Emlak Haber sizi bilgilendiriyor: Faturaları ödemeyen kiracı tahliye edilebilecek ama!..
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira hukukunda yeni bir dönemi başlatan karara imza attı.
Kısaca: Evet, bir kiracının fatura (yan gider) borçlarını ödememesi durumunda da tahliye mümkündür — ancak bu her durumda otomatik değildir; belirli şartların gerçekleşmesi gerekir.
Aşağıda detayları + nelere dikkat edilmesi gerektiğini özetledim:
✅ Tahliye için geçerli sebep olabilir
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315’e göre:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri (örn. aidat, su, elektrik vb) ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”
Dolayısıyla, fatura ya da yan gider borcu ödenmediğinde “yan gider” bağlamında tahliye sebebi oluşabilir.
Bazı uygulama örnekleri:
-
Bir apartman aidatını ödemeyen kiracı hakkında, aidat (“yan gider”) borcuna dayalı olarak tahliye davası açılabilmiştir.
-
Ancak, örneğin elektrik, su gibi aboneliklerin kiracının üzerine olmaması ya da fatura borcu mal sahibinin üzerine kalması durumunda, mal sahibi bu borçları ödemek durumunda kalabiliyor.
⚠️ Olması gereken şartlar
Tahliye işlemini başlatabilmek için şu şartların büyük kısmının sağlanması gerekir:
-
Kiracıdan borcunu ödemesi için yazılı bildirim (ihtarname) göndermek,
Örneğin TBK 315’e göre konut ve çatılı işyeri kiralarında “en az 30 gün” süre tanınması gerekir. -
Borç karşılanmazsa fesih bildirimi yapmak ve ardından tahliye davası açmak.
-
Alternatif olarak, kiracı kira ya da yan gider borcunu ödememişse, icra yoluyla tahliye takibi (örneğin İcra ve İflas Kanunu m. 269) yapılabilir.
-
Sözleşmede kiracının yan giderleri (faturaları) ödeme yükümlülüğü açıkça yer almalı ya da yan giderlerin kim tarafından ödeneceği belirtilmiş olmalı.
-
Eğer faturalardan kaynaklanan borç mal sahibinin üzerine geçmişse, doğrudan kiracı tahliye sebebi olmayabilir; mal sahibi borcu ödediğinden sonra kiracıya rücu edebilir.
Dikkat edilmesi gereken hususlar
-
“Fatura ödememesi” tek başına yeterli olmayabilir; sözleşme şartları, borcun kime ait olduğu, bildirimin yapılıp yapılmadığı gibi teknik konular önemli.
-
Kiracı haklı mazeretleri varsa (örneğin abonelik devri yapılmamış, mal sahibinin bilgisiyle fatura birikmiş vs) mahkeme bu durumu göz önünde tutabilir.
-
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk şartı gibi yeni düzenlemeler olabilir (özellikle konut kiraları için). Bu tür süreçlerde bir avukatla danışmak iyi.
-
Tahliyenin yanında, mal sahipleri fatura borçlarından dolayı mal sahibinin sorumluluğu altında kalabilirler; dolayısıyla aboneliklerin kimin üzerine olduğu iyi düzenlenmeli.
