağı müteahhit için çok önemli. Arsası olanların genelde korktukları müteahhittin güvenilir olup olmadığı. Genelde isim yapmış marka sahibi müteahhitleri tercih ediyorlar. Marka olmuş firmaları seçmelerinin dezavantajı ise beklentilerinin altında konut verilmesi. Avantajı ise arsa sahiplerinin arsa fiatının üzerinde bir rakama en az 2 yıl bir süreçte sahip olmaları. Bu zaman zarfında tesbit edilen konut Hatlarındaki rakamlardan hiçbir surette etkilenmemiş olmaları.

Kaynak: Kezban Gebetaş / TekBorsa